作者丨王迪
出品丨焦點財經
“過去幾年，公司戰略定位良好，無論是財務狀況的穩定性，還是我們擁有的上海黃金物業，或者是瑞安舊城改造的領先地位，都可以讓我們掌握現在市場調整帶來的機遇。”
8月25日，在瑞安房地產2022年中期業績現場，管理層表態，即便面臨疫情、行業及經濟的下行壓力，仍然相信集團銷售額能夠達到年初制定的250億目標。
在過去幾年，瑞安房地產積極與中信、大悦城和武漢城建等大型國企進行合作，分攤風險，通過財務管理贖回永續債方式確保資金安全度，有效地對沖了風險。
半年報顯示，今年上半年，瑞安房地產收入為人民幣44.15億元，同比減少63%；錄得溢利人民幣7.79億元，其中股東應占溢利總額人民幣4.5億元。值得注意的是，期內，瑞安房地產合約物業銷售額為人民幣187億元，按年增長55%。
與國企展開合作 對收併購保持積極審慎態度
國內房地產市場進入調整期，市場收併購機會增多。對此，管理層表示，對於這類機會會保持積極審慎的態度。
“我們一直很關注市場上有沒有一些收購的機會，也有看到有很多缺錢的房企把項目放出來賣，但是他們要求的價格還是比較高。”
瑞安房地產管理層的理解是，很多房企還沒有願意大打折扣出售自己的項目，因為他們認為自身還有機會和時間調整，或者能對債務做調整。“相信明年就會有更多的項目拋售出來，我們會密切跟蹤和留意。”
事實上，在過去幾年，瑞安在踐行輕資產策略持開放態度，積極與中信、大悦城和武漢城建等大型國企進行合作。
“針對收併購首先會考慮項目類型是不是與我們的發展區域以及發展類型相匹配，也能夠符合公司的統計標準，在符合的情況下，我們會積極考慮這樣的項目。”
瑞安房地產表示，未來在長期拿地和合作過程中，會根據需求尋求合作伙伴，雙方會發揮各自的優勢，為整體目標達到最好的效果。
半年報顯示，在土儲方面，截至6月底，瑞安房地產土地儲備的總面積為940萬平方米，包括690萬平方米的可供出租及可供銷售面積，及250萬平方米的會所、停車場和其他設施。
看好上海未來市場潛力
受疫情影響，上半年開發項目進度受影響，商業人流有所減少，租户和合作夥伴拓展信心受損。這是上半年瑞安房地產面臨的問題，也是諸多在上海佈局的房地產企業面臨的共性難題。
對此，瑞安房地產稱，上半年已經找到韌性和敏捷的方式，全面對抗外在衝擊，能夠更好地保護租户。
以上海來看，雖然上海封控了將近三個月，對零售市場和辦公樓市場有非常大的影響，但就目前瑞安房地產的表現來看，無論是人流和銷售額來看，都是有非常穩定的增長，接近2021年的水平。
半年報顯示，在銷售方面，上半年，瑞安房地產合約物業銷售額為人民幣187億元，按年增長55%。其中，商業物業組合方面，瑞安房地產租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）總額為人民幣14.76億元，按年增長8%。
截至6月底，瑞安房地產（包括合營公司及聯營公司）已鎖定的銷售總額為人民幣437億元，將於下半年及其後交付並於該集團財務業績中確認。
“雖然我們遇到了疫情和上海的封控，但是整體租金收入相對2021年上半年都是有一定的增長，如果計入公司的GMV，對比是有8%的增長。在上半年相當困難的情況下有一個非常出色的表現。”
此外，針對住宅銷售方面，管理層指出，上半年有賣上海的一些住宅，上海住宅銷售方面也很強勁。尤其是上海解封以後，土地拍賣市場反映激烈。
“我們認為一線城市，尤其是上海潛力是非常好的。我們認為，上海這兩部分的潛力未發揮出來，一個是在全球佈局扮演的角色，二是在長三角一體化上海對於周邊城市的帶動還有很大的潛力可挖。”
對於未來，管理層稱，瑞安房地產在上海和外地有足夠多的銷售資源，根據未來的開發和許可安排逐步推向市場。據瞭解，瑞安房地產於今年下半年可供銷售及預售的住宅物業建築面積約14.73萬平方米，涵蓋該集團七個項目。
“隨着下半年青浦的順利開盤，相信集團的銷售額能夠達到年初我們制定的250億是比較接近了。年底會有武漢樓盤的開盤，包括武漢光谷和武漢天地的開盤，所以，對完成指標我們是有信心。”
淨資產負債率增加源於永續債贖回 未來融資壓力可控
事實上，財務管理已經成為衡量房企是否能存活的重要指標。在今年上半年，瑞安房地產淨資產負債率從30%上漲至48%。
對於淨資產負債率增加，瑞安房地產管理層表示，主要由於上半年贖回了6億美金的永久債。期內，現金及銀行存款共達人民幣129.75億元，風險可控。
“在會計報表裏，永久債算是股東股本的一個，所以這令我們正負債率增加了13%，所以不是因為我們負債的債務數增加了很多，只不過是會計口徑的問題。”
管理層指出，儘管現在正負債率為48%，但是過去我們一直強調相信集團的正負債率長期維持在50%—60%的水平。半年報顯示，上半年瑞安房地產的正負債為210億左右，維持在過去四五年的平均水平。
“雖然現在整體融資環境不是太過穩定，但我們可以保持相對穩定的總負債，這反映了公司過去幾年強調財務的管理。”
管理層指出，基本上下一個美元債到期時間2023年的11月份，在未來一段時間，我們主要都是銀行貸款包括境外、境內的債務問題，我們相信未來的融資壓力可控，瑞安房地產相信集團有足夠的現金和融資渠道應付未來1—2年要償還的債務。