物管篇：全年物企上市數量或創新高！

2020年是物企的能力建設年，尤其是疫情給行業帶來更多發展機會，眾多物管企業充分證明了其在各業態管理服務及社會責任等多方面的巨大價值。

前三季度仍是物企跑馬圈地的關鍵時期，規模擴張仍然是物企發展的核心，從規模發展增速來看，從24家披露數據的上市物企平均增速為33.58%，其中13家物企增速高於平均值。規模的增長帶來業績的上揚，但物企之間的分化日益明顯。

上市潮是前三季度物企資本市場關鍵詞，截至三季度末，上市物企已達30家，本年已有6家物業公司成功上市，另有14家企業已遞表排隊等待中，此外，恆大物業、建發物業等相繼遞交招股書。結合已知部分企業的上市計劃，四季度有望繼續新增多家物業公司遞表，並有前述物業公司正式上市交易，全年上市企業數量或創新高。

本 文 約 2547 字 閲 讀 需 要 6 min

1

多途徑擴張，跑馬圈地動力不減

規模是物業企業發展的基礎，當前規模擴張依然是物業企業發展的核心，自2014年6月彩生活作為“物業第一股”上市以來，物管行業不斷髮展，上市物企規模不斷增加。

截至2020年6月底，30家上市物企合計在管面積達到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米。

圖：2020年上半年上市物業服務企業

在管面積情況

在管規模同比增長情況

數據來源：企業財報，克而瑞物管

從規模發展增速來看，上述24家披露數據的上市物企平均增速為33.58%，其中13家物企增速高於平均值，增速最大的為建業新生活，增速達到67.8%。

除了開發增量的輔助，物業服務企業通過股權合作、收併購快速“增厚”自身管理體量。2019年以來包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用於收併購等方式實現戰略擴張。

當下，物業服務企業的管理方向已從住宅延伸至寫字樓、商業、園區、醫院、軍營後勤等各類非住領域，物業服務企業自身的管理規模結構將發生變化，而逐漸涉足城市服務等新興領域，將會極大增加企業的管理體量。

規模的增長帶來業績的上揚，但企業開始分化。從營業收入來看，2020年上半年30家上市物企整體收入達到398.8億元，平均營收為13.3億元。碧桂園服務營收最高，為62.7億元，全年業績在上市企業中有望成為首家破百億的物業公司。從30家物企整體表現來看，碧桂園服務、綠城服務等8家物企高於均值，11家物企營收在5億元以下。雖然物企上市熱潮不斷，但已上市的物企分化情況較為明顯。

圖：2020H1上市物業服務企業

營業收入情況

營收同比增長情況

除了橫向規模擴張外，物企也在做深服務內容。物企在增值服務領域持續加碼，多家物企營收結構已發生改變，增值服務營收佔比不斷提升。其中，佳兆業美好及新城悦服務兩家物企增值服務營收已過半，該兩家物企利潤率最高的業務均為社區增值服務。增值服務有助於企業優化利潤結構，在基礎物業服務之上構建更廣袤營收及盈利空間。

非基礎物業服務營收佔比

備註：華金國際資本、南都物業、浦江中國、祈福生活服務、新大正、招商積餘及中奧到家未披露其增值服務營收

2

資本市場認可度高，市盈率超過房企母公司

2020年，受新冠疫情的影響，雖然資本市場整體表現不盡人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。從市值方面看，截止到2020年9月30日，30家上市物業市值總額4307億元，從市盈率角度看，物業服務企業市盈率大多超過20倍，普遍高於地產母公司。

30家上市物業當前市盈率及母公司市盈率

資本市場對物業股的認可度高，原因主要在於，首先，物業股具備較強的防禦特性。2020年以來，受疫情、中美關係的角逐、全球經濟的波動等外部宏觀環境影響，對國內各行各業都造成了不同程度的影響，也擾動了資本市場。而物業行業是極少數“機”大於“危”的行業。在戰“疫”的關鍵時刻，物業服務企業迎來新的一輪價值突破。進入二月第一週以來，同期已上市的物業服務企業整體止跌上揚，平均漲幅均值在13%左右，遠超同期大盤表現。

武漢封城時期物管板塊平均漲跌幅走勢

其次，物業行業可預期性較強。從收入端來看，物業服務本身具有輕資產運營的特性，營收可預測、現金流穩定。從規模增長潛力來看，統計局的數據顯示，目前中國的城鎮化率雖然突破60%，但離發達國家還有很大的提升空間。根據國家統計局的數據，2020年上半年全國住宅施工面積是55.9億平方米，辦公樓3.3億平方米，商業營業用房8.2億平方米，按照1～2年建設週期假設，每月每平方米2元的物管單價推算，未來1～2年內能釋放出千億級別的市場增量。此外，隨着物業管理社會化的不斷深入，一些原本“封閉”的領域，如“三供一業”、軍隊營區物業管理等，也正在向行業層面開放。

3

服務力是企業未來發展核心

物業管理行業的本質是以“服務”為核心的商業活動，必然要以專業的服務價值來體現。過去傳統的、粗獷的服務一去不復返，數字化時代，藉助人工智能、大數據、互聯網與物聯網的結合，在新理念、新技術和新思維的改造之下，將實現服務專業度和服務質量的提升。

未來，科技不再僅是一種技術手段，而是成為提升物業服務質量的“驅動力”，讓物業服務更簡單、更專業、更有價值。

未來行業發展一大重要待解決的問題在於能否行穩致遠，這取決於能夠吸納人才的數量、層次，並且企業能夠有效留下人才。今年頭部物企新招聘人員數約為現有規模的20%，除了傳統的物業安保、客服外，更多引進財務、投資、市場及營銷、數字化產品開發等人才。跨界、多元人才湧入，塑造了物業服務企業面向未來的競爭力。

一些企業正在嘗試創新組織架構和“以經營為導向”的配置，並逐漸出現了新的變化，包括後台支持人員整合、傳統崗位職能擴展、多經人員垂直切入等。僅僅通過短期激勵，快速形成人才積累，還是遠遠不夠，如何吸引並留下人才，如何搭建涵蓋選用育留的優秀“人才組織力”，我們認為是四季度以後行業需要共同思考的問題。

截至三季度末，已有6家物業公司成功上市，另有14家企業已遞表排隊等待中，預計四季度有望繼續新增多家物業公司遞表，全年上市企業數量或創新高。2020年全年，物管行業的資本窗口期將繼續開放，物企業績保持雙位數增長。

目前行業仍處於向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業仍具有較大增量空間，高增長仍會持續，未來2-5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長和品質提升的關鍵階段。

2020年前三季度已遞交招股書

尚未上市交易企業

數據來源：克而瑞物管