打好房地產去金融化攻堅戰

立秋剛過不久，涼意侵襲，一場房地產融資收緊風暴席捲而來。

傳得沸沸揚揚的融資新政被稱為“345”規則，以2019年上半年財務數據為參考，設定了3道紅線，4類風險級別和5%階梯債務增速監管。

最新的消息，監管部門在京與碧桂園、恆大、萬科等部分企業座談，聽取意見，希望房企控制負債，不要繼續快速加槓桿。近幾日或有相關文件下發。

不管下不下發文件，或者僅為窗口指導，房地產行業融資收縮的傳導效應必將顯現。房地產信託、海外債、銀行貸款、開發貸、ABS等都將受影響。

這並不出人意外。為了對沖疫情影響促進經濟復甦，上半年宏觀政策綜合運用了降準、降息、再貸款等手段，以促使市場流動性合理充裕。如今形勢已經發生了變化。

房企融資在7月份創新高。數據顯示，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%；在經過4月份的零發行後，海外債連續三個月增長，7月發行規模508億元，同比下降9.7%，環比增長30.6%。

寬鬆的融資環境，帶來了土地市場熱度明顯提升，熱度超出預期，各地高價地頻現，住宅成交價格也出現了反彈。

更關鍵的是，種種跡象表明，寬鬆的流動性下，有些資金沒有流到實體經濟而是流到地產了。

監管層已經觀察到這一動向。所以兩次高層會議喊話房地產，釋放政策收緊信號，外加多個城市接連從需求端、土地供給端加碼樓市調控。

更多融資收緊的信號逐漸從銀保監會、央行近期接二連三的動作中透露出來，比如嚴禁資金違規投向房地產，摸底線上消費貸款流入樓市情況。嚴防信貸資金違規流入房地產市場及控制房地產貸款流向成了現今的重要工作。

上週末，銀保監會主席郭樹清在《求是》雜誌上發表署名文章，其中，房地產泡沫被點名為威脅金融安全的最大"灰犀牛"。

文章發出後不久，房地產融資新政隨之而來。管控升級的方向不是針對限購、限貸等需求端，而是直接從行業上游入手，直接抓緊了房地產企業的金融端，堪稱一次“外科手術”式的融資管控，給高負債高槓杆的房地產行業擴張模式戴上了緊箍咒。

從這次針對房企融資的精準調控看來，目的是儘量在房地產領域去金融化，降低房地產公司槓桿率，防止部分大舉負債的地產公司因為資金鍊斷裂而出風險。

融資環境的改變，將直接導致房地產行業底層邏輯改變，深刻影響行業的下一步走向。

首先，1~7月表現超預期的土地市場將降温。左手融資，右手拿地，一進一出是房地產開發模式的關鍵。加槓桿成為不可能後，下半年房企會相應降低買地的規模。

其次，減負債、去庫存、抓促銷，將成為大部分房企的主要工作。銷售和融資是房企的生命線，當融資受到壓制時，銷售及回款的重要性提升。以價換量，有可能在樓市的“金九銀十”出現。這也將促進下半年房地產市場的成交量的提高。

再有，在政策的指引下，很多企業將會調整發展戰略，"高負債、高槓杆、高週轉"的發展模式或將逐漸退出。

我們樂見這樣的調整，也希望在國際環境日趨複雜、中美貿易摩擦不斷升級、國內增速換擋轉型調整處於關鍵期、經濟下行壓力較大的背景下，堅定決心，打好房地產去金融化和防範化解金融風險的攻堅戰。