樂居財經 林振興 發自上海
中原地產中國大陸區總裁賴國強從業30年,第一次在線直播談“後浪”這個新名詞。
因為B站,彷彿一夜之間,“後浪”一詞成為大家茶餘飯後的熱詞。它是名詞也是動詞。中國房地產經紀行業的“後浪”是什麼?賴國強和易居企業CEO丁祖昱在線對話吸引了數萬粉絲關注。
中國樓市的“後浪”是二手房。
近年來,中國二手房交易體量實現跨越式增長,全國交易量逐步上升,反超新房市場總交易額,成為房屋中介行業成長的驅動力,也成為樓市“後浪”。截至目前,全國的經紀公司門店數超過20萬家,有145萬名經紀人服務於2億户社區家庭。
經紀行業規模隨二手房市場迅猛發展。但一個現實是,經紀人之間的合作卻長期停留在競劣的負循環之中,缺少協作意識,單兵作戰盛行,難以形成規模效應,這也成為房產中介企業發展舉步維艱的最大問題。
市場上有一家巨無霸,以高度嚴管控形成經紀人之間的合作。
但“後浪”的特性是更渴望個性,渴望獨立自主,渴望一個更大的舞台實現自身價值。這正是越來越多的中國年輕房產經紀人的渴望。
作為行業首個運用區塊鏈技術的聯盟產品,2020年易居房友“公盤鏈”因勢而生,它用區塊鏈技術為不同經紀公司搭建房客共享合作的基礎平台,嘗試打破大品牌用強管控方式達成的信息壁壘,讓中小微門店能和大公司站在同一條起跑線。
5月20日是房友“公盤鏈”的一個關鍵節點。
跑通8城,構建閉環
通過兩個月時間的磨礪,房友“公盤鏈”種下合作的種子,在行業共同的推進下慢慢生根發芽發展壯大。3月12日,首次在鄭州試點。5月20日,它從一省迅速鋪排至九省,新增上海、杭州、合肥、無錫、天津、南京、重慶、西安八個城市,共計1728家中介門店加入“公盤鏈”。
具體到新增城市來看,上海誕生9個公盤合作聯盟,重慶誕生8個公盤合作聯盟,合肥、杭州、天津各自誕生6個公盤合作聯盟,無錫、西安、南京各自誕生4個公盤合作聯盟。
其中,重慶共計286家房產中介上線公盤鏈,聯盟成績最為顯著,實現真實房源58000套,真正做到一店委託,全城聯賣。
入駐重慶公盤合作聯盟的店東代表看來,隨着二手房市場越來越成熟,客户對經紀門店的房源類型和房源地域跨度要求越來越高,原先的單店不聯網模式越來越成為雞肋。而房友公盤鏈把單店有序地聯合鏈接起來,中小微在公盤鏈分段合作作業,實行按有效工作量分傭,大大提高了門店經營效率、客户滿意度和員工滿意度。
值得強調的是,公盤鏈是依託區塊鏈的去中心化、不可篡改、可追溯等技術特性,用聯盟自治的方式構建起聯盟內的信息共享房客合作。房友只提供基礎的數據支持和技術支持,搭建合作生態,所有的規則制定與運營管理由不同聯盟的民選盟主負責,實現“你的聯盟你做主”,形成真正的多中心多節點的合作網絡。
在整個合作網絡中,公盤鏈特別設立了盟主委員會和秘書處兩個常駐機構。盟主委員會是由城市通過公開選舉選拔的方式推選而出,作為聯盟運營的最高權利機構,是規則議定、爭議裁決的主體,同時對城市公盤鏈上全體會員門店負責;秘書處則作為聯盟運營的執行機構,是日常運作實施的主體。
由此看來,房友公盤鏈不僅僅只是一個合作網絡,更是一套全面的解決方案。通過公盤鏈的開創,易居房友將率先成為行業首個高度自治的經紀人合作組織,徹底擺脱總部式強管控的束縛,為中國二手房行業的發展做出積極的變革和探索。
擁有30年從業經驗的中原地產中國大陸區總裁賴國強看來,公盤鏈是成為打破行業既有格局的新事物,“在萬物互聯的社會中,經紀行業也呈現互聯互通狀態,數據化、去中心化是一個方向,這些趨勢與易居房友做公盤鏈的思維基本吻合,通過信息共享資源整合,讓小個體做到大能量,做到小而大、小而美”。
中國版的MLS,蓄勢待發
在中國,“房產中介”是褒貶不一的詞彙,行業存在惡性競爭、企業房源獲取及推廣費用高、營運效率低、經紀人員形象不被接受等挑戰。在美國,房地產經紀人受尊重,收入穩定可觀,業主體驗很愉快。
究其原因,中美之間的行業運作模式不同是根本原因。美國早在20世紀30年代源起一種房地產營銷新方式:MLS(Multiple Listing Service)。MLS在美國不僅是一種普遍的跨公司經紀人銷售合作模式,更是被行業廣泛接受的嚴謹而先進的行業準則和經營管理模式。
它可以理解為不同公司的房源信息集合在共享數據庫中,賣方經紀人和買方經紀人通力合作,一旦交易成立,雙方按預先承諾分傭比例來瓜分。
反觀中國,在特殊的多家代理制度下,同一套房源會有好幾個門店同一時間獲得代理售賣的權利。同時,隨着中國經紀人越來越年輕化,在個性化的“後浪”羣體畫像下,產生了多種薪資形式,也產生了對於工作自定義的要求。
在這種背景下,原先封閉的中介網絡已然不能滿足越來越豐富的需求和多樣化的人性,行業呼喚一種新思路和新模式。而房友公盤鏈在一條聯盟鏈上運行了多條不同需求組合的公盤鏈,打破信息孤島,實現“房”“客”“人”完美閉環,並賦予門店更多自制權,以便於把他們各自服務特長在公盤鏈上放大,滿足越來越豐富的客户羣體。
在外界看來,公盤鏈的故事聽起來與“前浪”貝殼很相似,都是MLS模式。然而兩者在本質上和初心卻有根本區別,貝殼是基於鏈家體系的B2B的閉環,形成壟斷局勢;房友則是以開放包容的心態,幫助中小微門店實現更好發展。用易居房友二手房管理部總經理李國平原話來説,“不論遇到任何困難,易居房友服務行業的初心不會改變,我們只做行業的服務生,我們從不謀求控制。”
具體來説,貝殼試圖用其品牌控制力聯絡全國各個經紀公司,制定行業規則,完成了一個閉環,卻要佔據絕對的主導權。經紀公司一旦入駐,就必須按照鏈家的規則和流程,且不可再入駐其他平台;而在公平、公正、透明的房友“公盤鏈”生態中,房源、客源以及資金的安全性能夠得到保障,保持參與各方的主權完整( 管理、財務、人事),通過系統實現在線化處理。
顯然,在這場強弱管控的PK中,“後浪”公盤鏈用區塊鏈技術優勢打破中國推行房源共享的信任和合作障礙,更有機會成為中國版的MLS。