樂居財經 嚴明會 發自北京
即便面對橫亙在面前的“三道紅線”，孫宏斌過去一年似乎依然有一段不錯的心情。去年中，融創上市10週年，十年裏銷售規模創下77倍增長的新高，孫宏斌表示“對自己的成績特別滿意”。
2020年，房地產企業受疫情、融資新規等影響，股票普遍走低。2021年剛開年，孫宏斌接連多次砸重金增持融創中國（01918. HK）股票，不足一個月裏增持564萬股，金額達1.53億港元。
孫宏斌的信心從何而來？摩根大通剛剛出爐的一份研究報告顯露了幾分端倪。
1月20日，摩根大通發佈研究報告，上調融創中國目標價15.7%至40.5港元，評級“增持”。這份報告闡述了三個理由：
1）2020年融創已解決“三道紅線”中的兩道，其中淨負債率降至99%；
2）2020年淨利潤升至460億元，同比增長約75%；
3）年初融創股價上漲主要受惠於融創服務，而融創自身估值相當於去年11月底的水平，仍有上升空間。
而在去年，該機構認為，由於市場擔心“三道紅線”將拖累增長，融創大幅跑輸大市。機構態度反轉， 融創能否觸底反彈？
三道“紅線”解決兩道
2020中期數據顯示，融創踩了“三條紅線”，即剔除預收款後的資產負債率約為82%（紅線：大於70%）；淨負債率約為149%（紅線：大於100%）；現金短債比約為0.47倍（紅線：低於1倍）。
三個指標距離“及格線”尚有距離，融創解決了哪兩條，如何解決的？
報告指出，近一年，融創通過降融資成本、減少土地支出、降槓桿以及優化資產結構等措施，已表現出“上岸”的跡象。一方面，通過出售金科地產持股及分拆融創服務，配合2020年土地資本開支有限，融創已有效減低淨債務，另一方面，融創在貝殼找房的持股獲得重估。
綜上，摩根大通估計，融創2020年淨負債水平約99%，這條“紅線翻綠”。
剩餘兩條“紅線”分別是剔除預收款後的資產負債率和現金短債比。前者涉及總資產，基數較大，半年內直落12個百分點難度較高。相比之下，在有效降低淨負債的背景下，現金短債比“紅線翻綠”更簡單些，其重點在於迴流現金。
眾所周知，融創是近幾年規模增長最快的頭部房企之一。
憑藉着此前大手筆的收購，特別在2019年很多房企經歷低增長的情況下，融創銷售首破5000億，達到5562.1億元，增長20.7%，成為TOP5房企中增幅最大的企業。
2020年，融創雖然未能完成6000億的銷售目標，但依然達到5753億，距離全年目標也僅差臨門一腳。有機構指出，融創2020年疊加2019年部分已售未回款金額，全年銷售回款高達5800億元。
分拆與配售方面。去年11月，融創服務正式登陸港交所，其上市定價11.6港元，全球募集資金78.59億港元。此前公開招股中，融創服務引入騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本4名基石投資者，總認購3.7億美元。
而更早前的2020年1月，融創還以每股42.8港元的價格，配售1.8692億股配售股份，事項所得款項總額約80億港元。這些措施都進一步增厚融創權益、優化公司資本結構。
去年12月，融創還抓緊贖回了金額3.185億美元於2021年到期的利率高達8.375%的美元優先票據。此外，不良資產處置也將為融創帶來現金流入50億元。
開源節流是增強現金流的根本方法。除了加強銷售回款，融創在過去一年嚴格控制着拿地的成本。據瞭解，2020年上半年，融創新增的土地儲備約1730萬平方米，貨值約2330億元，同比2019年大幅下降64%。
機構研究報告指出，受益於利潤積累、物管分拆和新股配售募資等，預計2020年底，融創總權益增厚至約1800億元，相比2019年底的1141億元，增長57.76%。
隨着淨負債率和現金短債比的達標，融創“三條紅線”將連降兩檔至黃色檔，僅剩剔除預收款後的資產負債率一項“踩線”。
15家房企獲買入評級
今年以來，融創中國股價漲幅達17.98%，在內房股中排名第二。排在首位的是中國金茂，年內漲幅約19.33%，僅領先融創1.35個百分點。
盈利是股價上漲的基石。摩根大通報告指出，2020年融創將錄得145億元額外收益，加上核心淨利約300億元，2020淨利將上升至460億元，相對2019年增長約75%。
截止2021年1月20日收盤，融創中國報33.8港元/股，距離摩根大通的目標價40.5港元，尚有6.7港元空間。
據不完全統計，今年以來，共15家房企獲得機構買入/跑贏行業/優於大市評級，包括佳兆業、旭輝、中海、弘陽、碧桂園、龍湖、華潤置地、世茂、越秀地產等，其中景瑞控股、中海是首次獲得以上評級；融創穫得9家機構評級，在15家房企中居首。
根據機構給出的目標價與今日收盤價計算，融創中國、碧桂園、景瑞控股、世茂集團、華南城距離目標價約有50%以上空間，越秀、龍光、華潤有30%以上空間。
與此同時，年初出現了一波房企老闆增持潮。據不完全統計，除孫宏斌外，旭輝林氏三兄弟年內合計增持212.8萬股，世茂集團許榮茂增持200萬股，中渝置地張松橋增持2.31億股。
股價“起飛”前，他們早已埋伏其中。