文/劉曉博
新年第一天，對於房地產及其“盟友”——銀行來説，顯得有點寒冷。
A股一開盤，地產股和銀行股就出現在跌幅榜的前列。
到上午收市，有12只地產股跌幅超過3%。格力地產一度跌停，到中午收盤跌了7.12%；地產龍頭萬科的A股一度跌了4%。
銀行股也寒意逼人。成都銀行跌了8.34%，杭州銀行跌了6.9%，興業銀行跌了5.46%，招商銀行一度跌了超過4%。
而上證綜合指數上漲了31個點，創出了近期的新高。真可謂冰火兩重天！
地產股和銀行股，為什麼成為新年第一個交易日“最慘板塊”？
這跟2020年12月31日收市之後，央行公佈的房地產貸款新規有直接關係。
所謂“貸款新規”，是給銀行設置的關於房地產貸款的“兩道紅線”：
第一道紅線是“房地產貸款佔比”，指一家銀行的全部房地產類貸款（包括個人房貸、企業房貸）佔其全部貸款的比重。
第二道紅線是“個人住房貸款佔比”，是指“個人住房貸款餘額”佔一家銀行全部貸款的比例。
央行、銀保監會把銀行分為5個檔次，具體要求如下：
“超標”銀行必須限期整改。具體規定是：
2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；
超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。
這個新規公佈之後，我曾在第一時間做了分析。今天再結合股市的表現，做進一步的分析。
銀行股和地產股之所以出現較大幅度下跌，跟上述新規有密切的關係。
對於銀行來説，新規主要影響第二、第三、第四和第五檔的銀行，其中部分房地產業務做得比較多（佔比超標）的銀行，比如成都銀行、興業銀行、招商銀行都需要壓降房地產貸款，這意味他們將損失優質客户。
查一下各銀行截至2020年中期的財報，可以發現：
成都銀行的個人房貸佔比達到了26%。而成都銀行的名字，沒有出現在第一檔和第二檔銀行裏，所以它只能屬於第三檔。第三檔的個人房貸佔比上限是17.5%。成都銀行超標了8.5個百分點。
此外，成都銀行的房地產類公司貸款佔比為9.8%，加上個人房貸佔比一共是35.8%。而第三檔銀行總房貸佔比的上限為22.5%，成都銀行超標了13.3個百分點。
由於房地產類貸款超標太多，成都銀行未來幾年調整貸款比重的壓力非常大。所以，它的跌幅最大也就可以理解了。
上圖：部分銀行截至2020年中期個人房貸佔比。
興業銀行也是房地產貸款佔比偏高的銀行，截至2020年6月末，其個人房貸餘額為9704億元，佔全部貸款的25.7%，超標了5.7個百分點。如果加上公司房貸3016億元，全部房貸佔全部貸款比重為33.7%，而第二檔銀行的紅線是27.5%，超標了6.2個百分點。
所以興業銀行降低房地產貸款的壓力也比較大，今天上午股價下跌一度超過了6%。
招商銀行的房貸佔比，也明顯超標了。
“兩道紅線”也對地產股構成利空，未來中小銀行房貸佔比和規模被嚴格管制了，這意味着錢的來源減少了，6家大國有銀行（工、農、中、建、交、郵儲）在房貸市場裏的佔比將大幅提升。
更值得注意的是，三家政策性銀行（國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行）將強勢進入房貸市場，其中國開行處於第一檔，空間最大。中國進出口銀行、中國農業發展銀行進入第二檔，空間也不算小。
這意味着，房貸未來將被國有大行掌控。
三大政策性銀行估計主要是給政策性住房、棚改等貸款，6大國有銀行主要給商業房貸貸款。由此構成了未來房貸發放的主渠道。
房貸“遊戲規則”發生重大變化之後，普通的中小商業銀行房貸比例受限，將流失優質客户，只能到實體經濟裏拓展新客户了。而對於房企來説，能拿到錢的銀行減少了，難度隨之增加。因為國有大行執行國家政策會比較嚴格。
監管層之所以要把房貸集中在國有大行，有提高調控效率、增強政策直達性的含義。
這是否意味着，2021年樓市將變冷？
我的觀點是：這隻能讓樓市更聽話，而不會讓房價下跌。原因很簡單，2021年仍然是經濟比較困難的一年，貨幣政策和財政政策的擴張力度將下降，印鈔和地方政府發債速度也將降低。在這種時候，樓市需要進一步放大成交量，來支撐經濟。
2020年，中國大部分地區樓市仍然偏冷，比如華北、東北、西北和中部，很多城市都是如此。樓市的“加庫存”也持續了兩年多，有些地方開始有庫存的壓力。
再加上財政的壓力，所以2021年很多城市樓市都必須回暖。這從最近一段時間，上海、廣州、青島等眾多城市出台人才新政，就可以看出來。
所以，雖然2021年第一個交易日房地產股備受壓制，但這個板塊在2021年有估值修復的機會，只是時候尚未到來。
整體而言，股市的大機會在科技、消費、大健康等領域。一季度的A股，將繼續創出新高，並將突破2018年1月的高點（上證指數）。