出品|Metal財經
撰文|查克
作為過去兩年房企TOP30的“守門員”，重奪“河北王”的榮盛發展（002146.SZ）今年一季度按下了排名“倒退鍵”。
5月6日，榮盛發展對外披露的銷售情況簡報顯示，截至4月末，今年以來累計實現簽約金額347.92億元，同比增長60.56%，行業排名（克而瑞）下滑至第38位。其中，該公司四月份實現簽約金額92.88億元，同比增長19.34%。
從招商證券日前公佈的百強房企銷售數據對比來看，“不追求規模快速擴張”的榮盛發展上述兩項數據增速分別低於房企TOP11-30增速均值約31個百分點和19個百分點，並低於房企TOP100增速均值約6個百分點和14個百分點。
與此同時，伴隨低於行業均值的規模增速，繼去年增收不增利導致年度淨利潤率創近17年來新低後，榮盛發展今年一季度盈利能力再度“遇挫”。
數據顯示，受不足八成的竣工計劃完成度，以及結轉金額減少9%至621億元影響，該公司2020年實現營收715億元同比增長僅0.8%；歸母淨利潤同比下降17.8%至75億元；毛利率和淨利潤率分別為27.82%和10.87%，同比下滑2.14個百分點和2.65個百分點。
2021年一季度，榮盛發展“增收不增利”趨勢延續，營收和歸母淨利潤增速分別為44.97%和1.79%，毛利率和淨利潤率則分別下滑至27.17%和7.50%。若從該公司2004年以來的年度和一季度數據來看，其淨利潤率不僅為期間新低，更是首次跌破10%。
此外，榮盛發展加權平均ROE、總資產回報率、投入資本回報率等多項核心盈利能力指標也均創近年來新低。受制於盈利能力持續下滑，該公司2020年的分紅率也由2015年的峯值44.8%大降至20.3%，且已連續五年下滑。
來自市場的悲觀預期
榮盛發展成立於1996年，創始人系現年59歲的江蘇南京人耿建明。依靠建築工程業務起家的榮盛發展，在1999年通過首個地產項目——位於南京六合的方州花園錄得原始積累。
2000年初，耿建明將“方州模式”複製到自己的第二個大本營廊坊，並以此為根據地深耕京津冀區域。2007年8月，榮盛發展登陸深交所，成為河北省第一家通過IPO上市的房企，從此開始向全國佈局，並在2009年至2011年連續三年銷售規模突破百億，並位列行業第35名。
2012年，此前“默默無聞”的競爭對手華夏幸福（600340.SH）異軍突起，以232億元銷售額排名第20，榮盛發展僅以183億元排在第26位，“河北王”的頭銜從此改換門庭。但隨着環京區域政策調控趨嚴，市場行情持續低迷，土儲以大本營為核心的“河北雙王”均持續遭遇不同程度的“戴維斯雙殺”。
如今，“慢下來”的榮盛發展不僅受益於老對手的“危機”重奪“王座”，還於去年下半年在“三條紅線”新規管控下實現“降檔”。數據顯示，截至2020年底，該公司現金短債比由去年上半年的0.87倍升至1.2倍，淨負債率為80.2%，均未觸及“紅線”，並實現“由橙轉黃”。
然而，由於榮盛發債淨負債率和觸及“紅線”的剔除預收賬款後資產負債率分別同比增加0.5個百分點和0.8個百分點，以及有息負債總額同比增長11%，中金公司日前在研報中指出，對土儲充裕度、銷售穩健增長和財務指標改善的平衡將對榮盛發展經營提出較大挑戰，短期內財務指標“轉綠”，以及槓桿端改善的難度均較大。
疊加結算毛利率仍將延續下降趨勢，並將導致的業績增速存在較高的不確定性影響，該機構將榮盛發展的公司評級由“跑贏行業”下調至“中性”。同時，考慮到榮盛發展盈利增長疲弱且財務端承壓，該機構還下調榮盛發展2021年每股盈利預測32%至1.69元，並將榮盛發展目標價下調30%至6.75元。
事實上，該機構對於榮盛發展業績增長的擔憂還基於其有待提升的土儲充裕度及質量。數據顯示，新增土儲方面，投資節奏放緩的榮盛發展2020年合計獲得土地65宗，新增土儲面積同比減少27.03%至714.6萬平。
截至2020年末，榮盛發展總土儲為3836萬平方米，三線城市、環渤海區域河北省土儲面積佔比分別約70%、50%和40%，整體土儲結構偏下沉。土儲分佈也決定核心收入來源，同期，榮盛發展2020年合同銷售額同比增長10.18%至1270.97億元，房地產業務實現營收同比小幅下滑2.10%至620.76億元。
其中，河北省貢獻的營收同比增長37.04%，佔總營收比同比提升12.79個百分點至48.45%，但由於該區域毛利率同比下降6.11個百分點至27.55%，也導致榮盛發展整體盈利能力承壓。
據瞭解，榮盛發展今年計劃的銷售目標約1300億元，同比增長約2%，增速較去年下滑逾8個百分點。對於榮盛發展目前銷售規模的增長情況，中金公司在報告中認為，“我們估算榮盛發展當前土儲覆蓋倍數不足兩年，且補地壓力較大，未來銷售增速可能持續疲弱。”