近期黑色系有關研報，對2021年行情基本沒有看空的，要麼看多，要麼看震盪。因為2020年基本面實在太好，所以2021年預期被抬高了。
但是2021年房地產真的還能那麼火下去？我是持懷疑態度。2021年房地產行業與預期的差距，這才是2021年黑色系的最大的命門。因此我對黑色持看空傾向。
2016年以來，我國城鎮化推進速度逐漸放緩，20-54歲人口占比見頂回落，同時2018年城市人均住房面積已達到39平方米，達到部分發達國家水平。參考國際經驗，房地產市場已經進入降速提質時代，行業銷售和投資將趨勢性下行。
居民部門負債率上升較快，加槓桿空間有限。地產市場繁榮的背後是居民按揭貸款增加和部門債務率的快速上升，根據BIS統計，2008年末我國居民部門槓桿率還不到20%，12年間上升到接近60%，年均增速超過3個百分點。如果用居民債務佔可支配收入比重這一指標衡量，2019年已經超過90%，進一步加槓桿的空間較為有限。
政策定調“穩槓桿”，房企高週轉模式難以維繫。隨着地產融資調控政策持續收緊，房企去槓桿、降負債已是大勢所趨，作為長期以來拉動中國經濟的“火車頭”，房地產業的地位可能逐漸下降。
短期地產投資增速預計放緩。16-18年新開工高峯對應於19-21年的施工-竣工高峯，儘管受疫情影響，去年地產施工和竣工表現不及預期，但趨勢並未改變。前端的“拿地-新開工”鏈條雖然將明顯放緩，但此前大量預售的期房和“缺位”的竣工面積意味着項目開發逐漸轉入“施工-竣工”高峯，2021年地產投資增速相比2020年預計有所放緩。但不斷斷崖式下跌。
後面無論做股票，還是黑色系，需要密切關注2021年社融走向。社融增量每月的變化，這是中國整個金融體系的信用鬆緊指標——
社融增量大漲，是信用環境寬鬆信號；
社融增量減少，是信用環境緊縮信號。
不管是社會融資規模增量，或者是M2增速，我們都稱之為社會信用指標，也就是總量上看社會上的錢到底變多還是變少（其實一直都在變多，區別在於變多的快和慢），但是，資本市場不僅關心錢變多的速度是快還是慢，更關心這些錢的價格。
這就是市場利率。
利率的高低，就代表着市場上錢的價格高低——
利率走高，是貨幣政策收緊信號；
利率降低，是貨幣政策寬鬆信號。
剛剛過去的2020年4月到2020年12月，這是緊貨幣+寬信用組合，對應的倒正是股票慢牛+債券熊市的組合。接下來，從央行表述看，可能是寬貨幣+緊信用組合。這對股市與房地產都不是什麼好消息。
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