5月20日，實地地產集團（下稱“實地集團”）正式向港交所提交了IPO招股書，啓動上市之旅，農銀國際為其獨家保薦人。數據顯示，近期房企赴港上市熱情不減，截至目前已有近20家房地產類公司在港交所排隊。有分析認為，加上近期債市融資井噴，意味着房地產行業可能有新的動向，特別數字經濟和健康居住的風口下，實地地產能否以智慧社區為契機，迎來新的局面備受市場關注。
房企融資活躍
內地公司扎堆赴港IPO
今年以來，雖然“房住不炒”的政策調控基調不變，但全球相對寬鬆的貨幣政策環境，為房企提供了較好的上市融資契機。疫情之後，無論是IPO，還是債市，房企融資明顯加快。
5月20日，實地集團正式向港交所提交了IPO招股書，啓動上市之旅。根據國家統計局數據，今年前4個月，全國房地產開發企業到位資金4.7萬億元，同比下降10.4%，但降幅比一季度收窄3.4個百分點。其中，國內貸款8730億元，僅僅下降2.5%。因此，一位房地產業界人士表示，實地集團啓動赴港IPO可謂恰逢其時。
而在實地集團之前，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、港龍地產、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股、領地控股等10餘家。另外，還有近10家房企旗下物業公司分拆上市。
根據實地集團官網，該公司2006年從廣州出發，致力於將科技與人文連接，目前已覆蓋全國六大最具成長力城市羣。在實地集團上市前，多項財務數據明顯改善。其中，業務佈局上，實地集團從成立之初僅在中山有一個建築面積為30.3萬平方米的開發項目，截止今年一季度末，實地集團的項目遍及全國，共持有37個處於不同開發階段的地產項目，總建築面積為1430萬平方米。
實地集團近年來的經營業績也獲得社會認可，在中國房地產TOP10研究組發佈的2020中國房地產百強企業名單中，實地集團排名第70位。在億翰智庫發佈的2019中國房企綜合實力TOP 200中，排名第77位。
中型房企業績突出
實地淨利三年複合增長率103%
2019年147家A股上市房企實現營業收入48116.8億元，同比增長19.6%，實現淨利潤5441.5億元，同比增長13.1%。整體上，淨利潤增速慢於營業收入增速。且大房企相對穩定，淨利潤增速在11%左右。中型房企表現出色，業績增速接近30%。而實地集團過去三年的淨利潤複合增長率更是達到103%。
數據顯示，從2017年度-2019年度，實地集團的總收益分別為38.7億元、63.72億元、83.24億元，年複合增長率為46.6%。其中，物業銷售的佔比均達到93%以上，分別為36.23億元、61.59億元、81.56億元。同期實地集團的税前淨利潤分別為4.15億元、13.43億元及17.06億元，年複合增長率102.9%。
值得注意的是，近年來，房地產市場分化明顯，大型房企成為行業業績的主要貢獻者。小房企正遭遇項目、資金、人才等多方面難題。而中型房企業績增長較快。以A股上市房企為例，2019年營業收入和淨利潤同比增幅分別達到22.5%和27.8%，大幅好於大小型房企。
因此，東方證券房地產行業分析師房誠琦表示，在房住不炒、因城施策的主線下，業績具有高成長的二線公司，契合都市圈發展邏輯，以及在產品功能上具有特殊優勢的開發商，仍然會得到市場的歡迎。
三大“硬核”
能否助力實地集團“長跑”？
招股書披露的業績高增長，而未來實地集團依靠什麼實現可持續發展？特別是上市之後，如何能給投資者帶來穩定的回報？從招股書披露的情況來看，區域佈局、產品定位以及團隊建設等方面有望成為助力實地集團“長跑”的主要“硬核”。
硬核一：核心城市羣具備增長潛力
今年2月底，實地集團以4.8億元拿下佛山一宗商住地，這也是首次進入與大本營廣州相鄰的佛山市。3月初，又以2.79億元摘得天津薊州新城住宅用地。實地集團紮根廣州，聚焦大灣區，且已在有高增長潛力的長江三角洲地區、華中地區及中國西部地區的核心都市區域以及華北地區等城市均有戰略佈局，成為實地集團未來成長的主要硬核。
招股書顯示，截至2020年一季度末，實地集團的項目均位於14個省份或直轄市以及25個城市。這些地區無論是經濟發展水平，還是房地產市場，均具有較大的增長潛力。
以廣州為例， 2014年到2019年住宅地產市場投資複合年增長率為16%。根據國家統計局廣州調查隊數據，2019年廣州城市常住居民人均可支配收入6.51萬元，同比增長8.5%，高於同期GDP增速1.7個百分點。2020年一季度，廣州城市居民人均可支配收入同比增長2.9%，跑贏GDP近10個百分點，其中，居民的居住消費支出同比增長4.6%。在八大支出中增速最高。在經濟急速增長及消費者購買力上升，為樓價上升提供強勁支持，廣州商品住宅平均售價由2014年的1.47萬元上升至2019年的2.40萬元，複合年增長率為10.3%。數據顯示，截至目前，實地集團廣州土地儲備115萬平方米，佔總土儲比例為11.4%，有3個項目。2019年實地集團廣州銷售物業收益為40.72億元，佔比49.93%。
因此，有分析認為，得益於經濟的持續增長及粵港澳大灣區的國家戰略，實地集團以廣州為大本營，未來存在較大的增長空間。記者對比發現，最近一兩年，包括萬科、碧桂園、恆大、融創、保利等行業巨頭紛紛加大在粵港澳大灣區等核心城市羣的佈局。
硬核二：疫情後智慧社區獲青睞
2020年年初突如其來的新型冠狀病毒疫情，給國家經濟社會帶來較大的影響，一季度GDP同比下降6.8%，為1992年以來最低。也讓房地產市場遭遇到前所未有的挑戰，一季度開發投資下降7.7%。商品房銷售面積和銷售額分別下降了26.3%和24.7%。但有專業人士認為，經過本次疫情經歷，市場對住宅功能有更高的要求。
“在疫情結束後，健康會受到更大的關注，人們的生活方式、工作方式也必然發生若干帶有永久性的變化。如何敏鋭發現、更深入理解客户需求的變化，是培養未來競爭力的一個重要起點。”萬科董事局主席鬱亮在2019年年報中直言。“未來一段時期，數字經濟將成為拉動經濟增長的重要引擎，各行業各領域數字化轉型步伐將大大加快。”國家發改委高技術司司長伍浩日前表示。
而實地集團主打的正是“智慧社區”戰略。該公司成立14年來，將科技以人居業態為依託運用於生活中的方方面面，成為一家為用户提供貫穿全生命週期智慧人居解決方案的綜合性企業。2019年，實地集團率先在重慶落地國內首個全場景智慧社區，從室內家居到户外社區，通過智能家居設備、智能機器人、通勤物流系統、配套商業服務之間的協同調度與數據互聯，並佈局了從社區零售到家庭健康管理，從社區安防到通勤物流的智能化配套。
在招股書中，實地集團也表示，該公司的一大優勢就是“堅持開發眾多具優質設計的智慧住宅，加上基於智能人居雲技術的一站式智能人居生態系統並配備先進智能設施。”據悉，實地集團通過整合先進技術、智能傢俱及電子產品，讓智能人居生態系統可有效覆蓋整個小區。
硬核三：明星團隊帶領企業入快車道
在克而瑞發佈的《2020年一季度中國房地產企業銷售榜TOP200》中，實地集團以69.3億元的全口徑銷售金額排在第58位，較去年同期排名大幅躍升70位，是上升勢頭最為迅猛的企業之一。有業內人士透露，近年來，實地集團除了區域佈局和產品質量上下了大功夫，在團隊建設方面更是濃墨重彩，共同令實地集團進入快車道。
而從去年開始，實地集團對高層人事進行了較大調整。根據招股書顯示，4月24日，曾創造了“一天一個億”的碧桂園前高管劉森峯已被委任為執行董事兼首席執行官，負責實地集團的整體物業發展及日常管理。去年10月劉森峯加盟實地集團擔任總裁。
與此同時，多名前泰禾高管也加入實地集團，如前泰禾CFO李斌出任實地集團首席財務官，主要負責融資、資金、財務、税務等工作；前泰禾總裁助理李朝陽則出任實地集團總裁，主要負責公司的採購及招標事宜；前泰禾北京分公司副總經理燕百勇則擔任實地集團助理總裁，負責工程管理等工作。
依託粵港澳大灣區等核心城市羣佈局，迎合疫情對人們住房需求的改變，以及擁有眾多明星管理人助陣，實地集團能否憑此一躍進入資本市場，並在長跑路上堅持下來？讓我們拭目以待。
文章來源:經濟日報-中國經濟網