文/樂居財經 李奕和
為完成英國倫敦項目的回購承諾，富力李思廉找來了一位“奇兵”。
近日，富力地產（02777.HK）公告，旗下翹採公司作為賣方，以1.08億英鎊（相當於約9.7億港元）出售旗下英國公司R&FProperties VS (UK) Co., Ltd.（以下簡稱“R&F”）全部股權予FlowCapital SP II。
買方FlowCapital SPC II為FlowCapital SPC設立的獨立投資組合，而後者是FlowCapital(BVI) Limited（以下簡稱“FlowCapital”）旗下持有的開放式投資基金。
據瞭解，目標公司在英國倫敦持有VauxhallSquare地塊。該項目由富力在2017年4月以1.58億英鎊從CLSHolding手中買下。
其與鄰近的OneNine Elms、NineElms Square兩個項目，被外界合稱為“倫敦富力城”。
實際上，VauxhallSquare項目早在今年3月被出售給遠東發展，並由富力在今年9月回購。但鑑於富力目前的流動性尚難言樂觀，要重新接回這個“擔子”，顯然有些吃力。
於是乎，FlowCapital順理成章地出現了。該買方其實並不簡單，它背後的實際控人，實為新世界行政總裁鄭志剛。
這顯然是富力暫時的權宜之計，條款不僅設定了富力要在一定期限內的進行期權回購，且交易完成後，富力仍有權對項目繼續進行開發和銷售。
換言之，富力並沒有真正放棄這個項目。而只是借FlowCapital“過了個橋”。
內房股頻頻出險，港資大佬們常以各種方式出現在開發商的“援助”名錄，引戰、接盤項目，成為一眾房企“江湖救急”的靈藥。
幾年前，行業一片大好，內房股一路直衝港島搶地的情形仍歷歷在目。如今行業下行，企業涉險，房企大佬們仍紛紛南下，跨過深圳河。
只是與當時搶地不同，他們是來找錢的。
富力的“奇兵”
倫敦VauxhallSquare項目最早由富力在2017年4月以1.58億英鎊從CLSHolding手中買下。按照規劃，項目總建築面積13.3萬平方米，是包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閒的綜合體項目。
當年，富力還以4.7億英鎊拿下倫敦NineElms Square（九榆廣場）地塊，以及次年以35億元人民幣接手萬達的OneNine Elms（倫敦ONE）綜合發展項目。由於這三個項目緊密相鄰，也被外界合稱之為“倫敦富力城”。
VauxhallSquare的出售，無論怎麼看都像是新世界鄭志剛對富力李思廉的一次“江湖救急”。
項目實際在今年3月已被富力以9570.26萬英鎊出售給遠東發展。當時雙方約定，6個月內富力需以期權代價將項目回購。
9月2日，富力方最終向遠東發展行駛購回期權，以期權代價1.066億英鎊，贖回了目標公司R&F的全部股權。
而鑑於富力目前處於流動性緊張階段，而為促進與遠東發展期權的完成，2022年10月3日，富力方翹採公司從FlowCapital處獲得過渡性貸款融資1.09億英鎊。
兩天後的10月5日，雙方還正式簽訂買賣協議，緊隨遠東發展期權完成後，富力將目標公司的購回股份及貸款轉讓給了FlowCapital。代價1.08億英鎊（相當於約9.7億港元）。
也就是説，為了完成事先與遠東發展的回購期權的承諾，富力找來了另一位買家FlowCapital接盤。
不僅如此，最新這筆交易，還藏有富力諸多的小心思。不僅設定了在一定期限內的期權回購，並且交易完成後，富力仍有權對項目繼續進行開發和銷售。
根據協議，FlowCapital有權在12個月內要求富力按期權代價贖回期權股份及貸款；而富力有權在9個月期間內要求FlowCapital按期權代價出售及轉讓期權股份及貸款。
同時在9個月的期限內，富力方還將作為FlowCapital的代理人，繼續管理及經營目標集團，並有權發展及出售項目。若項目得以發展併成功銷售，在扣除上述出售事項代價後，富力有權獲取剩餘銷售所得的淨盈餘。
根據約定，富力回購期權代價為此次交易代價1.08億英鎊，加向FlowCapital提供的保證回報，以及由賣方承擔的與目標集團相關的成本、費用及負債及第二項出售事項產生的成本、費用及負債。
可以説，通過引入FlowCapital接盤，富力不僅解決了眼下缺錢不能及時完成項目回購承諾的問題。
同時，實力資金方的引入還讓項目開發得以順利推進，且保留了對項目的管理及經營。而如果到時資金允許，富力還可以行使認購期權購回項目，可謂一舉多得。
只不過，富力能否在限定的期間內完成對項目的發展和銷售，仍有待時間的驗證。畢竟，該項目主場地的發展目前尚未動工。
房企一路向南
願意在水深火熱之時向富力及時伸出援手，FlowCapital並不簡單。它背後的實際控制人指向了新世界發展行政總裁、K11創始人鄭志剛。
樂居財經《地產K線》查閲瞭解，FlowCapital是由新世界鄭志剛和香江集團董事長劉志強之子劉根森在2019年創立的多元資產管理平台。但關於該平台的更深入信息，外界鮮少有披露。
僅相隔一條深圳河，港資房企與內地大部分開發商卻風格迥異。經歷過多次金融危機、併成功存活下來的香港開發商，偏向保守，保持着極低的負債率。而內房股，以往常以拉高槓杆贏得市場與規模。
甚至在16、17年，樓市如日中天之時，內房股一路南下直衝港島搶地，引起熱議。而如今行業下行，企業涉險，房企大佬們也紛紛南下，跨過深圳河。不過與此前搶地不同，他們更多是南下找錢的。
事實上，富力並不是這輪危機中唯一搬來香港“援兵”的房企。去年下半年以來，內房股為籌得資金補充流動性，紛紛拋出在香港的資產，不少就由港資接盤。而在項目的收併購之外，部分房企還不惜引入港資戰投。
去年9月，也即中國奧園陷入流動性危機的前夕，其曾引入恆基兆業李家傑以4億港元認購1.08億配售股份。李家傑的強勢戰投入股短時間內穩定了奧園在資本市場的“軍心”。但毫無疑問，奧園後來的危機還是爆發了。
這樣的例子還有很多，典型的如恆大。
早在2008年陷入危機之時，許家印心急火燎南下香港，最終拉來了鄭裕彤、劉鑾雄等人注資5.06億美元，成功解了恆大的燃眉之急。到現在，劉鑾雄的華人置業仍是恆大的忠實支持者。
這一輪危機中，此前市場也有盛傳，原恆大總裁夏海鈞為找錢，就曾多次奔波於香港和內地兩地。
而在最新動態裏，與恆大扯上關係的是“超人”李嘉誠，此前7月，恆大尋求以90億港元估值出售灣仔恆大中心之時，李嘉誠的長江實業就有意入標。這一度被認為是李嘉誠對恆大許家印的“打救”。
不過，因灣仔恆大中心已遭債權人接管，這筆出售仍未有最終結果。而恆大的債務重組也仍在途中。
值得一提的是，隨着內房股一個個涉險倒下，港資開發商與內房股之間的角色正在互換。憑藉着極低的負債水平和充足的手持現金，港資房企們顯得更為從容和遊刃有餘，他們多有反撲北上之意。
8月份接受媒體採訪，新世界鄭志剛説，中國的房地產市場已經見底，新世界明年計劃投資土地100億元。9月份舉行業績發佈會時，他表示，現在是內地房地產最好的投資時期。
一個時代結束了，但另一個時代正在到來。
文章來源:樂居財經