世茂服務通過港交所上市聆訊 IPO進入衝刺期

　　香港交易所今日（10月11日）披露，世茂服務控股有限公司（以下簡稱“世茂服務”）通過了港交所上市聆訊，這意味着世茂服務的上市進程已進入了倒計時階段。

　　世茂服務是世茂集團附屬子公司，擁有超過15年的物業管理經驗。公司重點佈局長三角、環渤海、華南與中西部四大核心城市羣。截至2020年6月30日，公司在管面積為8572萬平米，合約面積1.26億平米。在管物業項目數量為293個，合約物業項目數量為507個。按合約項目計算，公司業務覆蓋中國26個省份108個城市。

　　世茂服務物業管理組合不僅有住宅物業，也包括政府及公共設施、學校、康養中心、機場候機室貴賓廳等城市服務的細分領域，分別從廣度和深度上進行專業化的綜合物業管理。2020年公司獲得中國指數研究院“中國物業服務百強企業”第12名。以2018年至2019年按收入增長率計算，在中國物業服務二十強中排名第3。

　　根據中國指數研究院資料，中國城鎮化進程加速及人均可支配收入的提高，將推動優質物業管理服務的需求增加，而商品房充足的供給和巨大的市場擴張潛力，將為物業管理行業提供有利的發展機會。華創證券研報顯示，我國物業管理行業將呈現規模大、增速高的藍海市場，預計2030年末市場規模將高達2-3萬億元，較目前規模增長1-2倍；物業管理行業正出現三大結構性成長因素，行業集中度提升、增值服務佔比提升、非住宅佔比提升等，進一步擴充物業管理行業成長維度。近兩年，內地物業管理行業快速發展，優質物管企業紛紛加快進入資本市場的步伐，物管板塊的資本市場表現也一直可圈可點。

　　世茂服務作為中國領先的綜合物業管理及社區生活服務供應商，最近三年其管理面積、營收及淨利潤、增值服務等經營指標均為行業領先。

　　作為物管行業的“壓艙石”，物業管理面積的高速增長，是收入來源的重要保障。世茂服務的在管物業總面積及複合年增長率均高於中指院發佈的中國物業服務百強企業的均值。百強企業在管面積均值2019年為4278.8萬平方米，複合年增長率為15.1％；而世茂服務同期在管面積為6816.7萬平方米，複合年增長率為26.47％，均高於百強平均水平。2020年6月30日的數據計算，世茂服務的合約在管比高達146％，充分顯示了其管理規模的穩定性。

　　2017年至2019年，世茂服務收入分別為10.42億元、13.29億元、24.89億元，複合年增長率為54.5％，遠高於物業百強企業18.4％的增速水平；淨利潤分別為1.09億元、1.46億元、3.85億元，複合年增長率為88％。淨利潤增速明顯高於收入增速，表現出優異的成本控制能力和增長質量。根據中指院發佈的數據，2018至2019年世茂服務的淨利潤增長率為160％，位列行業第一名。

　　2020年上半年，雖然新冠疫情導致商務談判以及房企開竣工的延後，項目拓展及部分線下增值業務受到限制，但世茂服務仍然交出一份優異的成績單。截至2020年6月30日，公司各項收入15.65億元，同比增長85％；淨利潤2.55億元，同比增長134％。而根據華創證券統計，2020年上半年，物業管理板塊營收同比增長34％，歸母淨利潤同比增長45％。世茂服務這兩大指標均遠超行業平均水平。

　　從收入結構和毛利率上看，世茂服務同樣表現優異，在主營業務強勁增長的同時，多營業務也百花齊放。截至2020年6月30日，物業管理服務收入佔比52.4％、毛利率為27.2％，社區增值服務收入佔比26.7％、毛利率為49.4％，非業主增值服務收入佔比20.9％、毛利率為31.4％。可看出，毛利率較高增值服務已佔據半壁江山。相比基礎物業服務，增值服務不論在提價空間和品類擴張上都具備更高的彈性。

　　公司管理面積一方面承接世茂集團及其合作開發項目，一方面積極拓展獨立第三方招投標和收併購。尤其是來自獨立第三方開發的管理面積近年來呈現高速發展趨勢，其佔總在管面積比重由2017年的3.4％，增長至2020年6月30日的37.9％。表明公司在品牌影響力、外拓能力上的不斷提升。

　　值得注意的是，世茂服務在啓動港股IPO前，引入兩家重量級戰略投資人，分別是紅杉資本中國及騰訊，投資總金額達2.44億美元。兩家巨頭的進入不僅體現在資金層面，更重要的是將運用雲計算、大數據、物聯網等技術推動公司信息化和數字化升級，並引入更加豐富的社區商業資源，提升公司社區增值服務的種類和質量。

　　據瞭解，10月中旬，公司將正式啓動路演，預計將獲得投資者的重點關注。