上半年銷售完成42%但首創置業債務缺口在放大丨直擊中報①
“努力完成全年銷售目標。” 8月18日的業績會上，首創置業執行董事及總裁鍾北辰表達着他對上半年公司業績情況的肯定。中報數據顯示，2020年上半年，首創置業實現營業收入92.19億元，同比減少12%；歸屬母公司股東的淨利潤為8.5億元，同比減少約28%；基本每股收益0.11元，同比減少約63%。簽約銷售方面，期內實現簽約金額337億元，簽約均價為每平方米3.4萬元。對首創置業來説“千億”可能真的是一道坎，其曾力爭“2018年保750億元衝800億元、2019年突破1000億元、2020年實現1400億元”，但3年之後目標居然還停留在3年前，2020年，首創置業將目標設定為800億元，按管理層説法，是考慮到了疫情不確定性影響以及保證經營穩健。或許從未料到奔千億過程會如此艱難，千億“失約”之後，“穩健、保守、有質量的增長”成為了首創置業管理層口中高頻詞。從上半年銷售情況來看，首創置業完成進度為42%，這也意味着接下來月均要賣掉約80億元房子，才能如期完成800億元銷售目標。首創置業在公告中稱，房地產市場受到新冠疫情明顯衝擊，各地房地產項目停工停建，多地售樓處關閉，集團簽約銷售也一度受到較大影響。其中，三大核心城市圈京津冀、長三角和大灣區實現的簽約金額達到291.9億元，佔比約87%。長三角地區增幅尤為明顯，簽約額達到104.1億元，較去年同期上漲30%。一向是首創置業銷售主力的京津冀地區，上半年銷售為176.39億元，雖然貢獻的銷售佔比仍達到52%，但和去年同期360億元銷售額、貢獻近9成相比，還是出現了大幅下降。即便如此，在中期業績會上，首創置業管理層仍然對下半年市場報以信心。鍾北辰透露，首創置業下半年有將近1000億元貨值，供貨充足，主要存貨區域集中在以北京、天津為主的京津冀，以上海為首的華東地區以及粵港澳大灣區等傳統區域。“我們下半年的項目具有一定的核心競爭力，同時項目所在區域比較活躍，所以原則上沒有項目‘打折走流量’考慮。”鍾北辰如是説。上半年首創置業的債務缺口在放大，有息負債總額出現膨脹。淨負債率高達153%；總負債1569億元，同比增加9.7%；有息負債總額由2019年底的946.71億元增至2020年6月底的1038.64億元。上半年利息費用約15.25億元，佔營業收入的比重達16.5%，與去年同期相比上升了2個百分點，除營業成本外，利息費用也成首創置業的一個利潤黑洞。克而瑞指出，在首創置業的債務總額中，有約151.24億元的永續債，剔除永續債的調節後，首創置業的淨負債率會更高，資產負債率將升至85.47%。6月24日，標普評級確認首創置業的長期發行人信用評級為“BB+”，展望“負面”，原因之一便是“槓桿高企”。標普認為，即使首創置業可以控制債務規模，其槓桿率仍將保持在較高水平。基於此，首創置業不得不密集融資籌措資金，在上半年銷售額及租賃收入均下滑的背景下，首創置業323.88億元的賬面貨幣資金獲取主要依靠融資渠道。 1月8日，首創置業宣佈發行4.5億美元的提取票據；同月22日，首創置業再透過折價配股的方式融資近25億元；從3月份開始又先後3次發行共計52.09億元的公司債券。除此之外，首創置業也將目光瞄向了近期大熱的H股全流通。7月8日，首創置業公告稱，擬申請將合計不超過28.32億股的內資股及非H股外資股轉換為公司H股並在聯交所上市。首創置業對資金的渴求程度顯而易見。穩健也好，保守也罷，首創置業最終還是擺脱不了“衝規模、快週轉”的房地產行業“魔咒”。首創置業財務總監範書斌在中期業績會上表示，目前公司在手現金324億元，融資成本較低，融資渠道較寬，債務融資成本為5.34%，處於行業較低的融資成本水平。今年6月已啓動了H股全流通計劃申請，並上報證監會，預計會在今年年底前通過。廣發證券研報顯示，在證監會監管下，市場擔憂內資股股東與流通股股東利益不一致，在考慮H股再融資需求時更為慎重，間接提高了其融資成本。如果全流通順利完成，首創置業現金流的緊張感，或能得以緩解。實際上，首創置業資金承壓另一個原因，與其快速擴張有着很大關係。年初，鍾北辰在為2020年首創置業投資策略定調時提出“2020年公司投資計劃是繼續穩健安全的投資策略，以併購、產業聯動等非競爭為拿地的主要方式，謹慎參與招拍掛市場。”果然，上半年首創置業通過一二級聯動等方式獲得一些低價土地資源，期內拿下北京、鄭州、南京、重慶等6個二級開發項目，為非競爭性底價成交，總建築面積307.6萬平方米，總投資額125.8億元。截至今年6月末，首創置業土地儲備總建築面積為1789.9萬平方米，權益總建築面積1139.8萬平方米。7月22日，經過20輪競拍，首創置業成功擊敗中海、華髮等勁敵，以29.6億元競得北京豐台區大瓦窯DWY-L3地塊，溢價率18.26%。雖然2020年以來，首創置業在土地市場出手謹慎，但此次卻是其自2月11日以29.75億元斬獲黃村地塊後，再次補倉北京。不過，隨着越來越多規模房企“加倉”北京，首創置業在北京的市場份額也逐漸受到擠壓。據克而瑞統計數據顯示，2020年上半年，首創置業以19.77億元的流量成交金額，位列北京市場第18名。2年前，其還穩居排行榜前三。鍾北辰表示，今年公司計劃權益拿地金額為150億元，下半年除了會在傳統的三大區域投資之外，會對昆明、鄭州、武漢等區域的核心城市進行重點關注，這些將是下半年主要的投資策略區域。在千億銷售目標下調後，首創置業的有息負債先過千億，對此，業界始終質疑“首創置業到底有多缺錢”，但無論如何千億基於首創置業都是一個“天然護城河”，但競爭也很激烈。責任編輯：馬琳 劉亞
審讀：戴士潮
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