直擊業績會｜綠地香港：下半年銷售待結轉190億，拿地要“慎之又慎”

“去年下半年到現在，市場變化速度遠超預期”，這是綠地香港主席及行政總裁陳軍對政策疊加下地產調控進入深水區，行業不確定性增加的切實感受。市場變化也給年度目標的分解與落實增加了難度，陳軍形容“年度目標裏面每一個季度、甚至每一個月份都會出現許多不確定因素”。

8月27日，綠地香港在線召開了中期業績會，和陳軍一同現身的還有副總裁陳增立及董事會秘書雷雨。

下一階段的調控會進一步深化還是隨着部分企業出現承兑危機後而有所緩和，是所有房企都在思考的問題，綠地香港也不例外。

在此背景下，陳軍強調投資端“慎之又慎，不會為了為完成計劃而完成”。

上半年，綠地香港實現營收134.49億元，同比增長33%；毛利潤41.28億元，相較去年同期增長22%；毛利率31%，但相較去年同期下降了2.8個百分點；淨利率10.7%，同期下降1.1個百分點，報告期內，綠地香港的營銷費用增加較快，相較去年上漲57%。陳增立透露，目前已售未結930億元，預計今年結轉320億元，其中下半年190億元。

雖然毛利率下行，但31%依然處於行業較高位置，陳增立表示，綠地香港連續三年毛利率保持在30%以上。陳軍説，綠地香港通過產品端溢價以及成本管控來保持毛利率的優勢，“上半年成本管控為公司優化來2.31億元，帶來了1.73億元淨利潤的增長。”

上半年綠地香港合約銷售額為188.11億元，同比增加42%，對應合約銷售面積140.9平方米，銷售均價13,354元/平方米，相較去年同期上漲12%。對照600億全年業績目標來看，完成率為31.4%，對於業績目標是否存在下調壓力，陳軍坦言，“此前內部是定了600億的計劃，全年原有新增銷售大概在100多億，但在新增銷售裏面，現在大概有將近30億左右的缺口。”他説下半年會根據土地市場和行業發展的標準和要求適時調整投資策略。

按照區域來看，長三角和大灣區依然是綠地香港的業績重鎮，上半年江蘇和浙江一共銷售98.8億元，佔比52%，廣東銷售額58.85億元，佔比32%，雲南和廣西銷售額分別佔比8%和5%。

投資端，綠地香港上半年新增10個項目，新增建築面積181.7萬平方米，總地價146.68億元，支付土地款110億元，以此計算新增土儲權益比約為75%，低於現有土儲84%的權益比。對於未來的權益比和並表比，陳增立坦言，70%-75%是主流的權益比，綠地香港會適當降低一些權益比，但其轉化到並表結轉大概還有2-3年的滯後期。

公開市場依然是綠地香港的主要擴土來源，上半年新增項目81%來自於招拍掛，15%來自於戰略勾地，4%來自收併購。

截至6月底，綠地香港累計項目有項目113個，總建築面積2600萬平方米，其中（新）一二線及省會佔比為64%，土儲中67%為住宅，辦公、商業、酒店佔比分別為18%、12%和3%。

會上陳軍重點介紹了綠地香港旗下的長租公寓項目“菁舍”，截至上半年，菁舍已開業1302間，平均出租率達到97%，按照綠地香港的規劃“未來4-5年將開業10萬間”。

截至上半年，綠地香港的負債比率淨額約為52%，現金及現金等價物總額（包括受限制現金）約為131.91億元。

對於全年資金安排，陳增立透露，在上半年度總的有息負債為251億元，其中短期負債106億元，佔比42%，長期負債145億，佔58%，平均的融資成本未5.6%，集團在之前融資整體鋪排當中，將會效率優先，控制綜合的成本，控制整體跟現金流相匹配的短債規模，“會在適當的時機會考慮贖回永續債。”

外界關注的物業分拆上市，陳軍在會上也明確表示，“有機會也可以登陸資本市場未來不排除分拆上市的可能。”

陳增立補充稱，除了當前的管理面積已經有1千多萬平方米，還有已簽約的面積900萬平方米，這900萬平方米已簽約未來會轉化為管理面積。