文章來源：財聯社2021年5月12日文章，標題略有改動
原標題：《業績向好、持續優化財務結構 機構上調中梁控股評級》
中梁控股（2772.HK）對今年即將到期的海外票據，展開了要約回購。
“對票據融資及時展開要約回購，説明其流動性較強、資金充裕；再者反映出其業績增長較為紮實，在財務上展現出更多積極的信號。”上海一家房產機構分析師説。
中梁控股主動回購票據的時候，國泰君安證券5月10日發佈的研究報告，首次覆蓋了中梁控股。研報指出，中梁控股在近幾年穩健增長中持續保持優勢，國泰君安給予公司“買入”評級，目標價7.2港元。在此之前，穆迪在三月底也上調了對中梁控股的評級展望。
分析人士認為，券商、評級公司對中梁控股評級的調整，反映出中梁控股財務穩健度的提升，增加了投資市場對其的信心。而穩健的財務，一方面由於中梁控股的業績增長，再者也與其有效的投資、財務和運營策略有關。
得益於對不同城市和市場週期的深度研究，中梁控股堅持“三轉”策略，即轉二線、轉省會、轉都市圈中心城市，加速佈局全國市場，擴大高能級城市覆蓋範圍，儲備一、二線的優質地塊。2020年底中梁控股實現659.4億元營業收入，創出了歷史新高。
基於公司的戰略規劃和發展趨勢，國泰君安預測，中梁控股2020-2023年總收入和股東淨利的年複合增長率將分別達到14.9%和10.2%。國泰君安認為，中梁控股未來幾年的派息比率或維持在 40%左右水平，有望持續為股東締造高額回報。
此外，業內認為中梁控股十分重視在環境、社會和管治方面的持續發展，這將進一步助推管治結構優化和綠色產品升級，進而不斷提高企業綜合實力。
5月10日，中梁控股披露，公司正提出要約，對2021年票據每1000美元本金額1005美元的購買價，以現金要約購買最多為最高接納金額的發行在外於2021年到期的8.75%優先票據。
據瞭解，2021年到期票據待償還本金額約2.5億美元，票息約8.75%。兑付票息的資金來源，中梁控股方面表示，擬使用內部撥資所得款項，為要約提供資金支持。
“我們已向合資格持有人提出要約購買，當中列載了要約條款、新發行條件及其他條件。” 中梁控股方面表示。
主動回購票據的時候，中梁控股也在展開新的融資。
“公司正在進行同步新資金髮行。同步新資金髮行並非要約的一部分，是根據另一份發售備忘錄展開。要約購買須待新發行條件達成後，便可展開。”中梁控股方面稱。
基於公司的戰略規劃和發展趨勢，國泰君安預測，中梁控股2020-2023年總收入和股東淨利的年複合增長率，將分別達到14.9%和10.2%，同時公司未來幾年的派息比率有望維持在 40%左右水平，持續為股東創造高額回報。
不僅是國泰君安，全球評級機構穆迪3月29日將中梁控股評級展望，從“穩定”上調為“正面”。同時，穆迪還確認了中梁控股“B1”企業家族評級(CFR)和“B2”高級無抵押債務評級。穆迪表示，中梁控股在長三角地區擁有較高品牌知名度、強大的銷售執行力，在穩健的信用指標和良好的流動性下，公司的信貸指標將繼續保持穩定。
對於穆迪和國泰君安給予中梁控股的最新評級，業內認為，與其業績持續增長及穩健的財務有直接關係。
“受益於先前快速的項目週轉和標準化的開發流程，公司2020年超額完成全年目標，實現1688億元的銷售額，並穩居行業20強。”國泰君安在5月10日的研究報告中表示。
據中梁控股公佈的四月營運數據，2021年1-4月，公司累計合約銷售（連合營企業及聯營公司）金額約621億元，合約銷售面積約495.2萬平方米。而按其公佈的2021年1800億元年度業績目標，前四個月已經超額完成全年銷售目標的1/3。
對於今年1800億元這一目標，中梁控股一位管理層表示，公司是在綜合了市場環境情況下設置的，業績目標相對穩健。“2021年公司可售貨值將超過2600億元，預計去化七成便可完成全年業績目標。”
據瞭解，中梁控股去年新增了117個項目，二、三線城市佔比92%，多元化拿地佔比提升至30%，買地銷售佔比40%。
中梁控股披露，至2020年年末，中梁控股在23個省份與直轄市和153個城市擁有480個項目，總土儲面積6510萬平米，土儲平均成本只有約4300元/平方米。從區位上看，項目主要位於長三角、中西部、環渤海等地區，這其中長三角中西部合計77%。
可售資源方面，至2020年末中梁控股可售貨值達4800億元，已售未結金額約2500億元，其中並表子公司已售未結約1600億元。
今年上半年預期供貨項目主要城市，包括杭州、天津、合肥、長沙及温州等能級較高的城市和地區，為2021年的銷售提供了保障。
對於未來發展策略，中梁控股管理層表示，重視城市週期研究的基礎上，在對佈局城市進行深耕的同時，公司的打法更加靈活多樣：長期以未來人口流入為導向，短期則會關注城市供銷節奏，尋找相應機會。
“提升產品力及性價比的時候，我們會通過提前研判、資源整合，積極參與供地集中城市的土拍。此外，我們也在展開多元化拿地和投資，包括併購、合作等。”中梁控股管理層表示。
國泰君安在研究報告中認為，全國性的土儲佈局疊加靈活精準的投資策略共同構築了中梁的長期競爭力，為公司後續發展奠定了堅實年度基礎。
國泰君安和穆迪均看好中梁控股，不僅基於其前四個月業績，一定程度也與2020年的財務表現有關。
據中梁控股2020年年報，公司去年總收入659.4億元，同比增長16.4%，再創歷史新高。期內，已確認物業銷售面積超過767萬平方米，同比增長36%；預收客户款為1209億元，增長4%，
西南證券地產研究院認為，這樣規模的預收客户款基本可以覆蓋2021、2022年的確認收入，對未來兩年的確認收入，產生了很好的支撐。“客户款項方面，在業內也是比較多的。”
去年八月份，中梁控股作為重點房企參與了“三道紅線”試點後，加速推進穩健財務策略。從實際效果來看，2019年其淨負債率69.9%，2020年年底降至65.8%，下降了4個百分點。此外，去年公司總資產增至2708億元，增長幅度達21%；總權益增長至301億元。
中梁控股管理層介紹，現金短債比方面，公司非受限現金短債比為1.1，含受限現金短債比達到更加健康的1.4倍的水平，因而這條紅線在去年基本完成了目標，達到黃檔。“資產負債率仍會繼續改善，不過在未來2-3年，以我們自身的節奏，我們把這條紅線降到政府要求的水平。對於未來幾年的增長，我們會持較為審慎的態度，增長率控制在5%-10%之間。”
為進一步完善財務狀況，中梁控股在對債務進行系統梳理的基礎上，對財務結構做了深入調整：降低境外債比例、改善短債比、降低融資成本。
中梁控股管理層介紹，目前公司主要的融資來源為境內銀行貸款，佔有息負債的51%，去年年底，境外融資已降至20%左右的水平。去年中梁控股還打開了境外銀行的融資渠道和境內的ABS渠道；境內非銀行借款從2019年的40%降至28%，未來非銀行渠道有進一步下降的空間。
此外，中梁控股的短債比率進一步得到改善，一年內到期的短債比率從53%下降到44%。平均融資成本方面，去年壓縮了0.9個百分點。分類來看融資成本，境內銀行平均成本約6.6%，境內其他借款約10.8%，境外優先票據及其他借款是9.9%。
在業內看來，近日其要約回購境外票優據，也是中梁控股為優化財務而展開的一個舉措。
“當我們把老債償還以後，新的市場定價的融資，應該會拉動我們的融資成本持續下降。” 中梁控股管理層説。
基於中梁控股強勁收入以及繼續穩控槓桿的期望，穆迪預計中梁控股的債務槓桿率(以收入/調整後債務衡量)將保持強勁，未來12-18個月將從2020年的99%，進一步改善至95%-100%。同時，穆迪還表示，在收入增長和利息成本下降的支撐下，中梁未來的EBIT/利息覆蓋率將從2020年的2.8倍提高到3.0倍左右。
在持續改善傳統融資結構的時候，中梁控還嘗試展開可持續發展融資框架。
4月27日，中梁控股發佈了可持續發展融資框架，設立公司發行綠色、社會責任、可持續發展債券及其他融資類工具時的治理機制，主要內容包括募集資金用途、項目評估及選擇過程、募集資金管理、報告等。框架強調，公司業務發展需秉承可持續發展原則，持續實踐綠色理念，力求最大程度降低對環境所產生的影響。
展望未來，中梁表示，雖然外部因素仍存不確定性，但公司仍將始終堅持以確定性應對不確定性，追求規模、利潤與負債之間的平衡以獲得穩健發展，以更加開放的心態、更加開拓的精神、更加開創的信念推動企業長期發展，持續回饋投資者。