周以升：如何有效管理是決定REITs是否會值錢的標準

5月21日，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任、高和資本執行合夥人周以升在清華五道口全球金融論壇上表示，REITs作為一個股債混合性質的產品，有其自身的生命力，但在資本市場做價值發現和風險識別時，也會出現REITs的分化。

清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任、高和資本執行合夥人周以升

到目前為止，首批發行的9單REITs價格平均漲了9%左右，投資人也獲得了較好的收益。然而也有一些REITs產生價格上的波動，比如從2023年初到現在，中證REITs指數跌了10%左右。

周以升指出，這些調整都很正常。一方面，在試點期，監管層、原始權益人和投資人等都在摸索；二是在這個百年變局中，宏觀、微觀層面都有諸多不確定性，這些不確定性必然要通過資本市場來反映。

然而，如何識別風險，發現其價值點呢？周以升表示，需要了解的是，REITs本質是資產的上市。因此，必須要以資產自身作為出發點，而資產價值的判斷必然與資產的管理能力相關，這也是證監會強調“管資產”的主要依據。其中涉及三個問題，分別是資產自身現狀如何，如何進行有效的管理，以及如何進行披露。

周以升表示，首先是資產現狀的評價，要客觀瞭解資產當前的物理和經營狀態。

其次，如何有效管理是決定REITs是否會值錢的標準。周以升指出，REITs的管理分為五個層次，分別是物業日常維護管理、物業日常經營管理、資本結構管理、資產組合管理、監管協調和投資者關係管理。

最後，是披露問題。如何規劃合理的披露口徑，設置精準的披露指標？如何評估REITs的價格？周以升建議，從管資產角度出發，用隱含的資產估值作為評價基準。

“以產權類資產為例，建議披露隱含的資本化率，比如某一統一時點，或者年末基於股價計算的隱含資本化率”，周以升解釋稱，隱含資本化率的計算應該充分考慮分子指標的選擇，建議用NPI，也就是扣除管理費後的淨現金流作為基準，還需要扣除維修等資本開支等。

然而，“此前，大部分投資人只關心派息率，我認為會產生很多誤差，產權類和收益權類的差別很大，不能直接對比”，周以升補充到，而且這個指標和物業自身的估值存在很多其他的擾動變量，包括管理費、分派率、槓桿率等。

因此，周以升指出，只有用一個統一地、可對標的語言，才能夠客觀的評價各個REITs之間的區別，才能實現優勝劣汰的迭代。