樂居財經 魏薇 發自南京
從南京起家到深耕長三角，規模並不大的銀城國際有着自己的活法。
3月30日，銀城國際控股（01902.HK）召開2020業績發佈會。會上，公司總裁馬保華表示：要做長三角區域優質的房地產開發生活服務商，在深耕大本營南京的同時把產品和服務做好，並繼續深耕長三角。
在這樣的業務佈局下，銀城國際期內實現合約銷售額232.08億元，同比增長17.1%，創下歷史新高。從2018年至2020年，其合約銷售金額年複合增長率達55.9%。合約銷售建面115.32萬平方米，同比增長2.1%。
2021年，銀城國際將銷售目標定在了300億，較2020年增長29.3%。副總裁朱力表示有信心超額完成，目標本身並不是為了增長而增長，而是梳理了2020年年底銀城國際旗下的整體項目以及可售貨值的情況做出的決策。
南京、杭州貢獻60%銷售額
期內，銀城國際實現營收106.8億元，同比增長17.5%；毛利11.57億元，同比下降21.8%，毛利率10.8%，同比下降5.5個百分點。淨利潤3.86億元，同比增長7.1%，淨利率3.6%，同比下降0.4個百分點；歸母淨利潤1.83億元，同比增長21.5%。
毛利率水平的下降，主要是由於雲谷天境項目的毛利較低所致，而收購的成本較高。對此，朱力表示，銀城國際對於投拓方面會更加嚴控，在銷售達成和去化率方面，嚴格按照標準來執行。
銀城的發展策略是堅持“立足南京，深耕長三角，輻射都市圈”。報告期內，銀城國際在南京、蘇南、淮海、浙江、安徽五大區域城市進一步深耕，共獲取17幅地塊，新增建築面積216萬平方米，新增貨值約331.48億元。
截至去年末，銀城國際的總土儲為599萬平方米，主要位於南京、杭州、無錫等長三角區域核心城市的核心地塊。其中公司應占權益土儲478萬平方米，總可售貨值555億元，可售未售面積277萬平方米。
一直以來，銀城國際堅持從多渠道進行拿地，招拍掛佔比65%，收併購佔比35%，平均拿地成本僅7052元/平方米。
2020年，銀城過國際通過持續加大新一線城市的銷售力度，以南京為核心持續發力，使得5大區域市場合約銷售更加均衡。作為重點佈局的兩個新一線城市南京和杭州，於2020年內合計貢獻了近60%的合約銷售金額。
2020年，銀城國際的開發效率進一步提高，四證齊全的平均週期縮短至3.8個月，首次開售的平均週期亦縮短至6.1個月，均較2019年縮短一個月左右。
在未來的發展策略中，銀城將繼續專注於長三角地區開發優質住宅。在已進入的五大區域內，銀城要做的不僅是產品的規劃設計打造，同時還要把生活服務，康養服務以及其他的一些生活服務內容結合到產品中去，在社區形成服務特色，在長三角地區打造出良好的品牌效應。
2022年全面進入“綠檔”
截至2020年底，銀城國際的有息負債總額為143.7億元，資金成本7.7%，以銀行借款為主，佔比約67.7%，信託及其他金融機構借款16.9%，美元債佔比15.4%。期末淨負債率為151%，現金結餘為64億元，較2019年大幅上升59.3%，現金短債比提升至1.16倍。
就“三條紅線”而言，管理層表示，2021年爭取通過；兩條紅線進入黃檔，2022年全面通過進入綠檔。
同時，銀城國際在2020年的長短期比例顯著優化，短債佔比由2019年的47%下降至2020年的39%，財務結構進一步優化。同時，銀城還密切關注着現金流安全自有資金回正週期控制在9個月以內，經營性資金回正資金控制在18個月以內。
年內，銀城國際分別獲得穆迪和聯合評級授予“B2”及“B+”的主體評級，展望均為穩定。銀城國際於2020年6月及10月先後成功發行了1.4億以及2億美元的優先票據，均獲得超額認購。
管理層表示，接下來，銀城國際將會持續控制負債規模，以“三條紅線”的來決定公司的貸款結構。在2021年會利用集團整體的授信額度，將低成本的開發貸運用到項目中去。同時會拓展融資渠道，以股權類融資代替債權類融資，將整體負債規模控制在143億元左右。