“去地產化”接近尾聲，債務纏身的泛海控股能否全身而退？

11月24日晚間，泛海控股（000046.SZ）發佈公告，稱擬以62.83億元的價格，受讓杭州陸金汀持有的武漢中央商務區公司全部7.74%股份。根據公告，泛海控股收回武漢項目全部股權背後是想引入戰投，這意味着後期不排除有出售部分股權的可能。曾經武漢項目是該公司的核心地產項目，但隨着公司決意去地產，轉型金融進入深水區，傾力開發的武漢中央商務區項目及金融、投資等業務對資金要求大，泛海控股不斷通過對外擔保融資，發債、大股東也反覆質押融資來緩解債務壓力，如若出售部分武漢股權，或許能緩解泛海當下的債務壓力。

11月24日，泛海控股股份有限公司發佈公告稱，該公司擬以62.83億元的總價受讓杭州陸金汀持有的武漢中央商務區股份有限公司7.7447%股份。今年九月，泛海控股已經以16.67億的價格受讓了杭州陸金汀持有的武漢公司2%持股。本次股權轉讓完成，杭州陸金汀將不再持有武漢公司股份，後者將全部歸入泛海控股麾下，由泛海控股98.9685%、泛海控股全資子公司泛海信華持股1.0315%。

（來源：2020年半年報）

根據公告，泛海此次受讓股份是想要為武漢中央商務區項目引入戰略投資者，後期可能共同開發抑或是出售部分股權。中央商務區項目已經是泛海控股國內為數不多的地產項目了，剩餘可開發建築面積287.4萬平方米，除此外僅剩北京泛海國際居住二期和瀋陽泛海國際居住區項目，合計48.77萬平安米。

此前泛海控股“一二級聯動”的項目開發模式帶來極大的資金包袱，而公司爆發的債務危機導致該項目開發多年仍未全部完工。這次股權受讓並不讓人意外，同一日泛海控股還公佈了人事變動的公告，張博辭去公司副董事長、董事、總裁職務，兼具電力和金融背景的張喜芳接替張博任公司總裁，這背後泛海控股“去地產化”轉金融的決心已很明顯，如若能穩妥解決當前的債務危機，泛海控股或許會成為地產圈轉型金融最成功的案例。

泛海在囧途

佔地總建面達到414.29萬方，號稱要投資千億的武漢中央商務區，曾是泛海控股的核心地產項目，這項目其實有很大優勢，獲取早、位置好、成本低、價值高且體量大，涵蓋住宅、商業、酒店、寫字樓等豐富業態。據稱，當時該地塊一空軍基地的使用權武漢市都沒有得到，泛海卻成功進去了。

其實，王家墩是武漢地區最早開始籌劃建設的中央商務區，早在1995年，就提出了規劃構想，尤其武漢市“十一五”規劃中，王家墩的CBD建設被列入重點內容，毫無疑問，其日後將成為武漢的“城市功能核心區”。

2002年，泛海控股等五家企業響應政府號召，為開發武漢王家墩中央商務區，組建了武漢公司—武漢中央商務區股份有限公司，來主導王家墩商務區投資、開發、建設和運營。經過幾輪增資和股份轉讓，2010年泛海控股及泛海信華拿下武漢公司全部股權。除了外地大鱷，本土地頭蛇也對CBD地塊垂涎三尺。

然而從2001年立項，2010年開賣至今，泛海主導的武漢中央商務區至今仍未全部完工，截至今年二季末，仍有超過六成待開發。

泛海控股“一二級聯動”開發的武漢中央商務區項目給其帶來了極大的資金壓力。雖然項目拿地金額按今時的地價來看確實便宜， 耗資巨大的基建工程與大型的商業綜合體、高樓、大型地下工程，使得項目的整體進展顯得過慢。

其實，在泛海控股拿下武漢中央商務區開發權的同一年，還拿下了上海的董家渡項目。

在上海的發展歷史上，董家渡是上海開埠後繁華城區之一，位於浦西老城廂和南外灘之間，叫“上海的發源地”。坊間有語云：“靠着董家渡，由南往北開發，才有外灘，然後再由東往西發展，才有了上海。”只不過，2002年的董家渡，依舊還蔓延着數公里的棚户區。

而這同當年宣佈啓動的上海黃浦江兩岸綜合開發規劃，顯然是格格不入的。當時規劃顯示，黃浦江兩岸要由生產型向綜合服務型轉變，實現金融貿易、旅遊文化、生態居住的功能，而兩岸岸線僅有倉儲、工廠與碼頭功能，顯然是無法滿足上海發展成為國際大都市的要求。

舊城改造，實在必行。而按照當時的約定，地塊拆遷費用開發商承擔，開發商付了開發費也就基本拿下了土地。在這場舊城改造、重修上海的盛宴中，首批幸運兒是泛海、浙江華浙集團和華潤三家。其中，泛海的10、12和14號地塊，共12萬平方米住宅地塊，是最大的。當時，盧志強為首的泛海系已經被《新財富》評為中國八大金融家族之首。不過地產依舊還是公司的主業。

拆遷，是屬於政府、開發商、拆遷户間的博弈，董家渡亦是不例外。在2009年，華潤上海灘花園二期即華潤外灘九里已經開賣了，泛海的10號地塊還沒拆遷完，12和14號地塊就更不用説了。

然而，2003年和2007年，上海的房價出現了2次新高，拆遷户的補償預期已經改變。泛海在2003年給出的拆遷補償價格是3750元/平方米，十年的輾轉後，拆遷成本已上升近10倍。拆遷工作進展緩慢，主要還是因為以前的資金不足。兩個大型項目的開展也伴隨着不斷的融資輸血。

為推進項目開發，泛海多次融資，2015年其自稱近10年來一直未通過股權融資方式募資的泛海控股於2月3日晚間公佈了一筆達120億元定增大單以加速旗下項目開發。雖因股市動盪，此次定增金額最終腰斬為57億元，而募集資金數量和用途也隨之調整。

其中，35億元用於上海泛海國際公寓項目，15億元用於武漢泛海國際居住區桂海園項目，另外7.5億元用於償還金融機構借款。除上述提及的57億定增外，泛海還另於2015年12月22日完成第一期15億公司債發行，票面利率為5.35%。

轉型金融與去地產化

在融資開發項目之外，此時的泛海控股還提出了戰略轉型，由傳統的房地產公司轉型成為涵蓋金融、房地產、戰略投資等業務的綜合性控股上市公司。2015年起泛海控股一邊融資開發項目，一邊大手筆投資金融公司。

據公開資料顯示，2015年，泛海控股斥資20億元，發起設立亞太保險公司；斥資41億元投資民金所、泛海融資擔保、泛海基金、泛海資管等四家公司；持有鄭州銀行0.17%股份，廣西北部灣銀行6.32%股份，大連銀行4.41%股份。2016年，“泛海系”斥資27億美元收購美國大型綜合金融保險集團Genworth。

如今，泛海控股金融業務已形成以民生證券、民生信託、亞太財險為核心，涵蓋證券、信託、保險、互聯網金融、期貨等金融業態的金融板塊佈局。當大體量的開發項目加上大手筆的金融佈局，泛海控股的資金壓力愈發凸顯。

2016年泛海控股欲再度在資本市場募集150億元，主要用於增資亞太財險以及加快武漢項目的建設，後該融資縮水至119億，然而最近公司又終止了2016年度非公開發行股票事項並撤回了申請文件。2017年起，受房地產政策影響，泛海控股地產業務收入大幅降低，新興的金融業務又沒有展現出出色的盈利能力。

泛海控股始終不能避免房地產企業債務高企的頑疾，需通過不斷髮債緩解財務壓力，隱憂在2018年開始顯現。隨着公司償債期的到來，泛海控股需要出售房地產資產和其他流動性資產、引入戰投等舉措兑付債務以及支付運營成本。

其先是在2018年4月，以增資擴股方式引入杭州陸金汀及其30億元投資，後又轉讓了上海外灘僅剩的未開發地塊，董家渡項目，在2019年1月21日，被宣佈連同北京泛海國際居住區1#地塊一起，賣給融創，並開始去地產化。然而截止至2018年6月底，泛海控股的短期債務與貨幣資金之間的缺口多達362.68億元，總債務規模更為龐大。

轉型深水區之下面臨債務壓力

境外項目出售本是泛海控股償債資金主要來源之一，但鑑於泛海控股境外項目出售盡職調查期延，導致泛海控股難以通過出售所的款項償還即將到期的債務。

此時，泛海控股的轉型進入深水區，傾力開發的武漢中央商務區項目及金融、投資等業務對資金要求大，泛海控股不斷通過對外擔保融資，發債、大股東也反覆質押融資來緩解債務壓力。然而，泛海控股的發債融資過程並不順暢，其債券多次未能獲得市場足額認購。

2020 年2 月 26 日，泛海控股擬公開發行公司債券不超過5億元，最終實際發行數量為 4 億元。

2020 年1 月 23 日，擬公開發行債券不超過17億元，最終實際發行數量為 12 億元。

2019 年12 月 25 日，擬公開發行公司債券不超過 22 億元，最終實際發行數量為5億元。

對此，泛海控股和老虎財經表示，“融資融券是在額度下分期發行，每期都會先定下一個高一點的額度，有利於更好的融資。泛海債券發行已經超過了基礎發行規模，雖然沒有足額認購，但也算發行成功了。”

在債券發行無法覆蓋所需資金的情況下，關聯方民生銀行成為了泛海控股的重要融資渠道之一。據瞭解，泛海控股是民生銀行股東之一，且實際控制人盧志強兼任民生銀行副董事長。

今年3月27日，泛海控股公告稱，擬向關聯方民生銀行北京分行申請 24 億元的融資，滿足日常經營需要，以持有的民生證券 23.60億股股權提供質押擔保，公司實際控制人盧志強提供連帶責任保證。在項目出售延期和發債融資不暢的情況下，泛海控股通過與民生銀行的關聯交易金額已超過80億元。據泛海控股公告，年初至7月初，泛海控股及控股子公司與民生銀行發生關聯交易金額已達到 808,443.54萬元。

今年因違規展期民生證券股權質押 泛海控股還收到了監管警示函。

就金融板塊而言，泛海控股旗下民生證券上半年實現營業收入15.59億，實現淨利潤4.06億；民生信託上半年實現營業收入8.43億，實現淨利潤 2.46億；亞太財險上半年實現營業收入26.5億，實現淨利潤-1800 萬元。可以説，當前泛海控股的金融板塊的盈利對地產板塊形成一定緩衝。

不過，根據2020年半年報，泛海控股一年內到期的非流動負債323億，長期借款240億，應付債券149億，短期借款159億。而根據最新數據，公司債券存量規模87.8796億，債券13只，其中將在1年內到期的有利率7.50%的15泛控01、票面利率6.50%的16泛控01、票面利率9.00%的18海控01。

資金壓力可想而知，如果能夠引入戰投出售部分武漢中央商務區項目，或許能大大緩解泛海控股的資金壓力。其實，如今武漢公司事關泛海控股轉型，也與泛海控股目前的資金、財務局面密切相關。

當初為武漢中央商務區項目成立的城市公司，發展多年，已成泛海控股的核心公司，持有公司境內所有地產項目股權，旗下囊括了泛海控股多個業務板塊，控股中國民生信託有限公司、亞太財產保險有限公司兩家主要金融平台公司，其所屬武漢中央商務區項目也是公司未來房地產業務的重要依託和發展金融、戰略投資業務的重要載體。

如若能穩妥解決當前的債務危機，泛海控股或許會成為地產圈轉型金融最成功的案例。