撰文丨綠蠟
出品丨焦點財經
合生創展正在去地產化的道路上越走越遠，謀定綜合性投資控股平台公司，進而進行轉型。
行業告別單邊快速增長期，房地產開始呼喚精細化管理，科技正在為地產賦予新的想象。拓延多元化業務邊界，需要的不僅僅是勇氣，還有宏篇佈局的謀略。由結果看初衷，一切反向倒推的結果是，合生創展在調整“舵頭”的大方向上精準而獨到。
3月24日午間，合生創展發佈2020年度業績報告。年報顯示，報告期內合生創展實現營業收入343.71億港元，同比增84.78%；期內毛利218.32億港元，同比增133.17%；歸屬股東淨利潤為136.34億港元，同比增加43.73%。
此外，在負債數據方面，合生創展實現零踩線，現金及銀行存款達296.50億港元，比2019年的141.02億港元大幅增加。
多項業務指標全線“飄紅”，合生創展這一地產“老兵”正在織就龐大投資網絡，向投資界“新貴”挺進，打造第二增長曲線。
成長性： 拓圍差異“半徑” 投資板塊成“黑馬”
人無我有，方能在羣雄逐鹿的地產江湖中爭得一席之地，這是放之四海而皆準的行業規則。
“逐步從房地產開發、商業地產運營商轉型為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平台公司。”
這是創立於1992年合生創展的轉型目標。以地產領域為“半徑”，向其他上下游行業延展，合生創展謀定的新領域便是科技賦能，多元發展，以投資平台戰略方向打造差異化路徑。
從年報來看，合生創展各項經營指標穩健增長，科技賦能初見成效，多元板塊協同。銷售業績同比增長53.7%，近三年複合增長率超過50%，開工、預售面積穩健增長，交付率同比增長133% 。去年全年合生創展銷售均價為21178元/㎡，同比上升53.2%。
就合生創展整個營業收入的組成來看，地產板塊仍然在營收中佔據頭籌位置，佔比46.9%；商業不動產及合商科技板塊、合生活社區科技及物業板塊、合生資本投資板塊、基建板塊分別佔比為8.7%、6.2%、18.7%、19.5%。
其中，地產板塊收入204億港元，同比上升61%；商業不動產及合商科技板塊分別為33億港元和5億港元；板塊整體收入同比上升24%；合生活社區科技及物業板塊分別為16億港元和11億港元，板塊整體收入上升56%。
此外，基建板塊工程產值同比上升20%，而該板塊的特點是打造雲建設科技平台系統落地實施，實時監督工程質量和進度。
值得一提的是，作為全新拓展領域合生資本投資板塊取得了重大突破。投資板塊收入81億港元，主力投資高科技、醫療、新消費等行業，成為本年度亮點新業務。
去年6月30日，合生創展公開表示：“將股權投資業務納入主要業務板塊，未來將專注於高科技類股權投資，以中長期持有為目標進行配置，在低息環境中為現金盈餘尋找更高的資本回報及穩定現金流，進一步提升股東價值。”
彌補地產紅利的漸趨消減，投資板塊成為合生創展全新利潤增長點。
合生創展曾公開表達對該板塊的重視：加快整合優化，通過投資新技術、新模式、新趨勢領先企業，驅動集團自營科技生態及各產業平台創新、整合、發展，成功轉型為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平台公司，在保證股東、投資人資金安全的同時實現資產價值最大化，提升資產運營價值。
盈利性：利潤增厚 一線城市土儲佔比80%
後地產開發時代，於房地產企業而言，關注點已經不只是侷限於“規模”和“速度”，而是向高質量、低成本，提質增效中轉變，合生創展可謂打得一手好“算盤”。
就盈利能力來看，2020年合生創展核心利潤上漲257.7%、毛利率提至64%，相比於大多數房企毛利率下滑的普遍狀態，合生創展可謂一枝獨秀。數據顯示，2015年到2019年間，合生創展的毛利率水平從24.62%上升至64%，增速較大；合生創展毛利率上漲或許與其向輕資產轉型密切相關，這也體現了其精細的成本管控及運營管控能力。
從經營管理來看，合生創展2020年總收益343.71億港元，同比增長84.8%；總資產3002.79 億港元，同比增長47%；淨利潤124.06，同比增長30.8%；核心利潤115.57億港元，同比增長257.7% ；每股基本盈利559 港元，同比增長31.2%。
就資本市場反應來看，業績發佈當日，合生創展股價為25.65港元/股，上浮0.2%。經營管理水平和盈利能力持續提升，多個穩健持續的利潤增長點突出轉型效果。
從土儲攻堅方面來看，截至2020年，合生創展土地儲備約3075萬平方米，其中一線城市（北京、上海、廣州、深圳和惠州）土儲高達2449萬平方米，佔比80%。另據焦點財經發現，近年來主要收入均來自於一線城市及核心經濟區域。
其中，2020年合生創展在廣州售出建築面積合共為57.03萬平方米（2019年：31.20萬平方米），賬面值為人民幣128.43億元（2019年：人民幣62億元）。在北京及天津，售出建築面積合共為40.44萬平方米（2019年：30.47萬平方米），賬面值為人民幣130.92億元（2019年：人民幣43.63億元）。
對此，合生創展在年報中表示，廣州區域銷售額上升主要是由於合生湖山國際、合生熹景花園及合生悦公館貨量充足且受政策推動銷售量大幅增長所致；而北京及天津銷售額上升主要是由於新晉推出的金茂府（二期），合生御府帝景以及合生霄雲路8號熱銷，成交面積大幅度上升所致。
優質的土儲為合生創展預設了良性發展的基因。去年5月份，合生創展在北京市場創造了10天內豪擲180億拿下三幅地塊的記錄，成為合生創展乏力一線城市的典型案例，而在此後分別引入世茂及金茂進行開發，成為合生創展搶佔市場資源並巧妙分攤風險的的體現。
發展性：科技賦能 多元業務煥新未來
房地產行業進入存量化和高質量發展階段，從開發、營銷、服務到產品，科技正在重塑房地產行業的各個環節。在行業內形成共識的是，房地產行業未來必將向服務品質提升方面轉型。
事實上，科技賦能，是合生創展近年轉型戰略的重點，也是合生創展面對未知的市場能夠逆勢增長的底氣所在，這與合生創展項目打造定位密切相關。
據瞭解，近年來，合生創展地產板塊堅持走“中高端精品發展戰略”，產品不斷升級，形成了“頂級豪宅、中高端品質住宅、寫字樓及公寓”三大住宅產品線，打造了合生·縵系、帝景系、駿景系、國際城等一系列精品項目。產品結構不斷優化，以高端產品確保利潤，以剛需剛改產品確保去化率和資金快速回籠，這是合生創展的產品邏輯。
同時，隨着科技賦能之下營銷模式的不斷創新，操盤水平的不斷提升，助力銷售指標的穩步增長。
在商業板塊上，合生創展正迅速拓展版圖，商業板塊目前已發展輕、重兩大管理平台：逐漸形成商業不動產和合商科技板塊雙平台業務。物業租賃收入持續貢獻集團現金流，2020年合生匯、合生廣場等商業、寫字樓項目出租率達90%以上，旗艦項目合生匯已經成為重要引流項目和著名商業地標。
作為提升用户粘性的重要路徑，合生活板塊也成為合生創展近年來發力的重點領域，深度融合物業管理、金融、旅遊、大健康等產業領域，實現社區全場景運營。數據顯示，合生活板塊服務已覆蓋30餘座城市，近200個項目，物業管理面積近1億㎡，為近100萬户家庭提供貼心服務，自主開發的合生活APP用户量達150萬，業主業主滿意度提升至107%。
年報顯示，在合生活總收入迅速增長的基礎下，社區科技收入佔比在總收入中佔比高企。其中基礎物業為10.5億港元，涉及科技佔比為16.35億港元，比重分別為39%、61%。
事實上，合生創展的多個業務板塊也在重構及優化，而科技賦能相應成果不僅體現在產品上、內外部運營效率提升上、還體現在各業務板塊的服務上，通過新的模式和打法帶來行業變革。
依託多元業務佈局，合生創展正在運用智能化技術及管理方式，以科技平台為載體，構建從城市更新、地產開發、商業運營管理、物業管理、金融投資、基金管理到智慧服務全生命週期、全產業鏈的智慧管理平台，實現從地產旗艦向“科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平台公司”的成功“蝶變”。
2020年是合生創展的UP品牌升級深化年，合生創展共獲得100餘項榮譽，而對於合生創展來講，2021年是服務提升年，這意味全新的產品升維及目標謀定。
向科技、投資跨步而行贏取盈潤點，合生創展又會帶來何種驚喜？
