近幾年，房地產行業每年都有一個“關鍵詞”，2017年是“衝規模”、2018年是“高週轉”，2019年是“長效機制”。今年，整個行業最熱的高頻詞絕對是“健康住宅”。疫情催化下，客户對健康住宅的消費傾向，上升到前所未有的高度。據不完全統計，僅今年上半年，TOP50房企中超過50%都舉起了“健康住宅”的旗幟。
什麼樣的房子算是健康住宅？什麼樣的社區算是健康社區？目前行業內沒有一個公認的行業標準。在疫情之後，客户對居家健康的敏感點和價格承載力到底如何？昨天，保利發佈了《2020保利人居健康生活白皮書》來回答這些問題。這份報告是保利發展聯合DELOS 健築人居實驗室做的一次行業整合分析，前後共在全國 7 大區域蒐集了近萬份數據樣本，從市場和專業的角度分析了目前客户的健康需求和健康住宅的發展趨勢。
明源地產研究院作為保利的戰略合作平台，在第一時間拿到了這份報告，今天把核心內容整理出來分享給大家。希望對大家有幫助。
城市居民願意“花錢買健康”
健康住宅有溢價支撐
網絡上有一句流行語，叫做“朋克養生”。意思就是，現在的年輕人，一方面有很強的健康意識，一方面有特別堅持隨性的生活方式。所以出現了“啤酒配枸杞”，“可樂配黨蔘”，“熬最晚的夜，敷最貴的面膜”……
這種現象不僅是段子，也是一種很深刻的客户洞察。保利健康人居報告中的調研結果，也清晰的呈現了當代客户的這種矛盾特點。
一是，城市居民的健康觀念在不斷提升，但亞健康卻很普遍。
根據報告，城市居民中在觀念上，對於健康的評價標準在不斷提高。健康不僅僅是“身體好、不生病”，還包括健康的心理精神狀態、社交關係、外貌形體、行為習慣等等。老年人也認為“完全健康”還要有豐富的娛樂生活，好的家庭氛圍。
但是，從個人行為來看，他們在提升自己的健康水平上的投入卻非常低。90%以上的城市居民飲食、作息、運動習慣不健康，熬夜、不運動、高熱量飲食、運動不足都很普遍。數據顯示，目前城市居民自認為“沒有任何健康問題”的比例僅佔20%，年輕人也和老年人一樣受到亞健康的困擾，甚至在眼部和社會心理方面的健康水平更差。
△圖片數據：近 1/4的城市居民因為時間不夠無法實現健康飲食、規律作息；超過40%的城市居民缺乏運動的最主要原因在於“沒時間”。
造成這種現象最主要的原因是“沒時間”，沒有精力，相比起自律剋制，他們更願意選擇“活在當下”的隨性生活方式。相較於努力健身、健康飲食、早睡早起的努力，他們更願意“花錢買健康”。這讓他們的消費模式呈現兩個特點。
1、熱衷“不動式”健康消費
根據《2019 運動消費趨勢報告》的數據，2019年，有 1 億人在假裝健身，“鍛鍊止於買跑鞋”。保利健康人居報告中，大多數參與調查的居民，也主要是在運動裝備、環境設備、營養保健品上消費，而不是在健身培訓課程。願意購買減肥儀，但不願意節食鍛鍊，這種“被動”的健康享受消費非常強勁。
2、城市居民在健康消費時，非常看重性價比
相較於在其他消費品上的虛榮消費，和對品牌、概念溢價的高包容度，客户在健康項目的消費上，顯得非常理性。根據對不同收入水平的居民的調查，客户在健康消費上的投入，和他們對效益的預期直接相關。也就是説，想要讓客户為健康花錢，你必須要提供對等的健康回報。
“不費力”和“有效果”，基本上就概括了城市居民的健康消費習慣。這種消費習慣，也影響他們在購房和接受物業服務時，對健康溢價的接受程度。
保利認為，健康社區就是通過環境與服務對人產生積極影響，讓人們“被動”享受健康，也屬於一種“不動式”健康消費產品，符合主流的消費傾向。在消費預期上，客户對健康溢價的接受程度較高。
根據調研顯示，即使是年收入在 8 萬～15 萬的剛需型客户，也有 74%的人在購房時可以接受 100～500 元/㎡的健康溢價。超過 47%的居民表示，願意為健康服務接受 1/5 以內小幅的物業管理費提升， 36%的住户表示願意接受 1/5~1/2 的中等幅度提升，不願意繳納額外的物業費用的僅佔9%。
通過客户研究，可以推測，健康社區完全可以在較大範圍的客羣中實現溢價。關鍵點在於，健康社區的打造能不能提供客户預期中的健康體驗。
目前客户對健康社區整體評價低
行業產品研發存在兩大問題
這兩年，各種創新設計層出不窮，行業在健康社區建設方面的積累已經很多。在激烈的產品競爭中，各家的健康體系五花八門，環保、社交、人性化、全齡化，幾乎所有的維度上都有了體系化的設計。但在實際的落地過程中，項目到底如何選配模塊？哪些設計最能打動客户？各項設計的成本和溢價能力能夠平衡？都需要新的調研結果來支撐。
保利通過對全國七大區域不同年代的社區進行調研，認為目前國內的健康社區打造，存在兩大問題。
問題一：房企在健康設施上的投入，脱離實際需求
從2000年以來，中國居住產品經歷了快速升級，綠化、交通、空氣、光照等很多方面的健康問題，都得到了大範圍的改善。
但是，在此次的人居調研中，居民對居住社區的健康程度平均評分卻只有 3.4 分，高達 92%的人認為自己的社區存在健康問題。很大的原因就在於，開發商在健康設施上的投入，和居民實際的需求不匹配。
1、關注範圍太窄，一些重要的敏感點被忽略
從目前的市場情況來看，大部分項目在健康方面的投入，主要側重於滿足潔淨的空氣、水源，適宜温度、濕度等户內基本健康需求，把綠化景觀、新風和淨水設備作為主要的發力點，但是對活動設施和噪音的關注就非常不足。
調研報告顯示，對比2000年前後的社區狀況，大部分的健康困擾都得到了大幅改善。同時，受到房屋隔音降噪問題困擾的住户卻大幅上升了21%，由於活動設施不足帶來困擾的住户也上升了12%。
除了這兩個明顯的健康問題，今年的疫情，也暴露了不少平日裏被忽視的健康細節。例如，疫情期間的多個調查顯示，住户對下水道排水通暢的關注度明顯上升，對玄關加設洗手、消毒的需求也高漲。而且，長期居家隔離的生活，也讓收納空間不足的問題得到重視，甚至意外催火了整理師行業。社區健康設計關注範圍太窄，是客户滿意度低的重要原因。
2、社區活動設施多，但專業性差
在這次的健康人居調研中，有一個結果其實有些反常識。我們一直認為，兒童設施、運動設施是客户非常重視的配套設施，調研數據的顯示卻剛好相反，認為兒童遊樂場、跑道等是健康社區的必備活動設施的居民，其實非常少。
對於這個結果，調研人員也很意外，經過更深入的入户訪談，他們發現，居民的反常選擇其實是因為，在實際使用這些設施的過程中存在很多消極體驗。他們反映，很多社區的活動設施配置簡單粗暴，專業度、安全性、吸引力、日常維護等方面都不能達到預期。在進一步的實地調研中，研究團隊也發現，雖然很多社區都配置了兒童組合滑梯、户外健身器械、棋牌桌等活動設施，但維護不佳、質量參差，使用率很低。
3、健康設計，沒有滿足客户對智能家居設備的新需求
隨着技術發展，現在很多項目都會把智能化的電器設備和智能系統，作為吸引客户、提升溢價的手段。
但目前市面上的大多數產品，都聚焦在家居的智能化控制方面，例如，設備可以通過自我學習，根據主人喜好自動調節温度、濕度。AI語音控制全屋的智能設備，這些功能看起來很性感，但是個性化、場景化功能，遠大於實際生活功能。很多家庭裏，老人壓根不會操作，還有很多時候手動比語音更便捷。隨着年齡層的增加，客户對家居智控的需求會出現大幅降低。
相反，客户對一些實用性設備的需求卻在快速爆炸。例如廚餘垃圾處理器、洗碗機等一體式的設備，減少勞動量、便於垃圾分類，隨着客户年齡的增加，需求反而呈上升趨勢。沒有開發商在健康設計上，沒有及時捕捉到客户的新需求。
4、線上健康服務開始替代常規配套功能
在今年的疫情下，“懶人經濟”和在線服務的發展被大大加速。尤其是隔離期間，盒馬鮮生、叮咚買菜等生鮮電商體現出強大優勢，居民的生活習慣也被快速改變。
根據最新的調研數據，城市居民對生活用品配送、在線醫療等在線服務的關注度，已經超過對社區便利店、菜市場、藥房等固定配套設施的關注度。這種變化對社區規劃可能會產生革命性的影響。
缺陷二：公共區域的健康設計投入不足
如果對目前市場上的健康住宅產品亮點進行歸類，可以發現，近8成產品提升集中在户內。開發商對公共區域的健康投入很少，並且主要集中在活動設施上，在健康管理和服務方面的投入非常缺乏。
公共區域的健康設計，過於關注基礎硬件，忽略了管理和服務的優化
調查發現，在對社區健康程度的評價中，有物業服務的社區居民與沒有物業服務的社區居民的評價基本無差別。也就是説，大部分項目的物業並沒有為社區的健康程度加分。在交通接駁、智能維護、安全監控、垃圾清運、環境提升，這些健康輔助性措施上的關注非常有限。
根據調研，92%的住户認為現有社區服務過於基礎，需要新增健康類服務，具體的服務類型和需求很多元。見下圖。
真正的健康社區，不能僅停留在硬件的設計層面，健康的運營管理也是人居生活中重要的一環。
公共區域健康管理，缺乏預防和應對風險的長效機制
疫情之後，“公共衞生清潔”成為大家最關注的健康問題，“公共消殺設施”也成為需求度最高的社區服務設施。在應對這次疫情時，大部分社區的應對方式都很“被動”，主要依靠一些臨時性、零散化的設施來應急。
例如，社區入口物管人員手持測温，社區入口的臨時快遞架，電梯間放置的紙巾盒等。這些臨時性舉措着眼於“解決”而非“預防”，不僅人力成本高、難持續，也無法避免健康“死角”的風險。
一場疫情對社區的公共健康管理能力提出了很大的挑戰。快遞外賣分發、全面消殺、出入管理、防疫檢查、信息發佈等工作大大增加以後，物業服務要保持對公共區域健康的高效管理，難度大大升級。急需依靠科技手段，建立一個應對風險的長效機制。
要解決這兩大問題，一是要建立需求觸發型的健康社區，二是要重點關注公共區域健康。這將是未來健康社區的建設重點。
未來健康社區
從“省時間”、“有品質”入手
面對人們“活在當下”的生活方式，以及不斷升級的健康需求，開發商在打造未來健康社區時，既要找到客户最核心的訴求——“省時間”和“高品質”，還要在投入和收益上找到平衡點。
保利認為，未來健康住宅的打造會出現2大趨勢。
趨勢一：快速響應，隨手可及
1、活動設施需要“隨手可及”，激發居民使用習慣
要讓社區住户都動起來，首先運動設施一定要夠便捷，在空間上主動靠近居民。對於疲憊了一天的白領來説，下樓就能運動，和走路半天到一個專業場所運動，帶來的心理阻力是完全不同的。縮短家到健身步道的距離、配置便利設施，能激發居民的運動慾望，還能通過行為學的“鄰里效應”吸引老人到社區進行活動，預防、減緩病發幾率。
另外，在時間上也要儘量主動靠近居民，提供“易獲性”。例如，設置 24 小時的活動空間，增加夜間照明設施，日間兒童活動分齡設計和老人/成人的活動空間結合等。
2、公共環境應能主動防控健康風險，需整合物聯技術實現無感健康
後疫情時代，智慧社區體系可能會成為未來社區的標準配置。利用物聯科技，管控公共消殺、垃圾清運、快遞外賣收發、車輛接駁等疫情期間頻繁出現健康風險的節點，在業主無感知的情況下，完成健康風險的防控。
智慧社區體系將在兩個方面發揮作用，一是在社區出入管理、敏感人羣定位、無接觸通行、無人化服務、健康信息管理等方面為住户提供常態化的關鍵節點保護，也就是目前很多標杆房企正在推廣的智慧安防、智能人臉識別。
二是通過“智慧大腦”的網絡化管理，將垃圾清運、衞生消殺等管理動作，與業主出行錯峯鋪排，完成自動化的健康風險管控。
根據2019 年進行智慧社區實驗的某項目後評估情況顯示，在這套體系下，業主的出行效率能提升 24%，總體綜合滿意度可以提升 45.16%，安全秩序滿意度可以提升 18.67%。這將為社區帶來很強的競爭力。
3、支持線上服務，解決最後100米的配送難題
新冠疫情期間，“盒馬鮮生”的高效線上配送終端，讓周邊3km 範圍內的住宅成為 “盒區房”，線上服務已經開始替代實體配套的常規功能。這也讓社區內部的在線配送，“最後一百米”物流末端的配送成為社區服務質量的分水嶺。
未來，通過智慧信息平台實現物流的代收代發服務，提供帶有組合快遞櫃的入户會客廳、超級大堂等社區配置，將取代零散的物流人員低效配送。通過，無接觸機器人配送等服務，將會實現社區與線上服務精準串聯，讓住户的健康生活更便捷。
4、智能產品重視可視化和全齡體驗，健康環境要“看得見”，“好操作”
智能產品要更重視全年齡友好，目前這種操作複雜、難以理解的智能產品，需要更適應老人的使用習慣。例如，通過語音交互、重力感應、紅外探測等方式簡化科技產品的操作。另外，在人們看重實用性的價值觀下，讓住户可以獲取户內實時的空氣、水質的數據，傳統新風/淨水系統的可視化將會提供更好的居住體驗。
趨勢二：功能精細，科學專業，將成為健康社區被認可的關鍵
1、空間設計要將健康融進生活場景
空間設計一直是買房客户關注的重點，在此次調研中，空間佈局問題也位居居民户內健康困擾的第二名，不滿意的住户比例高達 38%。關注空間優化，將健康融入生活場景將成為未來健康住宅的新趨勢。
未來的居住產品中，帶消殺空間的玄關，分區管理、過濾殺菌的新風，防範氣溶膠傳染的地漏排水系統，會成為健康住宅的標配。高容量、合理規劃的收納體系，兼顧休閒功能的烹飪空間，兼容家庭聚會場所的泛客廳等滿足心理健康的設計優化，也會成為升級的重點。
2、睡眠環境是户內健康升級的突破點
由於目前城市居民普遍存在失眠和睡眠質量不佳等健康問題，光照和噪音成為客户非常關注的敏感點。基於“靜音”與“智能光”的健康睡眠環境的研發必將成為未來健康住宅的重要突破點。
針對光照，通過室內照明燈具整合光敏傳感器、時間控制器，自動模擬自然光環境，營造適於入睡的氛圍；
針對噪聲，在樓板構造、窗户選型、隔聲材料上做提升，優化電梯、排水設計，創造無噪音打擾的環境。
3、專業性是活動配套設施的關鍵詞
前面提到過，活動設施不專業，是導致社區設施使用頻率低的主因。事實上，有研究證明，活動設施的 “專業性”是幫助人們達成中等強度身體活動的重要前提，提升專業度，將成為活動配套設施升級的新趨勢。
例如將健身步道獨立成環，設置熱身拉伸區、配速區、補給點等，達到專業跑步訓練的標準；兒童活動區根據不同年齡需要，設計分齡功能區，提供滿足不同年齡身體情況、活動形式的差異化設施；結合專業的醫學研究，設置心耐力運動、抗阻力運動、骨質增強運動、神經運動等多種類專業運動區域等等。
小結
總的來説，這本《2020保利人居健康生活白皮書》，基於大量的調研數據，給行業提供了一個基於健康維度的住宅客研成果。對想要在健康維度進行產品升級的房企，有很強的參考意義。