來源： 風財訊
5月15日，京東集團發佈2020年度第一季度財報。2020年第一季度，京東集團淨收入為1462億元人民幣，同比增長20.7%。雖然受到疫情影響，但京東以開放物流業務為代表的物流及其他服務收入逆勢增長，達到近54%。【拓展閲讀：京東Q1收入1462億元 同比增長20.7%，自建物流不再是拖累】
在財報逆勢上揚，業績超預期外，記者注意到，京東第一季度財報還顯示，在首隻物流地產基金（核心基金）之後，2020年1月，京東物流地產集團（京東物產）與新加坡政府投資公司（GIC）合作共同成立了第二隻物流地產基金（核心基金二期)。
除京東之外，記者注意到，近來，國內頭部快遞企業諸如順豐、圓通也在物流地產領域內也都有所行動。
物流資產價值認證，快遞企業紛紛佈局物流地產
記者注意到，新冠肺炎疫情的發生推動了新零售業線上業務的發展，繼而加大了消費市場對物流倉儲的需求，在此次疫情中，物流地產更是在危機中迎來新發展機遇。
近來，多家頭部快遞企業佈局物流地產也正證明這一點。
京東成立第二隻物流地產基金
京東財報顯示，2020年1月，京東物產與新加坡政府投資公司（GIC）再次合作共同成立了第二隻物流地產基金（核心基金二期)。按照協議，第二隻物流地產基金（核心基金二期)將從京東物產收購部分現代化物流倉儲基礎設施，涉及的資產規模為46億元人民幣。預期京東將於2020年下半年收回這一交易所獲得的大部分資金。
此前，早在2019年2月，京東與新加坡政府投資公司（GIC）合作共同成立了首隻物流地產核心基金，京東承諾認繳該基金20%的份額並擔任基金的普通合夥人和資產管理人。據瞭解，預計該基金未來管理的資產規模約109億元人民幣。截止當年9月底，京東集團向核心基金總計處置了總價值約109億元人民幣的物流資產，產生約30億元人民幣利得。
記者瞭解到，京東設立此基金的目的，就是從京東收購部分現代化物流倉儲基礎設施且京東將繼續租用這些基礎設施。此種類型的交易將幫助京東釋放這些資產的價值，並將收回的資金用於京東未來的發展。也就是説，通過使用第三方資金，以建設更多的物流基礎設施。
事實上，從京東財報看，設置物流地產核心基金對於京東的發展極其有利的，京東一季度財報顯示在基礎設施佈局上，截至2020年3月31日，京東物流在全國共運營了超過730個倉庫，包含京東物流管理的雲倉面積在內，倉儲總面積約1700萬平方米。
此外，在於合作伙伴成立物流地產核心基金之外，記者注意到，京東還通過對外投資物流地產企業佈局物流地產。此前2019年亞太區物流地產龍頭ESR通過港交所聆訊 京東物流通過投資持股比例約8.56%成為其股東之一。
受益於遍佈全國的基礎設施和敏捷的供應鏈能力，京東在疫情期間保障了共生合作伙伴全國業務高效復工。尤其是倉配一體的供應鏈服務優勢和穩定的保障機制，京東物流展現出極大的抗風險能力，疫情期間京東物流也因優異表現成為物流快遞企業“抗疫”代表。
圓通斥資1億元成立房地產公司
圓通在地產領域動作也不甘落後。近來，記者注意到，5月2日，圓通全資控股的上海圓弘置業有限公司成立。
記者通過企查查發現，上海圓弘置業有限公司註冊資本1億元，企查查顯示其經營範圍包括房地產開發經營、物業管理，圓通速遞（600233）副總裁喻志賢為其法定代表人，圓通蛟龍為其全資大股東，而圓通蛟龍也為圓通速遞的控股股東。
業內人士表示，諸如圓通之類的快遞企業如果拿地一般目的都是選址為物流園區的概率較大，一般不會直接開發為純住宅。
記者進一步查詢發現，圓通此次成立地產公司並不是頭一次，早在2015年由圓通蛟龍100%全資持有的桐廬陽明山置業有限公司成立，企查查顯示，該公司的經營範圍為地產開發、物業管理；此外，2016年7月，圓通蛟龍與融創不動產合資成立杭州圓匯投資置業有限公司，註冊資本為2.86億，圓通蛟龍持股70%；2017年1月，圓通速遞全資控股的上海圓通空港企業發展有限公司成立，註冊資本1億元，主要業務為房地產開發、經營，地基與基礎建設工程專業施工，物業管理等。
此外，圓通在近些年來還不斷通過建設投資電商快遞產業園區、航空基地以及物流集散中心等動作進一步擴大其物流地產佈局。
順豐旗下子公司與關聯方設立3.5億美元物流地產基金
在物流地產佈局方面，作為國內快遞龍頭企業的順豐自是不甘人後的。此前，順豐在公佈一季報的同時，還發布了佈局物流地產的相關公告，記者瞭解到順豐此次與京東動作方向一致，選擇與合作伙伴設立物流地產基金。公告顯示：順豐子公司順華有限公司擬與中信資本控股有限公司的子公司共同設立物流地產基金，投資中國一線城市和其他物流產業匱乏的中心城市戰略位置的物流物業或持有物流物業的項目公司。基金的目標規模約為3.5億美元。
據瞭解，早在2020 年 2 月 14 日，順豐控股（002352）即表示將聯手中信諮詢投資物流地產項目：公司全資子公司深圳順豐泰森控股（集團）有限公司（以 下簡稱“順豐泰森”）與中信資本的全資子公司中信資本房地產諮詢有限公司簽署《合作備忘錄》，雙方擬共同設立物流基金投資於物流地產項目。首個基金的目標募資規模初步定為3-4億美元或等額人民幣。依據合作備忘錄，在首個基金募集完成之後，雙方可根據業務規模和市場情況友好協商和落實設立類似的投融資平台。順豐在公告中還表示，公司子公司與關聯方共同設立物流地產基金，有利於促進公司物流地產產業的健康發展，共享整合優勢資源，促進公司達到產業經營與資本經營的良性互動，進一步拓寬融資渠道，提升公司的核心競爭力和盈利能力。
此外，記者從順豐控股2019年年報瞭解到，截至報告期末，包含上述ABS項目在內，順豐控股已成功布局45個城市的產業園項目。其中，佈局物流場地土地面積約7,098畝，總規劃建築面積約418萬平米，已建成建築面積約151萬平米。2019年全年，順豐控股投資總額約129億元，其中投向土地的金額約4.14億元，辦公綜合樓投資為3.37億元，倉庫投資約5.03億元。
此外，其年報還顯示為順應快遞行業仍處於高速增長的發展趨勢與響應國家郵政局在快遞業“十三五”規劃中發佈的要求加快快遞專業類物流園區建設的任務號召，順豐控股致力於打造“快遞 ”和“互聯網 ”雙核驅動的產業園服務生態圈，能在為順豐控股內部服務外還可以為地方產業和外部客户提供全方位的倉儲、物流、商流、信息流和資金流綜合配套服務。同時，順豐還積極探索物流產業園資產證券化的創新，在2018年儲架發行50億元ABS，同年成功完成首期發行，募集資金總規模達18.46億元，這是國內首單類永續物流地產儲架類REITs，同時公司也實現資產增值投資收益約8.08億元。2019年公司在儲架額度內發行第2期ABS，募集資金總規模13.6億元，實現資產增值投資收益6.14億元。
多“玩家”入局，物流地產發展迎新風口
自普洛斯2003年進入中國以後的十年間，中國物流地產領域發展飛快。
近年來，易商紅木、宇培等本土物流地產商，阿里、京東、蘇寧等電商巨頭，萬科、碧桂園、綠地等轉型中的房地產企業，都紛紛參與搶奪物流地產這塊蛋糕，物流地產市場還處於方興未艾的階段。
對比其它收益率呈現急速萎縮狀態極不穩定的房地產業態，我們能看到物流地產的投資回報率一直處於在較高水平，高收益高回報也使得物流地產市場不斷有新的玩家與資本加入。
記者注意到，開年以來國家政策方面對物流地產亦有支持政策出台，其中強調冷鏈物流產業的規範建設以及物流企業大宗商品倉儲用地城鎮土地使用税的減徵，無疑有助於促進我國物流地產行業成本降低與運行效率的提升，利好我國物流地產行業長期發展。
此外，由於國內的第三方物流以及電商領域發展過於強勁，導致物流倉儲的需求也一直在急速發展。根據相關報告，2020年中國電子商務、消費品、物流服務等行業對高標準倉庫的需求將遠大於供應，缺口超過1億平方米，短期內市場將維持供不應求的狀態。
由此來看，中國物流地產市場熱度在很長一段時間還將持續。