觀點地產網 在港交所上市僅一個半月的港龍中國地產，於8月31日下午，召開第一次中期業績發佈會。董事會主席、執行董事兼行政總裁呂永懷與執行董事呂進亮、首席財務官林雨田、副總裁張鴻光共同參加電話會議，接受媒體提問。
“公司這五年的增速遠遠超過其他百強房企。”呂永懷錶示，公司未來三年的增長率仍然會超過其他百強房企的平均水平。
港龍中國於8月28日披露的中期業績報告顯示，上半年，公司合同銷售額約為78.11億元，總銷售面積約65.5萬平方米，同比增長分別為132%及130%；收入約為17.13億元，同比增長190%；毛利約為6.56億元，同比增長159%；淨利潤約為3.21億元，同比增長361%。期內公司所有者利潤4.72億元，同比增長約402%。
成立於2007年，銷售規模仍是百億的港龍中國彷彿一位青少年，正在尋求快速成長的方式。
合作開發與資本想象
港龍中國2007年成立於江蘇常州，直至2012年才走出江蘇，佈局長三角。早期，公司平均一年僅有一盤左右的規模進賬。
2015年年底，收購常熟“碧桂園·領譽”40%的權益，港龍中國打開了與大型開發商合作的大門，也開始了規模增長之路。
觀點地產新媒體從中報獲悉，上半年，港龍中國合營企業及聯營公司的應占業績顯着增加，由去年虧損約500萬元顯着增加至上半年的利潤約2.12億元。於期間內，合營企業及聯營公司竣工及交付更多項目，物業銷售收益增加。
張鴻光在業績會上透露，截至6月底，公司與其他開發商參與的項目達93個，佔總開發項目的75%。
而5月12日港龍中國遞交的招股書也顯示，2017-2019年，港龍中國與其三大第三方業務夥伴分別就18個、21個及29個物業開發項目進行合作，分別佔其總物業開發項目的55%、44%及47%。其中，港龍中國權益佔比30%以下的項目有21個，權益佔比50%以下的項目超過一半。
從業績來看，於2017-2019年，港龍中國物業開發及銷售收益分別為4.34億元、16.6億元及19.78億元，複合年增長率為113.5%，今年上半年收入則已經達到17.13億元。
於2017-2019年，淨利潤分別為3280萬元、3.32億元及4.7億元，複合年增長率為278.6%，2020年6月30日淨利潤為3.21億元；毛利分別為9500萬元、5.1億元及8.45億元，2020年6月30日毛利為6.56億元。
可見，自轉型“抱團”模式，港龍中國的規模和收益也大幅增長。
關於拿地方式，張鴻光表示，除了招掛拍和股權轉讓，港龍地產更多的是跟其他開發商合作開發的方式。他指出，跟大型的開發商合作開發，除了可以互惠互利，還可以提升品牌效應、降低融資成本。
據悉，近年來，港龍中國合作開發樓盤的房企包括碧桂園、融創中國、中南建設、弘陽地產、正榮地產等。
“以後我們還是會開放合作，與高品質的房企合作，發揮各自的優勢……”呂永懷在業績會上也如此宣稱。
不過，作為中小房企，港龍中國仍然面臨着不少考驗，比如自身開發能力的不足。
中報顯示，截至上半年，港龍中國的土地儲備為540萬平方米，其中江蘇省佔比68.1%，浙江省佔比20.8%，河南、安徽、貴州、上海合計佔比約11.1%。
但張鴻光在業績會上表示，截至2020年6月底，公司完工存貨大概是15萬平方米，佔總土儲比例約2.7%，而這一數據在2019年末為4.9%。
此外，中報顯示，於2020年6月30日，公司尚未履行的物業銷售約為172.18億元，於2019年末則約為116.19億元，增加約48%。
這意味着，儘管有近180億已售未結轉的項目，但公司大部分土儲項目未完工或待開發，港龍中國恐怕難以可持續地高週轉、快增長。
現金流改善背後
業績會上，林雨田對港龍中國的財務狀況比較樂觀，他指出，截至6月30日，公司的現金有54億，而現金短債比由2019年底的2.2倍升至今年6月底的2.6倍。若計入上市募集的16億資金，公司更是處於淨現金的狀態。
中報顯示，於2020年6月30日，銀行及其他借款總額達約69.36億元，較於2019年12月31日的約28.53億元增加約143%。於銀行及其他借款中，約20.52億元將於一年內償還，以及約48.84億元將於一年後償還。此外，港龍中國現金約為54億元。
據此，若加上上市所得款項淨額16.12億港元，公司現金能跟69億元借款相抵。
不過，觀點地產新媒體注意到其54億現金中包括的受限制現金情況也不容忽略。
從資產負債比率（按借款總額減去限制現金、抵押定期存款及現金及現金等價物，再除以權益總額計算）來看，港龍中國2017年底、2018年底、2019年底、2020年4月底及2020年6月底，數據分別為98.8%、122.1%、172.6%、251.2%及310.31%。
不過，此前的招股書中，港龍中國提到，於2020年6月，38.69億元（截至2020年4月底）銀行及其他借款已經償還，而控股股東及其聯繫人所作擔保已經解除。這可能也是其IPO終於成功的重要原因之一。
當前，港龍中國靠較低的拿地成本維持較高的利潤和毛利率。觀點地產新媒體獲悉，截至2020年6月30日止六個月，港龍中國於海門、宜興、蕪湖及常州購入五塊新的優質土地，提供了約84.78萬平方米的新土地儲備的可供出售的總建築面積，土地成本均價約為3225元/平方米。
業績會上，呂進亮表示，目前公司已經成立粵港澳大灣區區域公司，已經有項目準備落地。不過，張鴻光補充説，公司還在繼續研究大灣區的土地市場，重點放在沒有限購的區域。
儘管港龍中國打算將IPO募集所得款項淨額16.11億港元的60%用於為潛在開發項目的土地成本提供資金，但拿地計劃上仍然相對審慎。
“在拿地預算上，我們要看利潤率和自有資金回報率。利潤率要求在8個點以上，自有資金回報率要求在25個點以上……”呂永懷在業績會上表示。
以下為港龍中國地產集團有限公司2020年中期業績會問答實錄：
現場提問：公司上半年的淨負債比率為69%，較於2019年12月31日的21%增加48個百分點，為什麼會有這麼大的變化？公司2020年的現金流情況到底如何？
張鴻光：對於房地產企業來説，流動性是最重要的。6月底我們的淨負債比率是69%，這在行業仍是比較健康的水平，7月底由於上市，（淨負債率）降下來了。企業在做生意，每個月底的負債率總是有高有低，其實更應該關注中短期的流動性和融資成本。
6月底，公司銀行結餘的現金有54億，而一年內到期的金融負債是20億元，大概是2.6倍，可以説，現金流是非常充裕，財務安全有比較好的保障，提供了很多空間讓我們去拓展。
如果加上7月中募集的上市基金，公司是處於淨現金的狀態，背後的意思是説，今年接下來、明年年初，我們有比較多的空間去拿地，拿地、拓展的同時，我們也會看整體的負債率去做一個平衡。
另外，6月底，公司加權融資成本對比去年年底也有下降，從8.8%到7.9%。IPO以後，境內境外有很多金融機構主動跟我們聯繫，看有沒有更多的合作機會。我們也希望通過這些機會，進一步拉長整個債務年期，進一步降低融資成本。
現場提問：監管部門推出“三條紅線”的融資新規，要求房企提交負債方案，公司怎麼看這件事？
呂永懷：公司上半年的現金比去年底多了一倍，現金短債比是2.6倍，在同行裏面是很健康的，我們離“三條紅線”還有很大空間，對我們影響不大。
張鴻光：由於政策還沒有完全出台，現階段我們不做太多的評論。
現場提問：公司上半年業績增長強勁，毛利率處於行業中的高水平，但是預計未來拿地的成本可能會越來越高，公司預期未來毛利率的狀況如何?
呂永懷：上半年的業績增長對比去年上半年，今年增長幅度會比較快，但是今年全年的增長應當也會不錯。
今年的毛利率看起來很高，去年的毛利率也不錯，因為以前拿一些土地是比較便宜的。以後的市場競爭很大，未來，公司的毛利率應該沒有這麼高，但還是會超過50%的百強房企，因為我們整體的控制是比較好的，包括成本控制、產品溢價等。未來三年內，公司的毛利率仍然會超過百強企業的平均水平，至少會大於他們30%。
在500億規模以內，我們都能維持高毛利率。如果超過500億，控制可能就比較難，各方面費用提高，利潤可能會往下降。公司現在還在起步階段，各方面會比較關注，成本等各方面的把控也會比較好。
百強房企2017年至2019年的增長率分別是40%、33%和22%，逐年下降。但是，公司這五年增長遠遠超過其他百強企業的平均值。
現場提問：剛剛提到，公司對於“三條紅線”還有一定的空間，負債的情況也比較好，那公司未來的策略是怎麼樣的，剛剛還提到説股權合作達70%，未來的比重會有調整嗎？
呂永懷：未來的合作，還是會採取這種開放式的合作方式。每一家企業有每一家企業的優點，比如我們跟融創合作，融創的產品線比較強，而我們的成本線比他們強。以後還是會找比較高品質的房企合作，開放地合作。
現場提問：公司談到多元化佈局，但其實會集中在哪些地區？拿地策略是什麼？
張鴻光：公司6月底的土地儲備是540萬平米，主要在二三線城市，完工存貨大概是15萬平米，佔總土儲比重不到3%，反映我們整體的週轉、去化比較快。
關於拿地方式，我們通過招拍掛、股權轉讓，更多的是通過跟其他開發商合作開發。
跟其他開發商一起去合作開發，有幾個好處。第一，可以互相利用對方的人脈資源；第二，互相提升品牌效應，降低我們的融資成本；更關鍵的是，通過合作，不管是在前端還是在後端，公司的資金壓力都會小很多，資金回籠情況也會更好。
現場提問：公司今年拿地的預算還剩多少？下半年內地樓市前景，你們怎麼看？
呂永懷：我們拿地的預算看利潤率，以及自有資金回報率、年回報率。一般利潤率，我們要求在8個點以上；自有資金回報率，要求在25個點以上，這是我們公司拿地預算的標準。隨着物價的上漲，（要求）可能還會往上漲。可能會受政府限價的影響，但整體來説可能達到這個數據以上。
下半年，感覺房地產行業總體是往上漲的，不會有大的調整。現在説“房住不炒”，並不是打壓房地產市場，而是房地產市場要平穩。我覺得，房地產行業以後的調整不會很大幅度，行業還是會迴歸比較合理的利潤。房價不會猛漲，也不會大跌，會控制得比較好。
呂進亮：關於下半年的情況，政府彙報工作都是説“穩預期穩樓市穩房價”，所以公司上半年的表現跟下半年的表現，應該不會有太大的落差。
現場提問：公司的全年銷售目標是多少？上半年完成了多少，是否符合公司的預期？如果超預期，公司會不會考慮上調銷售目標？
張鴻光：公司7月中上市，招股書沒有披露全年銷售目標，現階段我們不披露今年的全年銷售目標。
如果參考中期業績公告，公司的簽約銷售額，從去年同期的59億元增加到今年上半年的78億元，增長是比較理想的。這個可以作為一個參考，結合我們剛才説的銷售鎖定（已售未結轉），可以預期我們的今年的簽約銷售額、銷售結轉是一個比較理想的增長情況，但具體的數字就不披露了。
現場提問：關於今年下半年以及2021年，公司在區域發展方面會有怎麼樣的計劃？
呂進亮：目前以長三角為主，今年剛剛進入安徽市場，另外還有浙江、江蘇，包括之前的貴州等等，公司在上海也有項目。目前，公司已經成立了大灣區區域（公司），已經有項目準備落地。接着，我們對西南區域如成都、重慶等等也是非常看好的。這大概是我們區域的探索。
未來，我們公司也想佈局全國，只要有機會，我們都會落地（項目），去深耕區域。現在國家的龍頭是在長三角，我們在長三角已經深耕將近13年。在全國佈局的狀況下，我們非常看好灣區區域，也會大力投入灣區區域的發展。這是我們未來發展的計劃。
張鴻光：過去一個月，不管是在深圳還是東莞，都出台了一些政策，限購等方面，上週東莞城區也有一些土地拿出來招拍掛。對於大灣區，我們覺得還是有比較好的機遇。現在土地市場太火的情況下，在一些限購沒有太嚴格或沒有限購的大灣區區域，我們在研究一下機會。我們有專門的團隊去研究這方面的土地市場。