作為一類創新型基金產品，公募REITs憑藉低投資門檻、與股債的低相關性、可場內買賣等特性，獲得越來越多投資者關注。11月29日華夏越秀高速REIT等第二批公募REIT開始面向公眾投資者發售，再次將這一創新型基金產品推向聚光燈下。
業內分析人士表示，公募REITs是除股票和債券外的第三大類資產，既有股性，又有債性，其投資邏輯與投資股票和債券不同，屬於風險適中、收益穩定的一類資產。像華夏越秀高速REIT這樣以高速公路為底層資產，項目各方又均是行業頭部資產的項目，值得投資者關注。高速公路作為重要的基礎設施，具有較為穩定收益的特性，高速公路資產屬於特許經營權類資產，受市場環境、宏觀經濟和產業政策的影響相對較低，被視為公募REITs底層資產的優質選擇。
據悉，華夏越秀高速REIT(180202)發售的基金份額總額為3.00億份，由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成，公眾投資者發售的初始基金份額數量為0.27億份，基金份額髮售價格為7.1元/份。公告顯示，基金募集期為2021年11月29日起至2021年11月30日止。若公眾投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實行末日比例配售。若預計募集首日有效認購申請全部確認後，公眾投資者募集總規模達到或超過公眾發售規模上限，公眾發售部分的募集期將提前結束。基金募集期間投資者可以多次認購基金份額，場內認購每次認購份額為1000份或者其整數倍；場外認購每次認購金額不得低於1000元(含認購費)。
受機構投資者追捧
作為創新型投資產品，公募REITs一直是機構投資關注的焦點。首批發行的9只公募REITs在發行當天就瞬間“引爆”市場，不僅一日售罄，而且多數配售比例低於10%，個別產品甚至低至1.759%，一度刷新了公募基金配售比例的新低記錄。
第二批公募REITs網下詢價情況顯示，機構投資者對第二批公募REITs的關注度高於首批項目。在11月19日網下投資者詢價環節，華夏越秀高速REIT就受到機構投資者追捧。根據公告顯示，有認購意向的資金量達到初始網上下發售份額數量的45倍，剔除無效報價後，擬認購數量總和為278,410萬份，為初始網下發售份額數量的44.19倍，有效報價認購倍數為38.41倍。
圖片來源：華夏越秀高速REIT發售公告
業內分析人士表示，網下詢價的火爆景象顯示了投資者對該產品投資價值的認可。後疫情時代，國內整體經濟維持着復甦向好的大趨勢，公募REITs作為與大環境高度契合的一種全新的金融創新產品，自然會受到資本市場的高度關注和追捧。
此外，首批公募REITs在二級市場收益表現出色，也讓更多投資者開始關注公募REITs的投資價值。根據數據顯示，首批9只公募REITs自2021年6月21日上市以來，截至11月24日平均漲幅為16.81%，8只產品獲得正收益，最高漲幅超過27%，收益可圈可點。(此處的收益率來自於公募REITs產品上市後的交易價格上漲，而不是持有產品本身的淨值變化。數據來源：中信證券，數據截至2021年11月24日)
較低門檻參與大基建機會
REITs音同“瑞次”，英文全稱Real Estate Investment Trusts，直譯通常稱為“不動產投資信託基金”。它將底層資產證券化，由基金持有人按出資比例分享收益，共同承擔風險，本質上是由專業人員管理的集合資金投資計劃。範圍涵蓋涉及公路、園區、倉儲物流等等，是重要的資產配置工具。REITs就是針對那些沒有大量資本直接投資於不動產的普通投資者，將不動產等分成小額有價證券，讓公共投資者可以通過公募基金以小額資金參與，以獲取不動產類資產的回報。
公募REITs有望獲得長期穩定的分紅收入，長期回報率較為可觀。和上市公司分紅不同，公募REITs是強制要求分紅的，比如華夏越秀高速REIT就在合同中寫明：“收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%”因此有望獲得相對穩定的收益。同時基礎設施公募REITs採取封閉運作，但後續會在交易所上市交易，投資者可在二級市場進行競價交易。
根據NAREIT的統計數據，與過去20年間標普500、羅素2000和巴克萊美國國債指數同期收益率相比，美國權益類REITS指數年化回報超過10%，長期收益更有優勢。
美國市場各類資產統計區間年收益率情況(%)
來源：NAREIT，中金公司截止時間，2021-08-31
而且大部分公募REITs投資於不動產所有權，收益與風險介於股票和債券之間，與傳統股債風險收益有顯著差異，具有較好風險分散效果。從美國市場來看，作為現金、股票、債券之外的第四類資產，在過去20年，NAREIT的權益型REITs指數與各大類資產的相關性均不超過0.6。公募REITs的標的資產具有較強的抗通脹、保值功能。所以將公募REITs納入組合，都能夠起到分散風險、優化組合資產配置的作用。
數據來源：中信證券，截止2021-08-31
而且公募REITs產品可以在交易所進行公開交易，投資者准入門檻低，流動性強；上市REITs 產品信息披露制度完善，且將絕大部分收益分配給投資者，運營透明度較高。
底層資產質地優良
公開資料顯示，華夏越秀高速公路REITs的底層資產是漢孝高速，項目位於“九省通衢”、“祖國立交橋”湖北武漢。該項目是福銀高速(G70)的重要組成部分，同時連通京港澳高速(G4)和滬蓉高速(G42)，是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國際機場。項目相關信息如下圖：
資料來源：華夏越秀高速REIT詢價公告
高速公路行業經營收入即期收取，現金流充沛，且不存在商品積壓、賒銷等問題，從而保障了高速公路行業經營和財務的穩健。與其他行業相比，高速公路行業受宏觀經濟波動影響較小，具有抗風險能力較強、現金流量充裕、投資收益穩定等特點。
從漢孝高速近幾年營收情況看，也能夠充分體現了收費公路作為重要的基礎設施，收益水平相對穩定的特性，也因此很適合作為公募REITs的底層資產。
資料來源：華夏越秀高速REIT詢價公告
根據可供分配金額測算報告，項目2021年10-12月和2022年度期間的預測年化分派率分別為7.70%和7.87%，能為投資者提供相對穩健的現金流。
資料來源：華夏越秀高速REIT詢價公告
整體看，公募REITs具有長期可靠且具有增長性的分紅收入。讓個人投資者有機會以較少的資金參與到大型基建項目中，分享國家經濟高質量發展的紅利。
具有優秀底層資產的華夏越秀高速REIT，無疑對配置型投資者有着很大吸引力。不過上述資料也顯示，華夏越秀高速REIT發售總額中戰略投資者佔比70%；網下發售份額佔比21%；公眾發售份額佔比9%。應該説留給個人投資者的份額比例並不算多，可謂機會難得。
強強聯合打造精品
當然評判公募REITs的優劣，僅看底層還不夠。在華夏越秀高速REIT的整個產品架構中，底層為基礎設施，通過持有ABS取得基礎資產完全所有權和經營權；公募基金持有ABS份額，個人或者機構投資者持有公募基金。所以底層資產運營方(原始權益人)、ABS管理人以及公募基金管理人三方的實力，都對公募REITs最終的表現起着關鍵作用。就華夏越秀高速REIT而言，其參與創設的幾方可謂是強強聯手。
越秀(中國)交通基建投資有限公司是華夏越秀高速REIT的原始權益人，將持有30%的公募基金份額。母公司越秀交通(01052.HK)1997年在香港上市，是國內第一支在香港上市的公路紅籌股，是深耕公路投資運營25年的國有控股上市公司，優良資產儲備充足，也是經驗豐富的市場化公路投資運營商，其背後的越秀集團是REITs資產管理先行者，擁有超過15年的REITs資產管理經驗。
ABS管理人中信證券是行業頭部券商，2014年，中信證券就發行了國內第一單類REITs產品——中信啓航項目，為國內類REITs業務創建了交易架構標準。截至2021年6月末，中信證券作為計劃管理人和銷售機構發行的類REITs產品共20單，累計發行規模427.6億元，佔全市場總髮行規模的25.32%，位列市場首位。
基金管理人華夏基金，從2015年就組建了專門的REITs團隊，後發展成為基礎設施及不動產投資部門，目前已配備多名具備基礎設施項目運營或基礎設施項目投資管理經驗人員，並在REITs的投資、研究、交易、風控、運作等關鍵環節搭建了功能強大的技術支持系統。華夏越秀高速REIT的擬任基金經理馬兆良、林偉鑫、孫少鵬均具有5年以上基礎設施投資和運營管理經驗。
以上這些都將為華夏越秀高速REIT(180202)在存續期內的高效平穩運行提供強有力的保支持。
資料顯示，華夏高速公路REIT在基金合同存續期內採取封閉式運作並在證券交易所上市，不開放申購與贖回。但後續會在交易所上市交易，投資者可在二級市場進行競價交易，上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以後漲跌幅限制為10%。個人投資者如果使用場外基金賬户認購公募REITs產品，是不能通過基金贖回的方式賣出的，需要轉場內進行賣出，以滿足資產的流動性需求。產品上市以後，基金管理人、資產支持證券發起人，將會採用邀請做市商進行流動性管理、邀請其他資管產品參與產品投資和提供場內流動性、利用公司內部產品和自有資金提供流動性等多種方式，維護產品流動性。
（文章來源：中國基金報）