雅居樂：“紅線纏身”之困何解？

以2020年中期業績來看，雅居樂集團（03383.HK）已腳踩“三條紅線”中的兩條。

其76.26%資產負債率踩中了第一條紅線；將永續債計算在內的淨負債率（114%）踩中第二條紅線；而1.15的現金短債比已經接近第三條紅線。

或許是出於此原因，11月20日，據《觀點地產網》報道，雅居樂正有意出售位於粵港澳大灣區的四項“大宗資產”，變賣資產套現。

《大宗資產投資手冊》提到，“目前，雅居樂在售4宗建面約600-8500平方米的大宗資產，涵蓋購物中心、社區商鋪及會所等複合型業務，滿足多元業態靈活運營需求”。

雅居樂準備出售的4項資產分別為惠州白鷺湖超市、廣州從化集市中心、佛山南海御景豪庭社區商鋪、佛山南海御景名門社區商鋪。

基於“三條紅線”，可以理解為何市場上出現了越來越多的資產準備出售情況。雅居樂對於現金狀況的回升需求似乎也是比較迫切的。

公司公告顯示，截至10月31日，雅居樂合計取得合約銷售預售金額1047.8億元，已完成全年目標1200億元的87.32%；對應建築面積為778.1萬平方米，平均價為每平方米13466元。

再來看上半年業績，2020年1-6月，該集團連同其合營公司、聯營公司及以雅居樂品牌銷售的項目累計實現預售金額551.0億元，同比減少約5.33%，完成年度目標約45.92%。；對應的建築面積為404.9萬平方米，平均價為每平方米13608元。

而根據計算可以發現，雅士利下半年似乎存在降價促銷的情況，或與年度銷售目標有關。雅居樂在7月至10月，合計取得合約銷售預售金額496.8億元，對應建築面積為373.2萬平方米，平均價約為每平方米13312元，為上半年均價97.8%。

在中期業績會上，雅居樂主席陳卓林表示，目前公司在海南當地仍有1000多億元貨值，是未來起碼五至六年的重要糧倉，並將是集團地產未來幾年的重要的收入來源。海南依舊是“金蛋”。

根據財報數據，2020年上半年，雅居樂在海南新增土地儲備約92359平方米。

眾所周知，2009年，雅居樂着力打造海南“清水灣”項目，成為中國旅遊地產的行業標杆。

2010年清水灣99億元的銷售額為雅居樂貢獻了三分之一營業收入。2011年-2017年清水灣的銷售額分別為72億、60億、78億、75億、74億、106億和170億，連續九年拿下海南銷冠。

不過，就在一年後的2018年4月，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發佈《關於進一步穩定房地產市場的通知》，實行嚴格的限購政策，在已出台限購政策的基礎上，實施全域限購。

通知發佈後，2018年雅居樂海南區域銷售額降至約113億元；2019年則降至不到40億元。

是否還是“金蛋”？這個問題或許要留給時間檢驗，也要留給雅居樂自己驗證。

但不可否認的是，雅居樂已經在不斷探索全國化佈局，“進軍”雲南先後在版納、保山、德宏設立全資子公司；並於前幾日首入貴陽。

2015年—2018年，雅居樂新增土儲面積分別為21.15萬平方米、232萬平方米、964萬平方米和1111萬平方米。2019年，雅居樂新增42個項目，新增地塊預計總建築面積為1090萬平方米。

而隨着近幾年大幅拿地擴張，雅居樂的負債也隨之不斷攀升。2017年—2020年中期其負債總額分別為1191.81億元、1754.65億元、2078.95億元及2301.66億元。其中，同期的流動負債分別為834.73億元、1203.78億元、1476.88億元以及1643.74億元。

2019年末，雅居樂的淨負債率高達82.8%；截至2020年6月末，雅居樂資產負債率為76.26%，剔除預收款後的資產負債率為72.79%。

值得注意的是，今年上半年，雅居樂的借款成本達到了36億元，儘管公司將超過六成的利息進行了資本化處理，最終計入利潤表的財務費用仍高達13.42億元。

11月10日，雅居樂又額外發行於2025年到期183,000,000美元6.05%的優先票據，用於為若干現有債務再融資。