觀點直擊 | 綠景中國“失色”收益中的白石洲“定心丸”

觀點地產網 在這一場中期業績公佈的十天前，綠景中國發布了一則有關盈利警告的公告，早已為業內投資者“打好預防針”。

8月21日，綠景中國召開2020年中期業績與投資者線上發佈會，公司執行董事兼主席黃敬舒，帶領執行董事兼行政總裁唐壽春、財務總監兼公司秘書陳健民等管理層出席，與投資者、媒體等進行交流。

此前，盈利預警公告中透露，預期截至2020年上半年綜合股東應占盈利將較去年同期減幅約95%。

綠景中國對此解釋，一方面，由於投資物業公允值受到市場大環境變化，包括疫情的不利影響，相對於去年同期錄得投資物業的重估淨增加；另一方面，由於部份項目已於2019年下半年至今年上半年完工，相關項目的融資成本於本期費用化等因素所致。

但值得注意的是，在業績發佈會當天午時，綠景中國股價漲幅8.55%，報價2.92港元，最高價為2.98港元，創1個月新高。截至收盤，綠景中國報價2.85港元，漲幅為5.95%，總市值145.12億港元。

有投資者在公開平台感嘆道：“沒想到發佈盈利警告後還能大漲。”

業績、盈利與毛利反差

事實上，股價上漲沒有改變業績如期而至的“失色”。

半年報顯示，綠景中國實現總收益約為24.62億元，同比下跌約28%；毛利為16.03億元，同比下跌約33.4%；核心盈利為2.62億元，同比下調約53.9%；公司股東應占盈利為3760萬元，同比下跌約96.2%；每股基本盈利為0.74分，同比下跌約96.3%。

對此，綠景中國表示，除了不可避免的疫情影響，目前專注城市更新項目開發運營的特殊商業模式下，公司每年銷售、結轉項目不均的週期性波動依然存在。

針對疫情，執行董事兼行政總裁唐壽春透露，目前綠景中國已經採取有力措施，在銷售、推盤等方式上都進行了創新嘗試，各項業務逐漸走上正軌，上半年完成近25億元收益，基本上實現了預期目標。

具體收入結構上，2020年上半年，綠景中國房地產開發與銷售所產生的收益約為20.31億元，同比下跌約32.0%。

綠景中國解釋為，由於去年同期深圳項目綠景紅樹灣壹號確認收入約27.5億元，基數較大；而今年推盤主要集中在下半年，總合同銷售金額約24.63億元，主要來自深圳綠景美景廣場、珠海綠景喜悦薈、化州綠景國際花城。

此外，受到不同項目組合確認收益所致，期內綠景中國綜合毛利率為65%，去年同期為70%。

去年同期，超過90%收益主要來自綠景紅樹灣壹號，而本期間內超過62%收益來自綠景美景廣場，來自綠景紅樹灣壹號的收益僅佔2020年上半年總收益約30%。從而總體結轉有所下降。

同時，主打住宅+商業雙輪驅動模式下，綠景中國在商業物業投資與經營方面的成績單，也是投資者需要考量的重點。

截至2020年上半年，綠景中國來自商業物業投資與經營的收益約3.17億元，去年同期為3.02億元，按年升5.0%，雖然保持增長，但幅度並不明顯。

綠景中國管理層認為，商業方面，今年第一季度受疫情影響比較大，但好在比較可控，而綠景中國商業地產大多都位於深圳核心地段，因此影響並不算太大。

“隨着經濟的復甦疫情的緩和，我們的商業地產也會很快步入正軌。相信未來能帶來8-10億的穩定現金流，隨着日後大規模舊改啓動，預計8-10年達到200萬平方米，租金收入能達到數十億。”管理層進一步補充。

目前，綠景中國共持有28個商業物業項目，總建築面積約為67.83萬平方米，主要有NEO和佐阾兩大商業品牌代表，包括深圳NEO都市商務綜合體、香港綠景NEO大廈、綠景佐阾香頌購物中心、綠景佐阾虹灣購物中心、東莞綠景佐阾購物中心以及其他商鋪及投資性物業。

舊改航母的推進與制約

深圳“舊改航母”白石洲，是綠景中國話題性永遠的第一位。

今年3月業績會中，唐壽春曾透露，白石洲項目計劃將進行三期滾動開發，並預計在2023-2030年進入銷售、現金回籠階段。因而，針對外界的普遍關注，此次中期業績會上，唐壽春直言，深圳白石洲項目每一個節點都在順利推進，餘下股權在下半年也依舊會繼續注入。

“白石洲項目的各個環節基本上達到預期，現在進展分為兩條線，業務層面上，從去年開始啓動簽約，如今簽約進度理想，甚至超過預期，日後取得實施主體後，就會馬上動工；另一方面，下半年會把剩餘75%股權大部分注入上市公司，全面進一步主導推進項目。”

同時，有投資者再度問到白石洲項目是否會引入投資合作進行運營時，執行董事兼主席黃敬舒稱，目前綠景中國暫時還沒有計劃，但未來並不排除。

“如果能保證有1+1>2的效果，可以再去考慮。”黃敬舒進一步透露。

白石洲舊改項目之外，對於綠景中國的土地儲備與拿地計劃，財務總監兼公司秘書陳健民表示，綠景中國地產未來項目超過90%都是城市更新項目，土地儲備足夠未來十年的項目開發。“日後沒有具體在公開市場拿地的預算。”

同時，陳健民透露，綠景中國銷售大部分項目分佈在粵港澳大灣區，未來合計銷售貨值達到160億元，包括在深圳、珠海等核心城市。

2020年上半年，綠景中國參與的城市更新項目包括深圳白石洲城市更新項目、深圳黎光城市更新項目、珠海東橋城市更新項目。

截至目前，綠景中國擁有土地儲備約414萬平方米，其中約65%位於大灣區內深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。此外，控股股東所擁有的土儲資源規模約1039萬平方米。

由於大規模舊改推進與回報週期制約，綠景中國在財務上的表現稍顯出壓力。

截至2020年6月30日，綠景中國銀行結餘及現金約為106.87億元，總資產約514.16億元及總負債約387.43億元，負債比率約為75.4%，去年同期為73.3%；淨負債比率約為147.7%，去年年末為135.3%。

對此，執行董事兼行政總裁唐壽春認為，雖然公司在淨負債率方面意識到有所偏高，但在白石洲舊改大規模入市銷售之前，這個指數還是會有所上升。

“具體而言，是業務推動與資產配合導致，未來相信白石洲入市後，資金迴流會逐漸充裕，這個指標會回到正常水平。”