海倫堡AA+評級背後的邏輯與思考

房地產行業目前處於調整期，各方面積極推動行業邁入新的發展階段。

這期間，湧現了一批不錯的房企，雖然受到國外評級機構下調等外部“誤傷”，但內地市場也很快給予客觀公正的支持。

如何判斷一家房企的實際信用情況，其實不能被行業整體下行形勢而誤導，導致出現無差別集中下調等問題，讓市場更為混亂。而是應該基於企業實際經營情況，去給予企業恰當的評級，引導市場關注和支持好的企業。

下面，我們就以最近一家剛被維持評級的房企為例，從四個方面去探討上面這些話題。

【背景】2022年6月24日，聯合資信評估股份有限公司（以下簡稱“聯合資信”）發佈報告，確定維持廣東海倫堡地產集團有限公司（以下簡稱“海倫堡”）主體長期信用等級為AA+，維持“18海倫02”的信用等級為AA+，評級展望為穩定。

【一】信用狀況穩字當頭

其實，聯合資信給海倫堡相對不錯的評級認定，市場上早有跡象，行業雖然艱難，但仍有不少海倫堡這樣的穩健企業不斷釋放出發展利好，給予市場信心。

據相關報道，針對一筆存續金額合計8億元的非公開發行公司債券，海倫堡在6月17日就將連本帶息的償債資金提前到賬，如期償還相關債券，合計8.63億元。

就目前行業形勢而言，房企償債能力是市場投資者備受關注的重點。

聯合資信給予的評級，也很好説明了這家房企的償債情況。

根據聯合資信主體長期信用等級以及評級展望的相關含義，海倫堡償還債務的能力很強，受不利經濟環境的影響不大，違約概率很低，而且信用狀況穩定，未來保持信用等級的可能性較大。

聯合資信主體長期信用等級劃分為三等九級，每一個信用等級可用“+”“-”符號進行微調，表示略高或略低於本等級。評級展望通常分為正面、負面、穩定、發展中等四種。

聯合資信相關評級説明

海倫堡主體長期信用等級為AA+，略高於AA級，AA級的含義是，説明企業償還債務的能力很強，受不利經濟環境的影響不大，違約概率很低。至於評級展望穩定，則是説明這家企業信用狀況穩定，未來保持信用等級的可能性較大。

【二】融資償債經得起考驗

至於市場比較關注的房企融資及債務情況，海倫堡各方面指標也是經得起考驗。

首先，海倫堡短期債務可控，截至2021年12月31日，公司短期有息負債同比下降23.3%，為人民幣150.6億元。

其次，海倫堡有一定未使用的授信額度，截至2021年12月31日，公司來自超過10家境內銀行的未動用授信額度合共人民幣220億元，可覆蓋短期債務。公司也在開拓包括但不限於ABS、交易所公司債等渠道。

最後，海倫堡並無實質違約情況。聯合資信表示，根據中國人民銀行出具的公司徵信報告，截至2022年5月17日，海倫堡未結清和已結清信貸信息中不存在關注類或不良類記錄。而且，根據海倫堡過往在公開市場發行債務融資工具的本息償付記錄，公司無逾期或違約記錄，履約情況良好。

【三】銷售土儲產品加持

對於海倫堡的評級認定，聯合資信並非簡單粗暴，而是從企業的銷售、土儲、產品等方面進行分析，為評級提供了支撐。

銷售方面，海倫堡逆勢上揚，其2021年認購銷售面積同比增長14.71%，認購銷售金額同比增長8.99%，認購銷售均價相對穩定。而且，海倫堡結轉面積和結轉金額均有所增長，結轉均價相對穩定。

根據行業機構統計，2021年百強房企銷售增速罕見負增長3.5%，近2成百強房企業績下滑超過10%，能實現穩定增長的房企其實少之又少。

而且，公開信息顯示，海倫堡2022年1-5月的銷售回款實現上升，較去年同期增加3%，海倫堡在2022年1-5月銷售金額達到187.8億元，預計公司核心業務持續的現金流入將足以支持其財務及運營需求。

另外，房企的銷售結轉也是一個關鍵指標，結轉面積和結轉金額的增長意味着房企收入、利潤的有效增加。

銷售取得突破，產品是根基。海倫堡產品多元優勢比較明顯，其雖以住宅開發銷售為核心，但已形成了住宅、別墅、商鋪、寫字樓等多元化產品的開發模式，而且自持了不少商業物業。截至2021年底，海倫堡商業項目達到26個，且是位於廣州、昆明、上海、合肥、南京等核心城市。

在投資市場，能提供源源不斷現金的商業項目較為吃香。聯合資信也直接指出，隨着商業物業的陸續開發和投入運營，海倫堡的租金收入有望持續增長。

房企持續增長如何實現？優質土儲加持很重要，是各大房企長期發展的基礎。

截至2021年底，海倫堡擁有的權益口徑總土地儲備面積3026.48萬平方米（含部分已售部分），且主要位於核心城市。

這樣的土儲資源，放在行業上也處於較高水平，也難怪聯合資信給予評價稱：“土地儲備較充裕，能支撐海倫堡未來一段時期的開發需求。”

【四】國內評級更客觀公正

在房地產行業調整期中，國際評級機構針對內地房企評級下調動作無休無止，並持續出現房企主動撤銷評級、國內評級及國外評級“打架”等情況，引發了諸多爭議。

據相關統計，2021年三大國際評級機構（標普、穆迪、惠譽）大面積下調中國房企評級多達127次。2022年評級下調現象仍在持續。受行業形勢整體影響，不少經營良好的房企也受到了“誤傷”。

評級機構的認定，是看國內，還是看國外？放在目前來看，其實客觀公正是核心，而國內評級機構因為當地優勢，掌握企業信息更為全面，評級往往更為讓人信服。

至於國外評級機構為何存在無差別集體下調的情況，並非偶然。

有評級機構人士在相關媒體報道就曾指出，按照國際三大評級體系，“只要看淡一個行業，調低一個行業的評級總看法，在這個行業內的絕大多數企業甚至是所有企業都要往下調級。”

另有相關行業機構人士也提到：“國際評級機構突然的普遍性評級下調行為，可能未必是客觀全面、真正深入瞭解每一家被評級房企的最新情況後所作出的決定。”

房地產行業目前處於關鍵的發展轉型時期，如何健康平穩過渡，既與企業自身發展狀況有關，也離不開市場給予的良好環境支持。