朗詩地產巧用美國“提款機”

作者 | 薇安

出品 | 焦點財經

僅三天時間，朗詩地產（00106.HK）便接連運作了兩次股權交易，且兩度交易皆與在美國上市的間接全資附屬公司Landsea Homes(NASDAQ:LSEA)有關。

兩次交易中，LSEA一次是賣方，一次是買方。朗詩地產通過LSEA這個納斯達克上市平台，一共套現7500萬美元（約合人民幣5億元），用於歸還公司的到期債務。在這兩筆交易中，朗詩地產大展財技，LSEA也成為其在境外的“提款機”。

套現7500萬美元償債

在最近的一次交易中，LSEA的角色是“買方”。據朗詩地產6月2日公告，其旗下兩家間接全資附屬公司LHC與LSEA正式訂立了股份回購協議。後者將以每股6.82美元的代價購買前者持有的LSEA 9.7%股份，總代價約3000萬美元。

其中，LHC為成立於美國特拉華州主要從事投資控股業務的公司，而LSEA為成立於特拉華州主要從事房地產開發的公司。2021年1月，LSEA登陸納斯達克上市，是朗詩美國地產開發業務的主要承載者。

在朗詩地產看來，上述交易可使公司在保持對LSEA控股地位不變的同時，實現投資回報，交易所得3000萬美元款項將用於償還公司債項及用作一般營運資金。

兩天前的5月31日，LSEA也有過一次股權交易，但身份是“賣方”。彼時公告顯示，LSEA的 10.7 %股份將被朗詩地產售予Green Investment AlphaLimited，售價為每股LSEA股份9.30美元，總代價4500萬美元。

不過，“Green Investment AlphaLimited”並非朗詩地產旗下公司，而是一家由自然人Bao Xuefeng持有的公司，註冊地為英屬處女羣島，主要從事投資業務。此次交易所得款項也將被朗詩地產用於償債以及支撐一般公司營運。

作為少數按時發佈2021年年報且由普華永道出具無保留意見審計報告的民營房企之一，朗詩地產的債務壓力有多大？財報顯示，該公司截至2021年底的債務總額為84.9億元，相比2020年末的65.5億元有所增長，其中，短期債務佔比為45.2%，較2020年末的13.1%上升約32.1個百分點。

2022年，該公司將有38億元短債到期，且集中於6月和10月。這兩個月，其將分別有1.47億美元債務和1.65億美元債務到期，償債壓力較大。不過，到了2023年及以後，朗詩地產的債務壓力驟降，幾乎沒有還款需求。

上述兩筆交易雖對朗詩地產渡過短債大考有利，但將時間線拉長來看，卻會為公司帶來虧損。朗詩方面也在公告中明確，該兩筆交易預計會使公司2022年錄得合共3204萬美元的虧損。

底價收購內地資產

套現償債之餘，朗詩地產還將蘇州朗坤置業這家於江蘇蘇州、從事房地產開發業務的公司收入了囊中。

5月31日，朗詩地產披露，其將以8275.6萬元的總代價，分別從江蘇華鼎、江蘇紫金手中收購蘇州朗坤置業22.5%股權。加上朗詩地產此前已間接擁有的蘇州朗坤置業55%股權，收購完成後，蘇州朗坤置業將成為朗詩地產的全資子公司。

就收購原因，朗詩方面表示，收購可使公司獲得蘇州朗坤置業的全部控制權，有助於公司更有效的運用後者的盈餘現金。

翻閲公告可知，蘇州朗坤置業在2020年及2021年的除税後溢利分別為2.28億元和2857.18萬元。其所開發的代表項目朗詩濱湖綠郡，位於吳江松陵大道與蘆蕩路交匯處，規劃面積16.36萬平方米，建築面積41.86萬平方米。截止2021年末，蘇州朗坤置業的淨資產為1.83億元。照此計算，45%股權對應的價值約為8235萬元，朗詩地產的收購近乎底價。

一面變現LSEA股權，一面收購內地資產，朗詩此舉是否意味着其正將開發業務重心由美國向內地的轉移。財報顯示，2021年，朗詩地產的房地產開發與銷售業務中，有65.11億元收入來自美國，僅8.09億元收入來自中國內地。美國地區的銷售表現好於內地。

標普也曾預測，朗詩地產2022年美國業務的銷售額將增長75%-80%，抵消中國銷售額下降18%-23%的影響。這也將導致其總合同銷售額增長10%-12%。標普認為，朗詩地產將繼續在其中國業務中採用輕資產模式，並通過委託項目增加其管理服務收入。

也就是説，朗詩地產通過上述“一出一進”交易，推動業務重心由美國向中國內地轉移的説法或並不成立。當前內地樓市市場雖尚未完全恢復，但利好政策頻出，朗詩此舉或也只是押注內地樓市發展機會的一次嘗試。