前三季度仍是物企跑馬圈地的關鍵時期，規模擴張仍然是物企發展的核心，從規模發展增速來看，從24家披露數據的上市物企平均增速為33.58%，其中13家物企增速高於平均值。規模的增長帶來業績的上揚，但物企之間的分化日益明顯。
上市潮是前三季度物企資本市場關鍵詞，截至三季度末，上市物企已達30家，本年已有6家物業公司成功上市，另有14家企業已遞表排隊等待中，此外，恆大物業、建發物業等相繼遞交招股書。結合已知部分企業的上市計劃，四季度有望繼續新增多家物業公司遞表，並有前述物業公司正式上市交易，全年上市企業數量或創新高。
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多途徑擴張，跑馬圈地動力不減
規模是物業企業發展的基礎，當前規模擴張依然是物業企業發展的核心，自2014年6月彩生活作為“物業第一股”上市以來，物管行業不斷髮展，上市物企規模不斷增加。
截至2020年6月底，30家上市物企合計在管面積達到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米。
圖：2020年上半年上市物業服務企業
在管面積情況
從規模發展增速來看，上述24家披露數據的上市物企平均增速為33.58%，其中13家物企增速高於平均值，增速最大的為建業新生活，增速達到67.8%。
除了開發增量的輔助，物業服務企業通過股權合作、收併購快速“增厚”自身管理體量。2019年以來包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用於收併購等方式實現戰略擴張。
當下，物業服務企業的管理方向已從住宅延伸至寫字樓、商業、園區、醫院、軍營後勤等各類非住領域，物業服務企業自身的管理規模結構將發生變化，而逐漸涉足城市服務等新興領域，將會極大增加企業的管理體量。
規模的增長帶來業績的上揚，但企業開始分化。從營業收入來看，2020年上半年30家上市物企整體收入達到398.8億元，平均營收為13.3億元。碧桂園服務營收最高，為62.7億元，全年業績在上市企業中有望成為首家破百億的物業公司。從30家物企整體表現來看，碧桂園服務、綠城服務等8家物企高於均值，11家物企營收在5億元以下。雖然物企上市熱潮不斷，但已上市的物企分化情況較為明顯。
圖：2020H1上市物業服務企業
營業收入情況
非基礎物業服務營收佔比
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資本市場認可度高，市盈率超過房企母公司
2020年，受新冠疫情的影響，雖然資本市場整體表現不盡人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。從市值方面看，截止到2020年9月30日，30家上市物業市值總額4307億元，從市盈率角度看，物業服務企業市盈率大多超過20倍，普遍高於地產母公司。
30家上市物業當前市盈率及母公司市盈率
武漢封城時期物管板塊平均漲跌幅走勢
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服務力是企業未來發展核心
物業管理行業的本質是以“服務”為核心的商業活動，必然要以專業的服務價值來體現。過去傳統的、粗獷的服務一去不復返，數字化時代，藉助人工智能、大數據、互聯網與物聯網的結合，在新理念、新技術和新思維的改造之下，將實現服務專業度和服務質量的提升。
未來，科技不再僅是一種技術手段，而是成為提升物業服務質量的“驅動力”，讓物業服務更簡單、更專業、更有價值。
未來行業發展一大重要待解決的問題在於能否行穩致遠，這取決於能夠吸納人才的數量、層次，並且企業能夠有效留下人才。今年頭部物企新招聘人員數約為現有規模的20%，除了傳統的物業安保、客服外，更多引進財務、投資、市場及營銷、數字化產品開發等人才。跨界、多元人才湧入，塑造了物業服務企業面向未來的競爭力。
一些企業正在嘗試創新組織架構和“以經營為導向”的配置，並逐漸出現了新的變化，包括後台支持人員整合、傳統崗位職能擴展、多經人員垂直切入等。僅僅通過短期激勵，快速形成人才積累，還是遠遠不夠，如何吸引並留下人才，如何搭建涵蓋選用育留的優秀“人才組織力”，我們認為是四季度以後行業需要共同思考的問題。
截至三季度末，已有6家物業公司成功上市，另有14家企業已遞表排隊等待中，預計四季度有望繼續新增多家物業公司遞表，全年上市企業數量或創新高。2020年全年，物管行業的資本窗口期將繼續開放，物企業績保持雙位數增長。
目前行業仍處於向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業仍具有較大增量空間，高增長仍會持續，未來2-5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長和品質提升的關鍵階段。
2020年前三季度已遞交招股書
尚未上市交易企業
