金融界網站訊 中國恆大（3333.HK）7月1日晚間發佈的業績公告顯示，6月實現銷售760.5億，同比增長51.3%，1-6月銷售額3488.4億，同比增長23.8%，已完成年初提出目標的54%。與此同時，其股價相較於2020年3月24日觸及的最低點9.76元，上漲了104%。
值得注意的是，以龍頭房企的半年銷售業績為導火索，引爆了市場對房地產板塊的預期。7月1日，A股地產指數領漲行業板塊，推動滬指時隔4個月再次回到3000點；H股房地產指數6月漲幅也達到5%。
市場人士分析認為，以中國恆大等代表的龍頭房企上半年業績復甦超預期，同時由於房企銷售重心更偏向下半年，預計下半年在疫情緩解、政策繼續寬鬆以及需求釋放等多重因素作用下，將有望釋放更多的銷售動能推動房企業績進一步提升。
大象起舞 TOP10房企增幅最大
本次期中考對恆大來説是多項指標為歷史最好成績。6月單月實現銷售760.5億，同比增51.3%；銷售面積855.3萬平方米，同比增84%；銷售回款756.9億，同比增60%。
根據克爾瑞房產的研究數據，由於新冠病毒疫情的影響，今年1-6月，TOP百強房企的全口徑銷售金額累計值達51141億元，同比降幅較前值收窄5.3個百分點，但整體仍尚未轉正，為下降-2.7%。
目前銷售已經累計轉正的企業可以認為是走出疫情影響的企業。根據中指研究院、觀點研究院以及克爾瑞研究院公佈數據的相互印證，規模前十房企中的2020年上半年銷售業績， 僅有3家企業銷售同比轉正，其中中國恆大以將近24%的增幅在規模房企中保持了增幅最大。也正是由於這種“大象起舞”般的增長幅度，使其從2019年中期第三的位置“彎道超車”，成為第二名。
頭部房企TOP10收入同比增幅
製表：金融界上市公司研究院 數據來源：中指研究院
從歷史數據來看，中國恆大的業績爆發始於今年2月。由於疫情造成房地產企業停工、停售，2月許多房企幾乎顆粒無收，而恆大自2月16日宣佈“全面實施網上售房“以來實行多項優惠政策，當月就實現了銷售業績同比正增長118%，此後其銷售業績從2月起連續5個月均實現同比正增長。
製圖：金融界上市公司研究院 數據來源：公司公告
業績增長動力源(行情600405,診股)
超大體量的企業能夠在疫情衝擊之下實現24%的增速，這一成績背後的原因是什麼？市場分析人士表示，率先啓動網絡促銷、以價換量政策的積極實施、前期土地儲備和項目儲備打下的豐富基礎，是其中的直接原因。
廣東省房地產研究會執行會長韓世同認為，恆大之所以能夠實現“彎道超車”，與其在所有房企中率先進行網絡銷售、採取一系列讓利組合拳刺激市場有很大關係，同時其採取的“全員營銷”策略有效調動了兼職銷售員的積極性，也有力地推動其業績高增長。
從產品定位來看，恆大主打市場定位為“民生地產”，即剛需及改善性住宅。在產品打造上，恆大通過配套先行、升級物業服務、完善售後等措施，打造環節精品提升產品品質，提升產品附加值。在產品運營方面，恆大采用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，實現超高性價比。在成本控制方面，得益於恆大土地儲備的規模化優勢，有利於控制土地成本低於龍頭房企平均值。同時，恆大還通過降低營銷和管理費用、降低負債，持續降成本。這一系列措施使恆大“有資本”打折讓利，從而加快銷售和回款，進一步推動業績高增。
銷售和負債：兩大目標實現有望
今年年初，恆大提出的全年銷售目標是6500億。如果按照這一目標來看，目前銷售金額已經達到54%。由於房地產企業的銷售重心一般都向下半年傾斜，而且恆大上半年與下半年的銷售業績比例一般都在4:6，所以按照目前的銷售金額，要實現其內部提出的更高目標8000億元，難度也不大。
除了銷售目標，恆大在年初還明確了有息負債平均每年要下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。那麼，從目前的銷售、回款等數據來看，今年下降1500億元的負債目標能否順利實現？
恆大主席許家印在2019年業績發佈會上曾表態：“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來”，目的在於要摒棄過往的“規模取勝”之道，從而選擇高質量、穩健型的發展之路。
為實現這一目標，許家印曾算過一筆賬，即按照今年實現銷售8000億、回款按7000億計算，能夠增加2500億銷售回款。同時，恆大預計今年減少3000萬平土儲，等於減少600億支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。
而反過來看今年的回款情況，上半年已累計實現銷售回款3120億，同比大幅增長66.5%，為歷史同期最高截至目前，恆大年內回款率已高達90%，屬行業領先水平。
按照這一回款水平計算，若按8000億銷售計算，預計全年回款將達7200億，已經超過許家印年初預設的7000億元，因此有望實現這一目標。
機構看好高增長、低估值龍頭房企前景
不論A股還是H股，近期房地產板塊上漲比較明顯，主要原因還是由於頭部房企銷售超預期給市場帶來的驚喜，以及房企前期估值過低，形成了明顯的價值窪地。以恆大為例，儘管截至目前股價相對年底低點漲幅超過100%，但其市淨率只有1.61，在可比企業中排名第5，與其收入規模地位相比，顯然存在一定低估。
展望後市，多家機構都對下半年龍頭房企的表現充滿期待。華安證券(行情600909,診股)認為，在“以穩為主”的政策基調下，“因城施策”給予各地更充分的調整空間，房地產行業粗放式的高槓杆催化規模成長的時代已經漸行漸遠。在這樣的背景下，那些低估值、穩增長的規模型龍頭房企仍然將受到市場資金的認可。