“注水”的新力與“錯付”的陳凱
能以120萬元的“微薄”年薪吸引明星職業經理人的加盟，這個公司並不簡單。作為地產界的“黑馬”，新力控股集團有限公司(HK:02103)幾年時間實現了業績突飛猛進，並在“恰當”的時間點實現了負債率的急劇下滑。
只是，新力地產的狂飆突進留下了太多的“後遺症”，負債高企、現金無法覆蓋短債、融資成本走高、現金壓力大，是其現實境況。
而其負債率的陡然下滑也似另有玄機，去年和今年上半年的公司業績報中依稀可見通過少數股東權益調控利潤等降負債“手法”。
經歷了一個個“流水的將軍”後，新力又趕上了“三道紅線”的壓力，那麼新力靠什麼“越來越好”？
“閃離”的明星經理人
對“明星職業經理人”陳凱而言，三年似乎是個繞不過的坎。2012年任職陽光城總裁，2015年離職，2017年趕赴中南置地“救場”，三年後再次“出走”。
於是，當陳凱入職新力的消息傳出時，外界最大的疑惑是陳此次“託付”能否超過三年。最終，陳凱用事實回應外界，半年就到了極限。
作為地產圈的紅人，陳凱一直名聲在外。一位長期從事地產行業的內部人士對《一點財經》透露，陳凱行事果決、雷厲風行，人也比較正，比那些純粹混名聲、貪污受賄的職業經理人好太多。
作為曾被中南建設（中南置地母公司）董事長陳錦石“三顧茅廬”請來的“貴人”，陳凱看似是公司的二把手，風光無限，但實際上陳凱的名字甚至都沒有出現在中南建設（000961.SZ)2017年的年報裏。
有人説，當年陳錦石挖來陳凱主要希望他做幾件事：一是對中南進行架構梳理，使其由家族式企業架構過渡為市場化公司架構；二是充當“活廣告”，為中南招賢納士而更重要的則是為業績“注水”。
最終，在陳錦石與其女兒陳昱含的交接中，職業經理人陳凱黯然離去。
而選擇新主新力，陳凱被多家媒體報道其甘願拿120萬元年薪的背後有着地產圈“最貴的賭局”：新力在2022年前進入銷售額榜15強，且業績不做假，陳凱則能拿到10%股權。
碧桂園執行董事兼總裁莫斌年薪達到了4443.6萬元，融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德年薪則為2784.3萬元，同等“量級”的陳凱“屈身”新力，説沒有其他緣由誰信？
然而，克而瑞排行榜顯示2019年中國房地產企業權益銷售額TOP15門檻為1818億元，這讓陳凱的挑戰看起來太不可思議，畢竟新力地產2019年權益銷售金額僅689億元，排名第42。
要讓負債800億元的新力在三年後“乾淨”地打榜TOP15，陳凱難道沒有一點點信心嗎？半年就做了“逃兵”，可這解釋不通陳凱半年前的選擇？
“六個月是必須下決心的時間點，這個時候下決心成本相對低”，“閃電”出走時，陳凱留下的這句話，耐人尋味。或許他只是不想再重蹈中南置業那段被疑似業績“注水”的旅程。
或許新力最初挖來明星職業經理人正是要為這看似不可能的業績飛躍找到一個合理解釋和背書，陳凱的光環應該可以蓋過企業非理性增長的細枝末節。
於是，陳凱的“錯付”只充當了新力半年的“活廣告”。
“黑馬”後遺症
新力地產在陳凱的閃離之後突然成為業界坊間的輿論中心，這家房企究竟是何來頭？
作為區域性房地產企業，新力集團在圈裏算是“晚輩”，2010年才剛剛成立，2012年第一個項目銷售額僅僅為1.29億元，兩年後新力銷售額也不過增至8億元，根本望不見行業TOP100的“尾燈”。
但2016年新力地產突然突破百億大關，當年銷售金額竟高達161億元；2019年新力控股集團（02103.HK）登陸港股市場，並在當年度實現合同銷售金額914.22億元。可謂火箭速度。
其招股説明書顯示，2016-2019年，新力營收分別為22.23億元，52.41億元、84.16億元、269.92億元；同期淨利潤則分別為6243.7萬元、9502.1萬元、4.14億元、19.57億元。
此外，銷售規模的驟然放大也為公司帶來一系列“後遺症”。數據顯示，2016-2018年，新力的淨負債率分別為190%、270%、240%。2018年中國上市房企淨負債率榜單中，平均淨負債率僅為78.4%，而新力的淨負債率比行業均值高出兩倍。
且其高額的負債中，短債佔比很高。萬得數據顯示，2016-2019年，新力短期貸款及長期貸款當期到期部分金額分別為30億元、92.5億元、92.2億元、116.4億元；而同期現金及現金等價物餘額為7億元、28.7億元、70.8億元、105.6億元，現金遠無法覆蓋短債。
其中，信託、資管公司和其他金融機構的貸款佔很大一部分。截至2020年3月底，還有28項信託融資未償還。
此外，2016-2019年，新力經營活動產生的現金流淨額分別為-20.4億元、-65.5億元、17.2億元、-38.4億元，四年中三年現金流為負。
新力的“神奇”指標
2019年至今年上半年，新力的資產負債率突然大幅下降，這一看似可喜的信號背後卻隱藏着更多玄機。
一般而言，隨着地產公司規模擴張，借貸成本和負債率會同步出現下降，而新力規模擴張後，負債率驟降的同時融資成本卻持續走高。
萬得數據顯示，2019年新力貸款平均利率為9.2%，而今年上半年，新力發行了兩筆公司債，規模分別為2.1億美元、2.8億美元，利率分別為10.5%和11.75%，融資成本均超過了10%，在規模千億元左右的房企中，新力是今年上半年發行美元債成本最高的一家。
那新力是如何實現負債率下降的呢？數據顯示，2016-2018年，新力少數股東權益分別為2.27億元、6.71億元、8.17億元，同期少數股東損益分別為6844萬元、1.83億元、1.41億元，較為平穩。
而到2019年，“神奇”的事情發生了。其少數股東權益從8.17億元暴增到67.29億元，幾乎呈幾何級增長，而少數股東損益卻從1.41億元下降至5651萬元。
例如，今年4月，江西新力和江西瑞達各持股50%的南昌威汀引入新股東蕪湖點瑞，一週後，新力將其持有的南昌威汀的剩餘股份質押給蕪湖點瑞。
股權轉讓和質押讓新力通過降低持股比例，實現部分子公司財務不再並表，從而有效降低表內負債。同時，轉讓及質押股權所得能帶來增量融資。
值得注意的是，新力2019年年報裏公佈的合營和聯營企業名單本身就是疑點重重。例如，其聯營企業之一江西秋唸的控股股東及上級股東都是在江西秋念成立幾天前匆忙成立，且與新力“共用”郵箱，這究竟是合作伙伴還是披着“外衣”的內部人呢？
華西證券曾指出，如果房企的項目合作方非房企，如個人、金融公司、其他業務關聯方等，則大概率存在明股實債的情況。
實際上，周瑋瓏、鄧平，雛雅靜、萬明華、許清華等等這些突然出現在新力合作名單上的名字，每一個名字的背後恐怕都有着別樣的故事。
“流水的將軍”
面對這份“千瘡百孔”的業績，陳凱最終選擇抽身而退，而在新力發展中選擇出走的遠不止陳凱一人。
近一年多時間裏，新力已經出現了多位核心重臣的離去。上一個離職的高管是新力首席財務官王炎。
去年5月，新力向港交所遞交了上市申請，沒過多久在上市過程中發揮關鍵作用的首席財務官王炎辭職，同樣入職僅為半年。對此外界眾説紛紜，“新力財務壓力太大”是最多的一種解讀。
今年5月，從新力離職的還有公司執行董事兼副總裁佘潤廷。這位有過萬科、協信等房企工作經驗的高管曾是新力的“重臣”，在公司投資、運營、營銷等核心工作中發光發熱，為新力上市更是立下汗馬功勞。
對於佘潤廷的出走，外界傳言可能因其和張園林、陳凱等的管理風格不同。實際上，領導層間的管理風格最難契合，陳凱的離任多大程度是因為與張園林不和，也是外界頗多猜測的謎題。
陳凱離職時曾直言，其與張園林在管理風格和方式上各有特點，但這半年來對新力做的調整確有效果，希望“公司越來越好”。
而今，房地產行業的集體入冬使新力雪上加霜。8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，坐實了此前業內多次傳聞的“三道紅線”，房企融資壓力陡增。
一個個“明星級”人物出走後，新力的實際控制人張園林重新掌舵，從幕後走到台前，但這個靠“胞兄胞弟”發家的江西老闆又能對“千瘡百孔”的新力帶來什麼樣的改觀呢？
今年上半年，新力合約銷售額中權益銷售額佔比僅為48.38%，希望新力“越來越好”不是通過新一輪的“業績注水”。
結語
入職僅半年，“明星職業經理人”陳凱就“閃電離職”，留下“越來越好的公司”。能以120萬元的“微薄”年薪吸引明星職業經理人的加盟，這個公司並不簡單。
飛速的業績增長和急劇的負債下降使其面臨“業績注水”的質疑。而挖來陳凱本身是否就是為其新一輪“業績注水”做打算呢？經歷過一個個“流水的將軍”後，願重新出發的新力真的能“越來越好”？