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易居月報 之
【全國與9城供求關係與庫存報告】
本期核心內容
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6月全國新開工和銷售面積均明顯觸底反彈，預計四季度全國潛在供求將略有下降，2021年也大概率將緩慢下降，但仍處於供大於求狀態。一季度後，疫情積壓需求有所釋放，今年房地產市場整體仍處於下行週期，7月部分熱點城市收緊調控政策，貨幣環境邊際收緊，下半年全國住宅銷售量不會恢復到疫情前水平，2020年9月大概率是短期潛在供求比的高點，2021年將逐漸下降，但這種下行是緩慢而温和的，並且仍然處於供大於求狀態，也體現出本輪週期“穩”的特性。
9城商品住宅銷售面積回暖，去化週期有所下行；預計9城潛在供求比將繼續逐漸下行，於2020年11月到達供需平衡狀態後，繼續略有下行，供求關係改善情況優於全國水平。具體城市上，華北地區如天津，華中地區如鄭州的供求比和去化週期相對較高，未來去化壓力較大；華南和華東地區則相對錶現較好。
本報告所指的“潛在庫存”的口徑為：新開工後尚未銷售的商品住宅庫存，相比可售庫存來説，還包含了新開工後未達到預售標準的庫存，能夠更全面的衡量一個城市商品住宅的潛在供應量，從而可以更好地幫助判斷城市未來的供需關係。
供給
商品住宅新開工面積
2020年6月，全國商品住宅移動平均新開工面積為13421萬平方米，環比增長1.1%；同比增長0.2%。新開工面積從2015年12月開始持續增長，至2019年12月達到峯值13955萬平方米。一季度，受疫情影響而耽誤開工進度，新開工面積下降明顯，進入二季度，國內疫情基本可控，前期積壓的新開工需求有所反彈。但由於全國房地產市場整體仍處於下行週期，並且受經濟下滑影響仍有降温空間，因此2019年12月大概率已經是新開工面積的短期最高點。
圖1 全國商品住宅移動平均新開工面積
2020年5月，9城住宅新開工面積為1201萬平方米，環比持平，同比下降14.9%，降幅收窄。
圖2 9城商品住宅移動平均新開工面積（剔除配建和自持面積）
需求
商品住宅銷售面積
2020年6月，全國商品住宅移動平均銷售面積為12090萬平方米，環比增長0.5%，已經連續兩個月恢復增長；同比下降1.5%，降幅收窄。一季度，受疫情影響，銷售面積下降明顯；二季度國內疫情基本可控，銷售面積環比明顯反彈，6月是土地和住宅成交脈衝式增長的一個月，但今年房地產市場整體仍處於下行週期，7月部分熱點城市收緊調控政策，貨幣環境邊際收緊，下半年全國住宅銷售量不會恢復到疫情前水平，因此2019年12月大概率是短期銷售面積的峯值。
圖3 全國商品住宅移動平均銷售面積
2020年5月，9城住宅銷售面積為1273萬平方米，環比增長0.7%，為2020年來首次增長；同比下降7.3%。
圖4 9城商品住宅移動平均銷售面積
全國與9城商品住宅潛在供求比與潛在庫存
1、潛在供求比
2020年6月，全國商品住宅潛在供求比為1.13，環比上升0.2%，同比上升13.2%。相比2019年，2020年潛在供求比前三個季度處於上升趨勢，四季度略有下行，整體處於供大於求狀態。
展望未來，根據趨勢，假設移動平均銷售面積保持6月的水平不變，預計全國潛在供求比將上升至2020年9月，10月有所下降（由於一季度新開工面積明顯下降），隨後保持穩定至2021年2月，整體處於供大於求狀態。
圖5 全國商品住宅潛在供求比
2020年5月，9城商品住宅潛在供求比為1.09，略低於全國同期水平，環比下降2.2%，同比上升7.2%，供略大於求。
圖6 9城商品住宅潛在供求比
2020年5月，天津、湖州、鄭州、南京、杭州、三亞、重慶、蘇州和上海的潛在供求比分別為1.38、1.28、1.19、1.14、1.03、1.03、1.01、1.00、0.91，除上海供求比略小於1外，其他城市均處於供大於求狀態。其中，以天津為代表的華北地區，鄭州為代表的華中地區供求比較高，有相對更大的去化壓力。
與2019年5月相比，天津、蘇州和南京供求比下降明顯，其他大部分城市供求比均有所上升，表明市場整體仍處於降温趨勢中。
圖7 2020年5月與2019年5月9城商品住宅潛在供求比
2、潛在庫存及去化週期
2020年5月，9城商品住宅潛在庫存為23864萬平方米，按照5月份的銷售水平，去化週期為18.7個月，庫存繼續上升，去化週期略有下降。
圖8 9城商品住宅潛在庫存及去化週期
2020年5月，三亞、天津、南京、蘇州、鄭州、湖州、杭州、重慶和上海的新開工未售庫存去化週期分別為46.3、42.3、24.1、21.4、21.1、14.3、12.5、12.3和12.1個月。和去年同期相比，除了蘇州、杭州和湖州去化週期略有下行外，其他城市均繼續上升，整體去化壓力增大。9城中，三亞、天津和南京的去化週期最長，其中三亞明顯上升，主要是因為2020年三亞銷售面積下滑明顯。
圖9 2020年5月與2019年5月9城商品住宅潛在庫存去化週期
結論與趨勢
全國方面，受疫情影響，2020年來全國商品住宅移動平均新開工面積，和移動平均銷售面積持續下降，6月，新開工面積和銷售面積均小幅反彈，其中新開工數據回暖更明顯一些。6月是土地和住宅成交脈衝式增長的一個月，但我們認為今年房地產市場整體仍處於下行週期，需求不太可能回到2019年的水平。展望未來，預計2020年9月大概率是短期潛在供求比的高點，2021年將略有下降，但這種下降是緩慢而温和的，並且仍然處於供大於求狀態，也體現出本輪週期“穩”的特性。
9城方面（以二線城市為主），2020年以來，由於銷售面積下滑明顯，商品住宅庫存和去化週期上升較快，5月去化週期略有下降。預計9城潛在供求比將繼續逐漸下行，於2020年11月到達供需平衡狀態後，繼續略有下降。
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數據來源：
各地統計局、國家統計局、易居研究院
執筆人：
易居研究院 研究員 王若辰
易居研究院