地產評級涼了

文/樂居財經 曾樹佳

6月將盡，房企又迎來了上交年中答卷的關鍵節點。但在這個節骨眼上，國際評級機構釋放出的評級報告，仍在攪動着輿論的波瀾。

6月28日，穆迪將遠洋集團的“Baa3”發行人評級列入評級下調觀察名單。該評級機構表示，如果評估遠洋的合同銷售額和財務指標在短期內不太可能改善，可能會下調該公司評級。

而近來，海倫堡、碧桂園等一批房企，均被三大評級機構之一的穆迪，調低了評級。海倫堡見狀不淡定了，它直呼“不解與失望”，並曬出自己的流動性數據，宣佈申請退出評級行列；碧桂園則直接提前回購了一筆4.11億美元票據，給予了回擊。

這是眼下房企與評級機構之間，互相博弈的縮影。

自去年下半年以來，標普、惠譽、穆迪基於對國內收緊的地產環境，陸續對多家房企進行評級下調、展望負面，高達250餘次。部分地產商或不太認同，或難以承受重壓，都主動申請放棄評級，以作權宜之計。

但這也意味着，他們放棄了在公開市場發債融資的機會，非同小可。

房企“撤評”的背後，是經過多層深思熟慮的。行業下行之際，他們原本就承受着較大的流動性壓力，若是加上評級帶來的負面“颶風”，確實有點難以招架。

於是他們乾脆先發制人，主動放棄評級，以免被負面輿情弄得焦頭爛額。大不了等到春暖花開、走出困境的時候，再重啓評級，引入融資。目前這招“趨利避害”的舉措，廣受上市地產公司的追捧。

評級撤銷潮

站在懸崖邊上的地產商豁出去了。自去年以來，越來越多的房企對標普、惠譽、穆迪等國際評級機構，提出撤銷、退出評級的申請，而評級機構也如其所願，表示不再對他們的經營境況，進行評判。

據樂居財經不完全統計，已有新力、祥生、佳兆業、奧園、雅居樂、融創、龍光、華夏幸福、綠地、花樣年、世茂、中梁、鑫苑置業等近30家房企，主動申請取消評級。

其中的前後操作幾乎千篇一律。

先是評級機構宣佈，下調某房企長期發行人信用評級、高級無抵押票據評級等，甚至列入負面信用觀察名單。這一發聲，相關房企在市場上的負面消息便不斷髮酵，他們或不認同評級，或難以承受重壓，便乾脆放棄評級，落得耳根清淨。

之所以會出現這種情況，是因為隨着調控的深入，出險房企不斷增多，標普、惠譽、穆迪等，對國內地產的前景，產生了持續悲觀的預期。

直至今年5月初，穆迪還發布報告稱，中國房地產市場2022年銷售仍將保持疲弱，支持性政策發揮效果仍需時間。因此它對行業展望為負面，反映合約銷售乏力且融資環境偏緊。

其預計，2022年全國合約銷售額將下降10%至15%，下降的主要原因是銷售面積持續減少，但2022年下半年合約銷售額降幅預計將收窄。信貸環境偏緊之下，銷售下滑將繼續使開發商流動性承壓。

基於這種判斷，評級機構常常揮舞着鐮刀，不斷“砍低”地產商的評級，有時候一掃一大片，令市場風聲鶴唳。據不完全統計，2021年下半年地產下行以來，三大國際評級機構，接連下調受評房企評級或展望達250餘次。

尤其是穆迪，過去9個月，其對發行高收益債券的中國房地產開發商，進行了 91 次降級，創下新記錄。相比之下，截至2020年12月底的過去十年，穆迪僅對此類公司進行了56次降級。

尤記得去年10月，一個月內便有29家房企遭穆迪的“狙擊”，其中18日、19日集中下調高達20家，包括富力、佳兆業、禹洲集團、建業地產、陽光城等，市場一下炸開了鍋。

今年上半年，這種評級下調的情況仍在繼續，推動着第二季度房企取消評級的高潮。行業下行，房企們原本就承受着較大的流動性壓力，若是加上評級帶來的負面“颶風”，確實有點難以招架。

評判與辯駁

6月20日，穆迪宣佈將海倫堡發行人評級從B2下調至Caa1，債項評級由B3下調至Caa2，展望為負面。

穆迪給出的理由是，海倫堡運營能力減弱，融資渠道受限，未來12-18個月內債務到期規模龐大。在融資緊張的環境下，該公司解決再融資需求的能力，存在不確定性。

海倫堡略顯“委屈”，直言“深感不解與失望”，認為該評級並不符合實際。就在三天前，它剛剛連本帶息，提前償還了一筆8.63億元的公司債券，向外界展示了一下公司較好的流動性。

它還披露了自身的造血能力，表示其今年1-5月的銷售回款，實現了逆勢上升，較去年同期增加3%；預計核心業務持續的現金流入，將足以支持其財務及運營需求。公司另有200億元的銀行未動用授信額度，短債壓力不大。

但穆迪對這些辯白的數據，並不買賬。於是海倫堡一怒之下，主動申請撤銷了此次評級。

碧桂園與海倫堡深有同感。因為與此同時，穆迪也將碧桂園高級無抵押評級調至 Ba1，授予 Ba1 的企業家族評級（CFR）。碧桂園瞬間從投資級，跌落到垃圾級，這對於這家在暴雷潮中尚屬平穩的民企來説，顯然是難以接受的。

不過，穆迪也承認，它只是基於行業層面而做出的評級調整，因為行業銷售及融資環境改善速度不及預期，將會對房企造成難以估量的影響。至於碧桂園目前穩定的經營情況和財務狀況，穆迪並沒有否定。

“躺槍”的碧桂園感到很驚詫，它隨後提前回購了4.11億美元票據，將年內唯一一筆需要兑付的美元債從賬上消除，作為對穆迪的回應。

更早前的建業，也對評級機構頗有微詞。

4月4日，穆迪宣佈將建業地產及其附屬公司的發行人評級，從B1下調至B3。它認為，建業地產的現金水平降低，資本市場資金獲取能力減弱。評級下調反映了建業的流動性減弱和再融資風險增加。

兩天後，建業同樣發出了“深感失望”的感嘆，它在公告宣稱，“穆迪沒有充分了解公司的再融資及還款計劃，以及積極開拓新融資管道的舉措，公司正在申請撤銷評級，及不會對穆迪進一步的資料作出回應。”

從後來建業賣華誼兄弟電影小鎮和“只有河南”兩個文旅項目給國資，並引入河南鐵投實現“染紅”的一攬子紓困計劃來看，它對於自身流動性的緩解方案，確實籌謀已久，因此其表示穆迪對其缺乏瞭解，並非虛言。

隨着政策持續收緊和市場下行，企業融資整體上受到較大制約，加之疫情之下，銷售困難加劇，房企現金流風險加大，穆迪、惠譽、標普等評級機構，往往基於對國內地產行業的悲觀預測，去審視各家地產商的境況。

在這場“無差別”的評級下調中，個別房企確實有被過度看空的可能性。

評級機構説房企前景不明，房企説評級機構過度悲觀、評判偏頗，他們都有各自的考量標準，並沒有鐵定的孰是孰非。結論如何，還需要時間去驗證。

放棄融資“憑證”

信用評級是一種“公信力產品”，信用評級機構被視為國際貨幣金融體系中至關重要的樞紐之一，掌控着全球債券市場和資本市場的定價權。

在市場經濟中，誠信是基石，尤其在金融、虛擬經濟領域，信用話語權有着決定作用。因此，隨着金融市場的發展，信用評級的“看門人”作用日益凸顯。

一直以來，投資者們對三大評級機構奉若神明，市場上沒有經過它們認證的債券幾乎無人問津。三大評級機構每一個信用評級，也都意味着房企發行外債的利率水平。

比如，龍湖集團2019年9月發行的一筆8.5億美元債券，10年期，息票率僅為3.89%。而同年上市的美元債，當代置業3.5億美元債券，利率高達15.5%，創下近年來內資房企境外融資的最高成本。

評級機構一般會根據行業環境和企業基本面，對房企做出評判。地產景氣的時候，房企們在大環境下順風順水，容易拿到正面的評級，以此博取投資者、購房者的青睞。

當下則不同，大多評級報告一經發布，就猶如一紙審判，將房企推向深淵，任後者如何辯駁與對抗，都略顯蒼白無力。眼見評級機構掐着企業的融資命脈，影響巨大，地產商避之唯恐不及。

不過，評級報告就猶如一張融資憑證，他們是出於怎樣的考量，才會如此果斷放棄，退出評級行列？

IPG首席經濟學家柏文喜對樂居財經分析到：“放棄評級，意味着放棄在公開市場發債融資的機會，這本來也是當今的企業在現實情況下無法實現的事情，放棄評級也就等於減輕了為維護評級的負擔。”

也就是説，融資渠道收窄，部分房企為處理到期債務，也無暇他顧，他們已無大可能開啓境外融資，評級的實質作用有所降低。在這種情況下，時不時出爐的評級報告，還像一把利刃，直擊房企脆弱的神經，讓他們焦頭爛額。

於是房企們乾脆“破罐子破摔”，避開喧囂，以免被負面輿論進一步擊中。大不了等到春暖花開、走出困境的時候，再重啓評級，引入融資。目前這招“趨利避害”的舉措，廣受上市公司的追捧。

慶幸的是，目前樓市鬆綁、融資漸寬，政策的傳導已初見成效，後續必然迎來行業的上揚。對於房企來説，就看能不能挺過黎明前的黑暗了。

文章來源:進深News