銀行大跳水
文/劉曉博
新年第一天,對於房地產及其“盟友”——銀行來説,顯得有點寒冷。
A股一開盤,地產股和銀行股就出現在跌幅榜的前列。
到上午收市,有12只地產股跌幅超過3%。格力地產一度跌停,到中午收盤跌了7.12%;地產龍頭萬科的A股一度跌了4%。
銀行股也寒意逼人。成都銀行跌了8.34%,杭州銀行跌了6.9%,興業銀行跌了5.46%,招商銀行一度跌了超過4%。
而上證綜合指數上漲了31個點,創出了近期的新高。真可謂冰火兩重天!
地產股和銀行股,為什麼成為新年第一個交易日“最慘板塊”?
這跟2020年12月31日收市之後,央行公佈的房地產貸款新規有直接關係。
所謂“貸款新規”,是給銀行設置的關於房地產貸款的“兩道紅線”:
第一道紅線是“房地產貸款佔比”,指一家銀行的全部房地產類貸款(包括個人房貸、企業房貸)佔其全部貸款的比重。
第二道紅線是“個人住房貸款佔比”,是指“個人住房貸款餘額”佔一家銀行全部貸款的比例。
央行、銀保監會把銀行分為5個檔次,具體要求如下:
“超標”銀行必須限期整改。具體規定是:
2020年12月末,銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求,超出2個百分點以內的,業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年;
超出2個百分點及以上的,業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。
這個新規公佈之後,我曾在第一時間做了分析。今天再結合股市的表現,做進一步的分析。
銀行股和地產股之所以出現較大幅度下跌,跟上述新規有密切的關係。
對於銀行來説,新規主要影響第二、第三、第四和第五檔的銀行,其中部分房地產業務做得比較多(佔比超標)的銀行,比如成都銀行、興業銀行、招商銀行都需要壓降房地產貸款,這意味他們將損失優質客户。
查一下各銀行截至2020年中期的財報,可以發現:
成都銀行的個人房貸佔比達到了26%。而成都銀行的名字,沒有出現在第一檔和第二檔銀行裏,所以它只能屬於第三檔。第三檔的個人房貸佔比上限是17.5%。成都銀行超標了8.5個百分點。
此外,成都銀行的房地產類公司貸款佔比為9.8%,加上個人房貸佔比一共是35.8%。而第三檔銀行總房貸佔比的上限為22.5%,成都銀行超標了13.3個百分點。
由於房地產類貸款超標太多,成都銀行未來幾年調整貸款比重的壓力非常大。所以,它的跌幅最大也就可以理解了。
上圖:部分銀行截至2020年中期個人房貸佔比。
興業銀行也是房地產貸款佔比偏高的銀行,截至2020年6月末,其個人房貸餘額為9704億元,佔全部貸款的25.7%,超標了5.7個百分點。如果加上公司房貸3016億元,全部房貸佔全部貸款比重為33.7%,而第二檔銀行的紅線是27.5%,超標了6.2個百分點。
所以興業銀行降低房地產貸款的壓力也比較大,今天上午股價下跌一度超過了6%。
招商銀行的房貸佔比,也明顯超標了。
“兩道紅線”也對地產股構成利空,未來中小銀行房貸佔比和規模被嚴格管制了,這意味着錢的來源減少了,6家大國有銀行(工、農、中、建、交、郵儲)在房貸市場裏的佔比將大幅提升。
更值得注意的是,三家政策性銀行(國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行)將強勢進入房貸市場,其中國開行處於第一檔,空間最大。中國進出口銀行、中國農業發展銀行進入第二檔,空間也不算小。
這意味着,房貸未來將被國有大行掌控。
三大政策性銀行估計主要是給政策性住房、棚改等貸款,6大國有銀行主要給商業房貸貸款。由此構成了未來房貸發放的主渠道。
房貸“遊戲規則”發生重大變化之後,普通的中小商業銀行房貸比例受限,將流失優質客户,只能到實體經濟裏拓展新客户了。而對於房企來説,能拿到錢的銀行減少了,難度隨之增加。因為國有大行執行國家政策會比較嚴格。
監管層之所以要把房貸集中在國有大行,有提高調控效率、增強政策直達性的含義。
這是否意味着,2021年樓市將變冷?
我的觀點是:這隻能讓樓市更聽話,而不會讓房價下跌。原因很簡單,2021年仍然是經濟比較困難的一年,貨幣政策和財政政策的擴張力度將下降,印鈔和地方政府發債速度也將降低。在這種時候,樓市需要進一步放大成交量,來支撐經濟。
2020年,中國大部分地區樓市仍然偏冷,比如華北、東北、西北和中部,很多城市都是如此。樓市的“加庫存”也持續了兩年多,有些地方開始有庫存的壓力。
再加上財政的壓力,所以2021年很多城市樓市都必須回暖。這從最近一段時間,上海、廣州、青島等眾多城市出台人才新政,就可以看出來。
所以,雖然2021年第一個交易日房地產股備受壓制,但這個板塊在2021年有估值修復的機會,只是時候尚未到來。
整體而言,股市的大機會在科技、消費、大健康等領域。一季度的A股,將繼續創出新高,並將突破2018年1月的高點(上證指數)。