莫欣/文 王奕歌/編
上半年股價經歷過一輪過山車的中交地產，於8月29日披露了2022年上半年度報告，從年報披露數據來看，潮水退去之後，中交地產的2022年半年答卷也正如其股價走勢一般，持續下探。
今年3月中旬，中交地產股價一路從6.2元走高至5月初的31.67元，期間連續收穫10餘個漲停板，區間漲幅高達232%，但此後股價一路走低。
截至2022年半年報披露前，股價已走低至11.52元。
彼時，中交地產的股價異動也引發了深交所的關注，但彼時中交地產表示，公司不存在應披露而未披露的重大信息，公司基本面未發生重大變化。
少數股東持續瓜分利潤
報告期內，中交地產上半年實現收入124.42億元，同比增加151.39%，中交地產表示，收入的大幅增長與報告期內的交房結轉項目收入增加有關。
按區域看，華東區域收入貢獻佔比高達54.83%，同比去年更是大幅增長了393%。
華北地區的收入同比減少了60.25%，西南區域的收入同比減少了39.55%，兩區域收入佔比分別為0.16%、12.07%。
半年報顯示，中交地產的房地產業務的平均毛利率為23.69%。儘管各個區域收入存在不同的增減波動，但四大區域的毛利率卻出現不同程度的下滑。
其中，華中區域、華東區域、西南區域的毛利率分別為10.18%、9.18%、11%，同比分別下滑了71.46%、44.53%、38.13%。
而唯一保持着高毛利率的西北區域，儘管毛利率高達28%，也較去年同期下滑了6.58%。
利潤方面，中交地產上半年歸屬股東淨利潤8425萬元，同比減少47.87%。扣非後歸屬股東淨虧損4546萬元，較去年同期的扣非後淨虧損3.51億元來看，虧損幅度收窄。
值得注意的是，從中交地產在2021年半年報、2021年年報、2022年半年報的財務數據來看，已連續三次披露扣非後歸屬股東淨虧損，虧損幅度分別為3.51億元、4.32億元、0.45億元。
尤其是2021年年報數據顯示，中交地產更是首次出現全年扣非後歸屬股東淨虧損。
此外，中交地產半年報還顯示，上半年少數股東分走了大部分利潤，分配高達2.47億元。而就在上年同期，歸屬股東淨利潤為1.61億元，少數股東損益也僅為1.09億元。
翻閲中交地產此前披露的年報顯示，2019年-2021年，期間的淨利潤分別為12.21億元、8.96億元、7.39億元。而同期少數股東則分別分走了5.79億元、5.48億元、5.03億元的利潤。
少數股東權益已持續多年分走中交地產的利潤，嚴重積壓了股東的盈利空間。
區域銷售依舊承壓
銷售方面，中交地產上半年實現全口徑簽約銷售金額205億元，較上年同期減少35.94%；全口徑簽約銷售面積104萬平方米，較上年同期減少15.58%。
其中北京亦莊橡樹灣項目、廈門公園九里項目分別貢獻了8.56億元、8.26億元的銷售金額。此外，蘇州、南京的兩個項目分別貢獻了4.49億元、2.72億元的銷售額。
報告期內，中交地產的銷售回款金額195億元，但較上年同期減少24.71%。
2021年首輪集中供地，中交地產聯合卓越斬獲昌平區兩宗地塊，項目案名分別為北清雲際、奧森春曉，兩項目也於去年10月先後入市。
有媒體援引機構銷售數據顯示，北清雲際自2021年10月入市以來，共預售11個樓棟962套房源，截至8月30日簽約546套，網籤率56.76%。同期入市的奧森春曉，批准銷售620套房源，截至8月30日簽約243套，網籤率39.19%。
昌平區有多個項目在售，同區域同質化項目供應井噴，將對奧森春曉未來銷售造成一定壓力。
中國房地產報報道稱，在北京區域的存量項目端，中交地產參與開發的商品房海淀幸福裏、亦莊橡樹灣，以及共產房北京上東郡、北京中交富力雅郡已經清盤。
其佔股49.9%的延慶新城項目樾熙府，2019年10月開盤但未能查到簽約信息，截至目前該項目下發的3個預售許可期限均已到期。
土儲方面，截至報告期末，中交地產合計持有112個地產項目，總建築面積3012萬平方米，在建及待建面積1862萬平方米。
融資成本高企
截至報告期末，中交地產的貨幣資金為105.55億元，同比減少了1.59%。其中受限資金18億元，短期借款30.9億元，比去年底8.9億元大幅度增加。
半年報顯示，中交地產融資期末融資餘額647億元，其中銀行貸款280.96億元，信託融資132.49億元，債券47.66億元。
融資成本方面，銀行貸款平均融資成本在3.8%-6.5%，信託融資平均成本為6%-8.5%，債券平均融資成本約3.52%-4.99%。
與金茂、首開等國企、央企的融資成本相比較，同樣具有央企背景的中交地產的融資成本依舊偏高。中指研究院數據顯示，今年7月，行業平均利率為3.85%。
值得注意的是，作為高成本的融資渠道的信託融資，信託的融資餘額為132.49億元，顯著高於債券融資餘額的47.66億元。
此外，中交地產一年內到期有息負債223.5億元，比去年底177.9億元增加45.6億元。
截至2022年7月31日，中交地產司累計對外提供財務資助餘額為121.42億元，佔公司2021年末經審計歸母淨資產比例為373%。
其中對有股權關係的房地產項目公司提供股東借款餘額為77.28億元，佔2021年末經審計歸母淨資產比例為237%。
有分析人士表示，中交地產超額擔保表明，其在依靠高槓杆、高負債推動的高週轉模式所支持的規模增長這一行業共性面前也概莫能外。
“同時，也説明中交地產對於融資的高度依賴，這在推高中交地產流動性壓力的同時，還面臨連環擔保帶來的或有負債壓力。”該分析人士表示。
從2019年-2021年的總負債分別為414.51億元、866.11億元、1240.17億元，流動負債數額也隨之升高，分別為285.10億元、437.74億元、772.68億元。
從現金流來看，2019年-2021年，中交地產經營活動產生的現金流量淨額分別為-46.12億元、-187.4億元及-44.52億元。投資活動產生的現金流量淨額分別為-7.71億元、-15.39億元、-41.6億元。