「讀出財報的秘密」熱門房產成長股OPEN財報首秀 敲響警鐘？

上期我們解讀了Palantir的一季度財報，今天我們來看看另一隻熱門成長股Opendoor。美國在線房地產公司Opendoor在2020年年底與特殊目的併購公司合併上市，股票代碼OPEN。該公司成立於2013年，總部位於舊金山，旨在通過其在線平台加快房地產買賣進程，並提供通過在線流程即時向房屋提供現金、對房屋進行維修後重新上市出售、以及融資等服務。目前該公司在美國33個市場開展業務。Opendoor近期公佈的財報顯示，其2021財年第一財季歸屬於母公司普通股股東淨利潤為-2.70億美元，營業收入7.47億美元。從利潤表來看，2021年一季度Opendoor虧損2.70436億美元；去年同期虧損6219.6萬美元。虧損額同比擴大335%，超過3倍。其中一季度營收同比下降40.5%，但毛利同比增長，毛利率達到13%，也高於2020年同期的7.2%。運營費用中，營銷費用同比下降15.4%，技術研發費用同比增長221%，管理費用同比增長650%。可見造成一季度虧損的主要原因在於營收大幅下滑，同時運營費用中的技術研發與管理費用的大幅增長。和我們之前分析的Palantir類似，鉅額的股權激勵也是Opendoor存在的現象。從運營現金流的表格中，我們看到，2021年一季度股權激勵的支出約2.4億美元，去年同期是297萬美元。同比增長79倍多。而股權激勵的支出是計入運營費用的，這樣算來，如果扣除股權激勵的因素，2021年一季度總虧損要小得多，為3160.4萬美元。但與Palantir的利潤表顯示虧損、實際現金流為正的情況不同，Opendoor的運營現金流也出現虧損，2021年一季度運營現金流淨流出4.05億美元，去年同期淨流入4.36美元，顯示運營結果同比大幅下降。這與Opendoor的運營模式不無相關。我們在之前的視頻中曾經比較過輕資產與重資產的運營模式，而Opendoor就屬於後者，它的先買房再賣房的模式需要大量的資金，資金的來源、資金的成本都成為影響運營質量的因素，同時，這種模式還會造成房屋的庫存。從資產負債表中來看，2021年一季度末房地產庫存淨額分別為8.40632億美元，去年同期是4.65936億美元。同時，從運營現金流量表中，得知Real estate inventories 2021年一季度增加3.74665億美元，去年同期是減少4.8017億美元。也就是説，2021年一季度Opendoor收了很多房子，但沒有賣掉。這可能與Opendoor正在迅速大幅擴張相關。在其5月11日召開的首次投資者電話會議上，該公司披露將在年底前將在美國的市場數量提升至42個。同時，雖然Opendoor在所有現在運營的市場中購買房屋，但只在20個市場出售房屋。如今美國房產市場正在升温。根據美國房地產經紀公司Redfin的一份最新報告，儘管美國房價和抵押貸款利率都在不斷上漲，但房屋銷售速度卻創下新紀錄。在截至2021年3月28日的一個月內，約有59%的房屋在掛牌銷售兩週內就售出，這是Redfin自2012年開始追蹤這一數據以來的最高水平。約有47%的房屋在掛牌一週內就售出，較去年同期上漲近14%。報告同時指出，超過40%的房屋以高於原始要價的價格售出，創下歷史新高，較去年同期上漲約16%；房屋平均售價為33萬5613美元，較去年上漲17%。在行業景氣度如此高的背景下，Opendoor的營收大幅下降，庫存積壓，虧損大幅擴大，即便是有望在擴大市場後有所改善，仍然值得擔憂。最後，我們來看看Opendoor自2020年12月上市以來的股價表現：該公司上市以來，最低價是13.44美元，最高價是2021年2月11日達到的39.24美元，2021年5月22日收於15.12美元，總市值87.35億美元。5月有兩家機構出現了減持，其中一家清倉。鑑於以上分析的基本面，宜保持觀望，待二季度財報出來後，視分析情況再定。如果已經持有的投資者，宜降低倉位，暫時不宜補倉。