作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
疫情之下，採訪形式也在變化，更多是轉到雲端來進行，與唐安琪的對話便是在連線下完成。她既是中海商業副總經理，也是商業地產領域的資深觀察者，有豐富的理論研究和一線實踐經驗。
她有一個明顯的感觸，疫情下上班族對辦公樓宇的安全、健康和綠色關注度在持續提升，所以在談及ESG話題時，唐安琪的觀點很獨到，一方面中海是全國最大單一業權寫字樓發展與運營商，成立專業的品牌COOC中海商務，是ESG深度踐行者，已經連續三年排名中國綠色建築地產第一。
另一方面，中海是國家《零碳建築技術標準》的參編單位之一，她在中海商業分管商辦資產及自由辦公OFFICEZIP，能更進一步感知到辦公企業及客户需求的變化，知微見著，企業背景疊加自身觀察，令她對ESG在商業地產領域的發展現狀和趨勢更加敏鋭。
從資產持有方來看，唐安琪將ESG歸結為三個特點：
第一，ESG是一個標籤，有物以類聚的功效，有助於企業找到同類合作伙伴，形成共鳴和共振。例如在資本端，諸多評級機構已將ESG考量因素納入評估體系，通過ESG標籤能更高效實現資本與企業之間的合作，推動整個行業的發展。
第二，ESG是一個工具，能激發企業的創新管理思路。踐行ESG過程中，企業會主動去完善內部運營機制，會思考如何貼近或完成ESG相關指標，小到辦公樓裝修的一項可循環材料，大到整個ESG管理體系，都需要系統性規劃，管理思維和可持續發展思路會梳理的更加清晰。
第三，ESG是必經之路，可持續發展理念推動實現企業長期價值。國內各行業也對ESG關注度在持續提升，並將其作為主要的非財務指標來衡量一家企業的長期價值。特別是“雙碳”目標提出之後，無論是政府機構還是企業和個人，都需要走可持續發展理念道路，這是一條必經之路。
中海實踐：建設端、運營端發力
中海作為一家央企，更應該肩負起責任，做好整個行業的先鋒示範。
唐安琪分享了中海的落地邏輯，首先從前期建築端，要保證樓宇是綠色建築，目前中海所有寫字樓都已經獲得或正在申請國家綠色認證，已經成為標配。截至2021年底，中海共有80個項目獲得綠色建築認證，認證建築面積達1273萬平方米；累計獲得中國綠色建築星級認證、美國LEED認證等共計490項。
當中，北京、成都兩個OFFICEZIP 自由辦公項目更是成功通過由國際 WELL 建築研究所（IWBI）與綠色建築認證協會（GBCI）協作的 WELL HSR 認證，北京中海財富中心 OFFICEZIP 項目是全球首個獲得鉑金級 WELL 認證的非傳統辦公項目。
其次，在運營端要實現可持續發展。中海商業旗下寫字樓品牌COOC中海商務，近期推出 “碳賬户”管理措施，分為企業賬户和個人賬户，根據寫字樓租賃用户的碳排放計量，給予相應的獎勵，引導租賃企業或員工低碳工作，提升綠色環保意識。
“這是中海在全行業率先做的一件事，碳賬户是綠色探索的新一步，但是能夠影響的範圍很廣。”唐安琪表示，下一步中海希望能夠將這些數據進行收集，對於後續低碳運營的效果達成以及標準建立，奠定最原始的數據沉澱和分析。
另外，中海也會與租户簽訂綠色管理協議，要求其在二次裝修過程中，保證使用綠色健康材料，控制碳排放量和有害氣體，通過綠色公約的形式，約束租户有意識地去踐行ESG。
“從運營端，我們能想到的是先從場景出發，把一個一個關鍵場景鎖住；然後再識別場景中的碳計量，針對性提出降碳方式。”
唐安琪認為，踐行ESG與PropTech(地產科技) 密切相關，PropTech是踐行ESG更加高效的一種工具和方法，如高效會議系統場景、物流機器人的無接觸服務和夜間場景消殺。中海在這方面有豐富的實踐經驗，去年還曾發佈了PropTech和ESG實踐成果。
踐行ESG痛點：缺乏行業標準
但從行業面來看，踐行ESG存在不少難點，唐安琪指出，當下前期建設端的衡量和評估體系已經相對成熟，而在運營端如何實現碳的計量，尚未有清晰的規範和標準，這也是“雙碳”目標提出後，全社會都在摸索和努力的方向。
即使有不少評級機構和專業組織正在研究制定，但ESG在商業地產端的落地和評估，路徑依然不清晰，例如信息披露這一關鍵模塊，香港、新加坡已經有相對清晰的框架；而在內地還不是特別明晰。
目前，業內踐行ESG更多關注點在於綠色建築，即ESG中的Environmental（環境）部分，而對Social（社會）和Governance（公司治理）這兩部分忽視，核心原因還在於評級標準或信息披露規範不明確，企業很難感知所做努力帶來的直接影響。
更直觀來看，是企業踐行ESG的投入成本對經營效益的影響難以評估，這也是目前的痛點所在。例如，在資產交易過程中，綠色資產和非綠色資產在估值方面，ESG因素如何影響溢價很難量化。
雖有部分評估機構在嘗試將相關指標納入估值架構，如仲量聯行此前發佈的專門針對綠色建築的評估標準，當中對成本端、空置期、現金流的影響等均有詳盡的量化評估。“但是我們國內同行交流來看，這套模型還未被大範圍應用，尤其在資產交易估值過程當中。”唐安琪表示。
目前，對於綠色建築的估值，還未形成一個規範的行業標準。
“這也是我想呼籲的，ESG落地需要一套清晰、標準的框架指引，如果有公認機構能夠制定一套行業規範標準，將會起到積極的正向引導，企業也能找準自己的發力方向。” 唐安琪總結道。
焦點財經與唐安琪對話節選
問：“零碳建築”的實現，有哪些難點？
唐安琪：中海企業集團是國家《零碳建築技術標準》的參編單位之一，深圳後海總部基地將於明年完工，將是中海首個零碳建築。對於零碳建築，中海有自己的認知，首先，前瞻的設計理念和設計洞察，先天綠就意味着建築本身能實現碳中和。第二，對運營端的考驗也比較大，要能實現碳的自平衡。中海基於全國寫字樓的規模運營及客户需求洞察，積累了大量的數據樣本和分析方法論，不斷迭代更新運營體系。
問：ESG能提高出租率和實現租金溢價，您是如何看待的？
唐安琪：如果寫字樓是綠色建築，能夠吸附資質不錯的一些租户，這些租户本身承租能力比較強，比如中海商業簽了很多世界500強租户，這些企業有踐行ESG的需求，所以對辦公樓宇的要求是綠色建築，如果是非綠色項目，肯定就會失去這一類租户。
目前來看，綠色建築類寫字樓會進入良性循環，毛利和回報其實都更高。而一些乙級寫字樓或者説非綠色建築寫字樓，如果能耗更高，智能性較低，租户體驗會比較差，很難實現續租，現金流就會斷，在這種狀態下這類寫字樓可能會進入惡性循環。所以，綠色建築未來是標配。對中海而言，已經是標配了，全國寫字樓都是綠色建築。
問：目前，以ESG導向的綠色發展，正為房企拓寬融資渠道帶來新的機遇，聚焦到商業地產領域，這種現象明顯嗎？
唐安琪：我們判斷還是比較良性的，現在越來越多的綠色債券在發行。應該是從2020年開始，綠色債券就火了，而且是先從國外先火起來的。
我是亞太房地產協會可持續發展及ESG委員會的副主席，與日本、澳大利亞和印度等同行也深入討論過，他們目前的判斷是未來貼上綠色標籤的金融產品，會越來越受到市場追捧。資本市場是最理性的，能夠很敏鋭的捕捉到什麼對盈利最有利。
從地產行業來看，綠色金融產品現在越來越多，原來是比較少的，2019年之前很難看到，可能香港會有少數幾單。但現在就國內也非常多，比如中海地產今年3月發行了一筆綠色（碳中和）CMBS產品，發行規模50.01億元，當時是國內該類債券規模最大的，隨後就有同行發行了更大規模的產品。
問：疫情對中海商業辦公樓宇租賃影響如何？
唐安琪：從寫字樓租賃來講，租户選址的慾望確實在減少，決策週期也更長。但好消息是續租在增加，租户不想耗費額外精力和成本去更換辦公場所，就在原址續租。
中海商業的佈局是以一、二線城市核心地段為主，基礎經營比較紮實和平穩，再加上續租的穩定性在加強，所以目前對現金流的影響還沒有那麼明顯，尤其是今年第二波集中疫情之後，各棟寫字樓的經營更加平穩，沒有出現波動。
問：疫情的影響還在持續，對於2022年的商業地產發展有何看法？
唐安琪：疫情發生後，很多企業有靈活辦公的考慮，對辦公樓宇的要求也在提升，如靈活的場景和科技手段是否能夠及時解決場景空間的痛點。
靈活全域辦公對科技要求很高，如辦公室配備專門會議平台和會議系統，疫情影響之下，辦公方式和習慣會有一些改變和迭代。在迭代過程當中，如果能通過PropTech快速迎上風口，對寫字樓運營方將有極大的促進作用。
我一直認為PropTech是個工具，它不是平行業態而是一個行業，但這個行業一定要有載體的，不是懸空的。從這點來看，對於寫字樓發展或中海的經營而言，我們非常有信心，因為我們明晰問題重點在哪裏，以及如何去解決。另外，從中海商業寫字樓的租户結構來看，穩定性很強，這也就意味着現金流穩定、經營穩定。