日前，順豐控股（002352.SZ）披露公告，擬通過子公司間接持有的三項物業作為底層資產，在香港設立房地產投資信託基金（REITs）並在港交所進行上市。通過這一將資產證券化的方式，開拓融資渠道，盤活物流資產。
在業內看來，通過設立REITs，順豐控股可以將不動產投資證券化，從而在不影響對物業實際使用的情況下，利用槓桿撬動資本。而通過這一模式的打通，即通過融資，進一步加大戰略投入，提升經營能力，可以形成良性循環與長足發展。
只是，也潛在一定風險，公告提及，疫情以及其他自然或人為災害的發生為順豐房託基金帶來了挑戰，或影響未來運營。但業內指出，提醒風險具有必要性，但實際發生的概率較低，且從物流業的發展前景來看，具備強勁成長性。
順豐控股在港設立REITs並上市，底層物業資產評估價值約61億港元
具體來看順豐控股此次房地產投資信託基金的籌劃計劃。根據公告內容，首先，作為籌備房託上市的第一步，順豐控股的控股子公司順豐控股有限公司通過其香港全資子公司順豐房託資產管理有限公司（以下簡稱“房託管理人”），在2021年2月10日就擬於香港設立的順豐房地產投資信託基金（以下簡稱“SF REIT”）向香港證監會遞交了認可申請。在香港證監會確認對於認可申請再無進一步意見後，房託管理人將向香港聯交所提交SF REIT的正式上市申請表格。
下一步，進入房託上市階段，公告介紹，擬注入SF REIT的底層資產是位於廣東省的佛山桂城豐泰產業園、位於安徽省的蕪湖豐泰產業園、中國香港的亞洲物流中心-順豐大廈（以下合稱為“三項物業資產“）。所有該等物業均為現代物流地產，且戰略性的位於中國內地及中國香港主要物流樞紐內，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。截至2020年末，物業的可出租總面積為30.8萬平方米，評估價值為60.94億港元，以最後實際可行日期看，物業的平均出租率為94.9%。
“目前，順豐控股正籌劃重組，重組完成後將通過境外全資子公司金紫荊物流控股有限公司間接持有三項物業資產”，順豐控股介紹指出，其正籌劃將金紫荊物流的100%股權轉讓給SF REIT，SF REIT再向公眾發行SF REIT基金單位，最終由SFREIT的受託人以信託形式代表SF REIT基金單位持有人的利益而持有金紫荊物流的股權。
如籌備順利，順豐房託基金為首個將於香港上市並以物流為主的房地產投資信託基金，投資重點為全球範圍內可產生收入的房地產，初步重點是物流地產。對於順豐房託基金的目標及投資策略，從順豐房託在港交所披露的《SF REIT 發售通函》第一版申請文件來看，核心目標是向基金單位持有人提供穩定分派、長期可持續的分派增長以及提升順豐房託基金物業的價值。
“REITs是符合歷史潮流的新型的投融資工具，順豐控股的物業資產是與其生產經營相關的物業，這部分物業資產如果單純凸顯使用價值作用，無法實現較大程度地實現價值展現”，上海律師協會信託專業委員會副主任馮加慶向藍鯨保險分析指出。
而發行REITs，信託業內人士提出，REITs定期的穩定分紅對於股東有資本增值的價值；同時，將REITs進行上市，可以進一步提升資金的使用效率，使上市後的募資資金繼續流轉，加大投資開發力度。
REITs以資產證券化撬動資本，順豐：開拓創新性融資渠道
其實，在國際資本市場，REITs是較為常見的房地產金融投資工具，主要分為公司制和契約制，公司制REITs資產為公司股東所有，由股東選擇董事會，由董事會選聘REITs管理公司來負責管理REITs業務；契約制REITs屬於信託資產，由REITs管理人發起設立，並作為受託人根據信託契約對REITs進行投資管理。
順豐控股選擇在中國香港設立REITs，基於香港地區REITs起步較早，且存在一定的政策利好。香港REITs採取契約型，並強制要求REITs在港交所上市。2005年，香港證監會修訂《房地產信託基金守則》允許內地商業地產項目以REITs形式到香港上市融資，並對香港REITs的最高負債比例由總資產的35%提升至45%。而在2020年末，香港《守則》再度修訂，放寬REITs的投資限制，包括允許房託投資少數權益物業；允許房託物業發展項目是突破現有資產總值10%這一上限等。
從中國內地要求來看，2020年4月30日，證監會、發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，推進基礎設施領域的公募REITs試點，大類商業不動產暫未囊括其中。
“國內目前REITs市場還不夠成熟，而香港市場無論是機制還是流動性都更好”，香頌資本執行董事沈萌向藍鯨保險介紹指出，“REITs可以將不動產投資證券化，增強企業的資本流動性，在不影響對物業的實際使用下，利用槓桿撬動社會資本，將長期資本支出轉化為短期租金支出”。
對於順豐控股來説，馮加慶認為，未來主業的長期發展，如果自掏資金，會有較大的壓力，而以產業發展為基礎，通過設立REITs實現融資，優化和調配資產結構，資產也能形成良好的區隔，在此基礎上進行長效協同驅動和良性循環，以少量的資金撬動規模。
順豐控股也強調指出，“SF REIT的設立，將開拓公司的創新性融資渠道，SF REIT上市將有助於盤活公司的物流資產，增強公司的現金流，進一步支持公司戰略資產投入，持續擴大規模，提升經營能力”。
“如果能夠實現這種模式打通，對以後的資產結構、財務結構、業務推廣等方面均將形成較大的提升，這其間，順豐控股需要完成的主要在於業績上的保障和結構性的安排”，馮加慶進一步強調，“需要注意的是，順豐設立的REITs需要得到市場的認可，才能夠以合適的價格融到資金，形成普通資產和證券之間的剪刀差”。
那麼SF REIT在進一步上市及未來運營過程中，是否潛在風險呢？在《SF REIT 發售通函》中，順豐房託即提醒指出，疫情以及其他自然或認為災害的發生為順豐房託基金帶來了挑戰，儘管市場顧問預計疫情影響是暫時的，且香港現代物業地產的租金水平將在2021年下半年恢復增長，但其他因素導致的市場波動所產生的投資物業的公允價值變動預期影響順豐房託基金未來運營業績。
“物流不動產的收益性更穩定，也是境外REITs的主要品種之一”，在沈萌看來，“中國物流產業具有很強勁的成長性和很大的潛力空間，雖然提示風險具有必要性，但實際發生的概率較低，疫情對物流業及物流不動產是利好因素，而香港物業價格偏低不影響以內地不動產為基礎的價格估值。”