行業數據|6月銷售創三年同期新高，新開工與投資達20年單月最高

今天上午，國家統計局公佈了2020年上半年國民經濟運行情況以及房地產行業數據。總體來説，二季度經濟顯著回升，GDP同比增長3.2%，其中房地產業增長強勁，對經濟恢復支撐和拉動不言自明，6月商品房銷售金額突破2萬億創近三年同期新高，新開工面積、房地產開發投資額更是創下過去20年單月最高紀錄，前6月開發投資累計同比增速也由負轉增1.9%。

6月全國商品房銷售規模環比增40%至疫後新高，銷售金額創近3年同期新高。6月商品房銷售金額突破2萬億元，同比增長9%，超過2018年及2019年同期。銷售面積超過2億平方米，同比增2.1%。受此拉動下，2020年前6月銷售面積、金額累計同比跌幅收窄至8.4%和5.4%。從規模與增速看，上半年全國樓市經歷20年新低後完成了V型反轉，至年中已創新高、抹平疫情影響。

從各區域、各能級城市市場來看，東部、西部復甦最快，核心一、二線城市項目再現“萬人搖號”。1-6月，東部地區商品房銷售面積達2.9億平方米，西部地區也接近2億平方米。增速上，二者累計同比跌幅均收窄至6%以內，對比中部、東北地區而言樓市恢復速度最快。具體到城市市場而言，僅上半年就有27城共計277個項目認籌率超100%，主要集中在寧波、南京、成都、上海等核心一、二線城市的中高端項目。因此我們認為，疫後年中銷售節點不同區域、不同能級間市場分化尤為明顯，東部、西部和核心一二線城市樓市快速修復是6月全國銷售金額再創新高的主要支撐力，而上半年全國樓市銷售增速得以實現V型逆轉則主要依賴於中高端需求持續釋放。

從全國商品住宅銷售價格來看，6月銷售節點下，整體價格有所微漲。具體來看，一線城市新房、二手房銷售價格環比漲幅回落，較5月均降低0.1pts；同比則漲幅有所擴大，較5月分別提高0.4pts和1.1pts。其中一線新房銷售價格深圳同環比分別上漲5.3%、0.8最大。此外，二三線城市新房及二手房銷售價格環比漲幅均有所擴大，同比漲幅則延續回落趨勢。

6月全國房地產開發投資額完成16860萬元，同比增長8.54%，單月創20年以來新高。受此推動下，1-6月房地產開發投資額累計增速由負轉正，上半年累計完成62780萬元，同比增長1.9%。

6月開發投資額得以激增至歷史新高主要以前期積壓新開工面積集中釋放為主要推動，同時土地市場的快速回升也提供了一定支撐。具體而言，受疫情影響，前4月全國房屋新開工面積始終不及2019年同期水平。隨着年中業績節點的到來，加上全國大中城市疫情見穩、建築業完全復工，房企紛紛自6月起加強施工強度。此外，疫後核心城市持續放出重點地段優質地塊，土拍市場持續回暖，核心城市土拍溢價率維持高位。考慮到新開工施工有累計放量因素，因此預計在節點過後全國開發投資額將有所回落，但單月規模仍將維持較高水平，且累計增速將繼續增長。

6月房屋新開工面積28003萬平方米，環比大增28.7%，同比增8.9%至歷史新高。受此拉動下上半年累計同比跌幅較前5月收窄5.2pts，至7.6%。

上半年積壓開工需求集中釋放推動單月規模衝高，後續將見頂回落但有望維持高位。一方面，本月雖然單月新開工面積創歷史新高，但上半年累計開工面積較2019年同期仍跌7.6%；另一方面，從歷年規律來看，新開工面積下半年規模普遍低於上半年，因此後續規模回落也是自然現象。

從土地購置面積來看，上半年累計同比已基本持平，僅微跌0.9%。在核心城市優質地塊持續放出下，全國土地市場成交規模穩步增加。目前土拍市場出現“過熱”現象，部分城市土拍高溢價地塊頻出。隨着全國經濟穩步復甦，後續各地方政府或將出手收緊供地節奏並出台一定調控措施。事實上，如紹興已出台通知規定土拍溢價率範圍。因此，綜合供求兩方面分析來看，預計後續全國土地購置面積將有小幅回落，累計增速也將由升轉穩。

綜上，我們對於後市給出如下幾點判斷：上半年全國經濟運行先降後升、穩步復甦，其中房地產行業起到了重要支撐作用。全國開發投資、新房銷售等主要指標增速業經歷了V型逆轉。至6月，全國單月新房銷售、新開工、開發投資額、土地購置等均已超過2019年同期，房地產業已基本恢復正常水平。

從商品房銷售來看，需要注意的是，一方面發達城市與欠發達城市樓市表現分化嚴重，中部、東北部地區銷售規模仍處於較低水平；另一方面上半年商品房銷售面積、金額等累計同比指標依舊未負。此外，深圳、寧波等核心城市已率先對限購、限貸等調控政策作進一步收緊。我們認為，在全國市場分化持續、核心城市跟進收緊調控下，短期新房銷售規模將受到一定影響。

對土地購置、新開工、建安投資而言，考慮到城市供地、交付大年趕進度、銷售窗口期加快開工等多重因素疊加，預計房地產開發投資額在短期仍將保持高位運行。

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