來源: 風財訊
(版權|鳳凰網風財訊 作者|陳文莉)
6月27日,俊發七彩服務集團有限公司(下稱“俊發七彩服務”)向港交所遞交了招股書,聯席保薦人為中泰國際及國泰君安國際。
這又是一家妥妥的蚊型物企。
據億翰智庫數據顯示,2020年上市物企平均在管面積為1.07億平方米,是俊發七彩服務的4倍之多(公司截至2020年底在管總建築面積約為2800萬平)。
風財訊瞭解到,俊發七彩服務的實控人為李鎮廷,後者為俊發集團的董事長兼總裁。而上市前夕,俊發七彩服務及實控人、旗下公司等與小米集團的投資公司簽署了業績對賭協議。
這是繼世茂服務與紅杉、騰訊的對賭協議之後,第二例在pre IPO階段與投資者簽署對賭協議的物企。
在今年短短一半的時間裏,俊發七彩服務已經在衝刺港股的物業公司中,排序第24位,如果算上各類商管、垮領域物管,它的排序數字甚至可以更大。
搶在港交所IPO新政執行前上市,似乎一度成為像俊發七彩服務這樣的中小型物業企業,未來想要長久活下去,不得不走的一步。
而這一行為的背後,既是成長所需,也是形勢所迫。
“對賭”上市
招股書顯示,小米集團旗下的Fast Pace Limited認購了俊發七彩服務45,180股股份,佔公司股權的4.29%,作價3000萬美元,經協定的投資後估值為人民幣45億元。
值得注意的是,Fast Pace Limited隨後和俊發七彩服務、李鎮廷、俊發服務控股、俊發物業簽署了“補充協議”。
該補充協議要求俊發七彩服務2021年收入不少於人民幣13.59億元,2022年收入不少於18.04億元,即押注了近兩年收入不低於31.63億元;對應的年度税後純利不低於 3.53 億元和 5.31 億元。
若無法達到,則將以下列公式進行現金補償:
2021年現金補償=30百萬美元×{1–(2021年經調整估值÷人民幣45億元};
2022年現金補償=30百萬美元×{1–(2022年經調整估值÷人民幣45億元}–2021年現金補償。
對此,克爾瑞物管事業部研究總監湯曉晨表示,這更多的是一種投資人的風險控制,(對賭協議)只是一些補償方面,且(涉及金額)不大,對企業的影響也不大,此前世茂服務和紅杉以及騰訊也有類似的對賭協議。
不過,現實問題重重,俊發七彩服務想實現對賭目標,很難。
根據財務數據,2018-2020年,俊發七彩服務分別產生總收益4.01億元、5.93億元及8.25億元,複合年增長率為43.5%;純利分別為0.48億元、0.76億元及1.84億元,複合年增長率為96.4%。
這也就意味着,2021-2022年,俊發七彩服務“最低”要維持現在的年增長率,“必須”要實現每年業績翻番才行,後路將非常艱辛。
“單一”依賴
招股書顯示,俊發七彩服務的主要業務為物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。
財務數據顯示,2018-2020年,俊發七彩服務物業管理的收入分別為3.29億元、4.75億元和5.84億元,佔總收入的比例分別為82%、80.1%和70.7%。
這其中,物管業務中超九成來自於俊發集團及關聯公司。
2018-2020年,俊發集團及關聯公司所開發物業提供物業管理服務分別貢獻了約3.1億元、4.3億元和5.4億元,分別佔比約94.0%、91.4%及92.4%。
然而,俊發集團及關聯公司能提供了俊發七彩服務的越發有限。
以俊發集團的主營地產業務為例。
克爾瑞數據顯示,2020年,俊發地產全年新增土儲建面僅為1100萬平方米。
同時,風財訊發現,物業管理服務的重續率也在不斷下滑。
2018-2020年,物業管理服務協議的重續率分別為100.0%、93.8%及73.1%。
無疑,其未來業績高速增長的可持續性,有待考量。
在此之外,俊發七彩服務的項目過度集中在雲南省。
招股書顯示,2018-2020年,俊發七彩服務在雲南省的物管總建築面積分別約為2110萬平方米、2440萬平方米及2580萬平方米,佔總建築面積約92.8%、93.3%及92.1%。
然而,在以彩生活、綠城物業、萬科物業、碧桂園物業、保利物業等為首的一批大型外來物管的猛烈攻勢下,俊發七彩服務的本土優勢還能持續多久?
不由要打一個大大的問號了。
形勢所迫
走出雲南,擴張規模,已迫在眉睫。
一方面,“三道紅線”指標壓頂,對於房企而言,特別是俊發集團此類尚無任何上市平台的房企,在融資環境趨緊的情況下,其融資會愈發困難。
而資金,是命脈。
與此同時,港交所於2021年5月20日刊發了《資訊文件》,其中提到“將主板上市的年度溢利門檻上調了60%,要求最後一個財政年度的股東應占盈利不低於3500萬港元,三年累計盈利不低於8000萬港元,該標準將於2022年1月1日起生效。”
這也意味着,今年可能是小型物企最後的上市窗口期。
此時,讓俊發七彩服務遞表上市,無疑是明智的抉擇,哪怕是對賭。
另一方面,物管企業鏖戰正酣,再晚一點,可能連渣渣都不剩了,甚至有被“吃掉”的可能。
近幾年,頭部物企憑藉其強勁的資金實力、強大的母公司扶持等,在收併購上體現着着中小物企無可比擬的優勢。
最典型的便是,2020年,物管行業頻繁出現“大魚吃小魚”的現象。
比如,融創服務收購彰泰物業;碧桂園服務收購藍光嘉寶;恆大物業收購亞太酒店物業。
如此事件,不勝枚舉。
俊發七彩服務可能對此也已經有所意識。
招股書中,俊發七彩服務表示,此次IPO所得資金將用於尋求戰略性收購及投資機會,以進一步擴大公司的業務規模並增加物業管理服務市場,以及物業管理服務相關專業服務的上下游市場的市場份額。
上市,是俊發七彩服務必不可少的一步,也會是其未來資本賭局的開端。