樂居財經 黃冬豔 發自北京
悔不當初，不知道能否用來形容中信國安如今的心情。
僅僅因為接手一個“黃金項目”，這家背靠央企中信集團的公司，先是陷入項目土地開發糾紛泥潭，又因此引發自身流動性危機，在一地雞毛中艱難前行。
2019年年初以來，中信國安旗下資產屢屢被凍結，且多筆債券構成了實質性違約。5月16日，證監會一份因涉嫌信息披露違法違規，決定對中信國安進行立案調查的通知書，又讓後者的股價，在5月18日和19日連續兩日直接一字跌停，雪上加霜。
負面不斷、官司纏身、債務危機······已經成為近幾年外界對該公司僅剩的印象，而這一切，還得從那個1992年啓動的“黃金項目”——中信國安先後砸了超過200億資金的“中信國安府”説起。
港商周建和與宣武門舊改
人稱“隱身人”的富豪周建和出生湖南，卻已是秘魯國籍，其白手起家打下的商業帝國，橫跨美國、日本、歐洲、東南亞、港澳等地，涉及行業包括地產、百貨、礦業、貿易等。
1990年1月，周富豪在香港成立了一家莊勝有限公司。兩年後的9月，北京市赴港招商團邀請其北上掘金，於是周建和在北京成立了莊勝房地產開發有限公司（以下稱：北京莊勝），參與北京市宣武門地段的舊城改造，這也是北京首家由外商投資的房地產開發公司。
按照28年前的那個招商計劃，北京莊勝獲得了宣武門南部一塊麪積約25公頃的土地開發權，中信國安府的故事也由此開始。
這個離天安門僅2公里的宣武門舊城改造項目，一期首先被開發出了寫字樓莊勝廣場和莊勝崇光百貨，並於1997年後陸續投入使用。據悉，當年項目周邊的房價在5000元/平方米左右，該寫字樓的售價卻達到了3000美元／平方米。周建和還曾向外界透露，莊勝一期土地證是北京的00001號。
餘下尚未開發的二期土地，共分7個小地塊，在規劃中，屬於北京二環內唯一住宅項目，當時被稱為莊勝二期，也就是如今名為“中信國安府”的用地。
舊城改造難度如何，每個做過城市更新的房企都有體會。2001年，莊勝二期開始拆遷建設，而需要拆遷的業主共5200多户。
樂居財經瞭解到，周建和當時向銀行申請了一筆16億的貸款，僅半年就全部投入到了拆遷中，按其開發模式，原計劃是先拆遷一塊地，開發部分房子，出售後回籠了資金，再繼續拆遷開發。但隨着政策的變化，北京莊勝邊開發邊賣房的模式無法再繼續，且需要一次性繳納土地出讓金等費用，資金無法回籠的北京莊勝因資金緊張，項目陷入停滯。
據當時媒體的報道，截止2003年3月份，北京莊勝已經欠下數十億的債務，包括中行湖南分行的本金及利息共6314萬美元、中行北京分行的本息13.26億元，廣發銀行的16億餘元。
隨後2004年，中行以剝離不良貸款的方式，將含有北京莊勝貸款的資產包轉給了中國信達旗下的信達投資，後者介入成為莊勝二期項目的債權人，“中信國安府”故事的第二位主角，自此開始登場。
2005年，因中行湖南分行起訴北京莊勝，法院將莊勝二期項目全部土地查封了。有意思的是，2003年和2005年，北京莊勝的老闆周建和卻憑藉30多億的身價登上胡潤中國百富榜。
時間來到四年後。2009年10月，信達投資與北京莊勝簽訂了《莊勝二期A-G地塊項目轉讓合作框架協議》等一系列協議，債權人信達投資以32.59億元的價格受讓莊勝二期土地，晉升為“地主”，繼續對該項目進行開發投資建設，並對北京莊勝進行債務重組。
不過，後來北京莊勝方面在對媒體提起此事時卻表示，2008年，原本打算與一家世界500強公司合作開發莊勝二期，但作為項目債權人的信達，卻在雙方簽訂合作協議後表達了強烈的合作願望，最終合作對象才變成了信達投資。
中信國安入局
在信達投資及北京莊勝簽訂合作協議後，前者成立了項目子公司北京信達置業有限公司（下稱信達置業），該公司由信達投資出資且100%持股，而北京莊勝將在完成相關手續後，把項目過户或更名至該公司名下。
不過，由於北京莊勝一直未能按約定獲得莊勝二期土地的相關證件，雙方便在2010年7月又簽訂了一份《補充協議（三）》，約定莊勝二期地塊的交易價格降低，同時換由信達方面獲取相關土地開發證件。
樂居財經瞭解到的是，信達投資與北京莊勝當時還為此簽訂了《信達置業公司章程》，北京莊勝可通過增資方式取得項目公司信達置業20%的股權。隨後信達投資出資4億元，北京莊勝出資1億元，增資信達置業，其中前者佔股80%；後者佔股20%。
而埋下日後長達數年土地糾紛隱患的一項約定，乃至拖累後來中信國安集團危機的源頭，也在上述簽訂的合約中——北京莊勝完成對信達置業的增資持股前，未得到對方的同意並經審批機關批准，任何一方都不得將其認繳的出資額全部或者部分，轉讓給公司股東以外的第三人。如對方不同意轉讓，應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓。
據悉，2001年北京莊勝原國資股東已逐步退出，所以其在引入信達前，就已經屬於周建和掌控的外商獨資公司。披着外資身份的北京莊勝，因程序申報登記等多種因素，在2010年向信達置業增資後，卻遲遲未能完成對信達置業20%股權的登記，項目的開發立項，也因此一拖再拖。
2008年北京奧運會時，北京城區純商品房每平方米均價突破萬元。作為北京二環內唯一的住宅用地，莊勝二期成為名副其實的“黃金項目”。而從項目啓動的1992年到2009年十餘年間房價的飛漲，也令後來接手的信達置業繼續拆遷難上加難。儘管僅剩餘362户待拆遷。但此後兩年，信達置業完成的拆遷僅十餘户。
擅長處置不良資產卻缺少地產開發經驗的信達投資倍感壓力，項目始終無法邁出新的一步，於是在2011年12月出函告知北京莊勝後，計劃掛牌出讓項目公司信達置業65%的股權，但被後者認為違反了合約，只能作罷。
僅一年後，基於2012年出台的閒置土地處理相關政策，信達投資再度掛牌轉讓信達置業100%股權，北京莊勝再度抗議，但因流拍而撤訴。同年11月，信達置業的股權三度被掛牌，最終由中信國安集團以13.6億元的價格摘下其100%股權，並接手該公司全部債務。此時北京莊勝仍未完成對信達置業的20%股權的登記。
項目爛尾十餘年後，第三位主角中信國安的登場，終於將故事推向了高潮，也將原本希望分一杯羹的自己，推入了一個“泥潭”中。
2013年4月份，接盤者中信國安獲得了莊勝二期地塊項目的核準批覆，同時信達方面曾催促北京莊勝辦理信達置業20%股權登記等手續，但北京莊勝始終認為信達擅自轉讓項目公司100%股權，已經屬於惡意違約。
於是2013年12月，北京莊勝拒絕辦理入股手續後，向北京高院提出起訴，要求信達投資、信達置業解除協議，返還莊勝二期項目土地，並按合同約定支付違約金10億元。2014年12月，北京莊勝敗訴，北京高院一審駁回了北京莊勝全部請求。
北京莊勝表示不服，繼續上訴至最高人民法院，2017年3月，最高人民法院否定了一審判決，判定北京莊勝勝訴，要求信達方面解除當初的合作協議，並返還莊勝二期土地。
此時信達成為了不服判決的一方，申請再審。關於莊勝二期土地使用權的糾紛，持續。
1500億負債壓頂
在信達投資與北京莊勝這兩位原“地主”打擂台的五年，中信國安並未閒着。
信達投資方面曾表示，中信國安接手信達置業後，就投入了巨大財力、物力、人力，拆遷效率明顯加快，莊勝二期項目在股權轉讓數月之後即獲得進展。其中一個B地塊，在2014年北京高院一審判決後，就已經被中信國安開發成“中信國安府”一期共110套住宅，並進行銷售，當年開盤時均價超過8萬元／平方米。
由於靠近天安門且價格高昂，“中信國安府”一期成為著名的豪宅。最高人民法院二審判決後的2017年年底到2018年年初，一期住宅正式交房。按照計劃，項目二期將在2018年封頂，2020年全面完工。
樂居財經瞭解到的信息，當初中信國安摘牌信達置業，除了支付13.6億的股權價格，還代北京莊勝償還了超過27億債務。此後還投入了拆遷費用、財務成本和工程成本，2017年時已經完成了項目的全部拆遷工作，僅此一項已投入約150億。
自2012年正式接手莊勝二期後，中國國安在這一項目上投入的總成本已達200億。
按照中信國安集團官網上顯示的信息，中信國安府項目建設用地面積約7.2公頃，規劃總建築面為45.92萬平方米，其中地上規模約29.58萬平方米。而一期銷售之後，餘下的建築體量仍有約27萬平方米。
曾有行業人士根據近幾年北京土地市場價格估算，莊勝二期餘下的6個地塊價值，至少在200億元以上。2020年3月份網上顯示，中信國安府一期的二手房價格已達到18萬／平方米以上，若按此價格計算，餘下的地塊潛在銷售額可能接近500億，價值尤為可觀。
然而，二審判決北京莊勝勝訴後，除了已經銷售的國安府項目一期B地塊，莊勝二期另外的6個地塊被要求返還給北京莊勝，中信國安不僅無法再繼續開發銷售餘下地塊，前期投入的鉅額成本也將無法收回。
於是中信國安也怒了，開始加入信達投資與北京莊勝的官司纏鬥中。
三者在莊勝二期土地上的糾紛爭議點，一審和二審的判決理由其實已經闡明，就是股權轉讓的條件，是否包括北京莊勝應先取得項目公司20%的股權。
一審的北京高院認為，信達對外轉讓信達置業股權，並不影響北京莊勝獲得20%股權的權益，根據雙方此前簽訂的項目公司章程，雙方若將股權轉讓給第三人，均應確保其承諾的事項繼續履行。
據悉，中信國安也曾在案件審理時向法院聲明，同意繼承此前信達投資與北京莊勝約定的各項義務，亦接受北京莊勝入股信達置業持有20%的股權。
北京莊勝方面強調的是，此前約定信達置業100%股權轉讓的前提必須是其先成為持股20%的股東，信達投資已經違反約定。
對此，法院曾在2017年二審判決後，組織過信達投資及北京莊勝進行調解，莊勝方面提出的條件是，可以減免10億元的違約金賠償，並賠償項目此前的合法投入，但必須拿回土地的全部權益。信達投資則要求維持現狀，但莊勝可以繼續以參股的形式加入項目開發建設。最終調解無果。
作為第三者的中信國安，便陷入了兩難境地。錢已經砸進去，卻退不了，也再進不了。
2017年，北京莊勝勝訴後就向法院申請了強制執行，信達投資申請再審，2019年3月，有關法院向北京規自委發出通知書，要求查封莊勝二期涉案的土地使用權，查封期限三年。
在法院宣佈案件重審前，中信國安繼續開發建設莊勝二期餘下土地的同時，也向多次相關法院遞交了請求書，要求撤銷強制執行的裁定，判令北京莊勝不得享有6個地塊項目的權益，理由在於其已經為該項目投入巨大成本，若無法繼續項目的開發，將導致公司鉅額損失以及業主無法獲得房屋，影響社會穩定，導致國有資產流失等。
目前，莊勝二期餘下6個地塊的使用權仍未變更到北京莊勝名下。信達方面提出再審申請後，2019年12月，最高法院決定重審這一案件，並在今年4月份，向北京莊勝發出再審的《應訴通知書》，同時北京三院向相關部門發出通知書，因信達置業涉及另一起官司，平安信託將輪候查封信達置業名下莊勝二期的6個地塊，期限3年。目前該案件重審尚未開庭。
據稱，中信國安曾向銀監會申請協調解決國安府項目因訴訟影響無法銷售的問題，中信集團董事長甚至還曾親自帶隊前往最高法院，希望能不執行二審判決。
然而，且不論最終重審，項目將歸於何處，投入200億的項目，拖延數年都未能對外出售回籠資金，中信國安的流動性逐漸出現危機，面臨嚴重的債務問題。
截止2019年1月份，該公司控股股東中信國安集團的有息負債已超過1500億，包括超800億的銀行存款，和約450億的其他借款和債券等。另外，還有欠保險、信託、證券等金融機構的數百億元債務。
2019年，中信國安集團爆雷聲不斷，先後有8只債券構成違約，涉及本金共150億元左右，另外，其所持有的3家上市公司，股份質押率近100%，全部被司法凍結。2020年一季度，中信國安集團公告披露，其有一隻2016年3月份發行、總額16億的債券，未能按期足額償付利息。
文章來源:樂居財經