華潤置地毛利率再下滑 分拆物管商業上市尋增長點
來源： 中國經營報
本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道
8月26日，華潤置地有限公司（1109.HK，以下簡稱“華潤置地”）發佈2020年中期業績報告。財報顯示，公司今年上半年錄得營業收入448.7億元，同比下降2.1%；股東應占淨利潤115.4億元，同比下降9.3%。
值得注意的是，華潤置地的綜合毛利率進一步下探至33.5%，為近三年來最低水平。其中，開發物業毛利率僅31.1%，較去年同期下降4.9個百分點。
對此，華潤置地方面對《中國經營報(博客,微博)》記者表示，“開發業務毛利率下行是行業趨勢。從綜合毛利率看，相對於其他住宅開發商，公司投資物業的毛利率較高且業務佔比較大，未來綜合毛利率整體可以維持在行業高位。”
事實上，不僅多項利潤指標出現下跌，華潤置地今年上半年錄得的合約銷售額同比減少6.7%，全年目標（2620億元）完成率為42%。在房地產業務增長放緩之際，華潤置地開始探索新的業績增長點。
8月31日，華潤置地旗下物業管理公司——華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”）正式向港交所遞交招股書。
值得注意的是，華潤萬象生活亦面臨毛利率方面的考驗。Wind數據顯示，2019年，上市物管公司的平均毛利率為29.4%，而華潤萬象生活同期的毛利率僅為16.1%。
針對華潤萬象生活赴港上市相關細節問題，華潤置地方面對記者表示，“以在港交所網站公開披露的招股書和公告為準。”
開發物業影響綜合毛利率
今年前六個月，華潤置地的核心財務數據出現集體下滑。報告期內，公司的開發物業營業額和投資物業租金收入分別為359.7億元、49.9億元，分別較去年同期下降1.7%、12.5%。
在利潤指標方面，華潤置地2020年上半年的利潤總額為193.29億元，同比減少14.15%；毛利潤150.46億元，同比下降14.12%；淨利潤132.35億元，同比下滑9.5%；綜合毛利率同比下降4.7%至33.5%，主要受開發物業毛利率下降導致，投資物業的毛利率則同比增加0.1%。
財報顯示，今年上半年，華潤置地在開發物業方面實現簽約額1108.2億元，較去年同期下降6.7%；實現簽約面積632.1萬平方米，較去年同期增長1%；結算營業額也較去年同期下降1.7%至359.7億元，結算毛利率為31.1%，低於去年同期的36%。
早前，華潤置地總裁李欣在2019年業績會上稱，公司2020年房地產業務的銷售目標為2620億元，較2019年銷售額上升8%。照此粗略推算，下半年華潤置地仍需加快銷售節奏。截至2020年6月30日，華潤置地已籤未結算開發物業營業額約2304億元。
在業績會上，華潤置地管理層仍毫無例外地對完成全年目標表達了信心，並透露公司預計在今年8～12月有超過35個項目首開。
不過，在開發物業增長放緩的影響下，華潤置地今年上半年的綜合毛利率下滑至近三年來最低水平。
事實上，華潤置地毛利率持續上升的趨勢在2019年已出現轉折。2016～2018年，公司的綜合毛利率分別為33.7%、40.3%、43.4%，到2019年則下降至37.9%。
針對下半年及未來提升公司毛利率的措施，華潤置地方面僅對記者表示，公司的投資物業毛利率高且佔比大，未來綜合毛利率整體可以維持在行業高位。
記者注意到，今年上半年，華潤置地的投資物業受疫情影響明顯，整體收益下降。其中，購物中心租金收入39.1億元，同比下降8.9%；寫字樓受增量項目推動，收入同比增長5.8%至7.3億元；酒店業務受疫情影響嚴重，營業收入同比下降51.2%至3.5億元。
業績會上，華潤置地首席財務官郭世清曾對此解釋稱，隨着疫情好轉，投資物業評估增值迴歸正常之後，2020年全年公司的利潤額將有望上漲。
財報數據亦顯示，扣除投資物業評估增值後，今年上半年華潤置地的核心股東應占溢利為83.7億元，同比增長3.2%。
華潤置地高級副總裁喻霖康在業績會上透露，預計2020年公司的投資物業收入在120億元左右，從2021年開始可恢復15%以上的年複合增速。
土儲擴張放緩
8月26日，李欣在業績會上從另一個角度回應了華潤置地的毛利率下滑問題。其坦言，“行業發展到今天，地價不斷提高，房地比持續下降，行業毛利率呈下降趨勢。從過往三四年出讓的土地情況來看，我們判斷這是一個定勢。”
記者發現，近期發佈的多份2020年半年報顯示，毛利率出現同比下滑的房企並非孤例，“土地成本升高”成為深層原因之一。
與此同時，記者注意到，華潤置地今年上半年在擴張土地儲備方面亦有所放緩。報告期內，公司新增土地儲備495萬平方米，總地價589億元，權益地價388億元，總貨值為1200億元，總面積為7109萬平方米。其中，近半的土地資源集中在今年2月至3月份獲取。
與之對比的是，華潤置地在2019年上半年新增土地儲備的總地價為820.6億元，新增面積為1021萬平方米；2018年，公司的拿地規模和權益拿地金額均幾乎相當於2016年和2017年的總和。
面對土地儲備擴張方面的變化，華潤置地管理層回應稱，今年二季度後市場急速升温，“土地很貴，毛利率及淨利率都非常低。我們在這種情況下嚴守投資紀律和回報體現，因此我們在二季度沒有盲目追高”。
華潤置地方面在接受記者採訪時亦表示，現階段華潤集團也沒有注資公司的土地儲備，“華潤置地規模已較大，可支持未來穩健增長。公司未來會積極拓展多元化拿地渠道，降低拿地成本，毛利率維持行業較優水平”。
另外，李欣在回應投資者針對公司佈局相關質疑時則坦承，華潤置地存在城市佈局過散、深耕不夠的問題，並指出公司在今年年初制定了聚焦、深耕的投資買地策略，今年的投資佈局明顯向一、二線高能級城市傾斜，未來也將在城市管理結構上做出必要的改革和調整，使城市數量得到優化以及單一城市的產出提高。
截至2020年6月30日，華潤置地的現金及銀行結存約為609億元，較2019年末下降4.4%；有息負債合計達1645億元，較2019年末的1345.4億元增長22.27%；淨有息負債率較2019年末增加15.6個百分點至45.9%。
分拆物管商業上市
在華潤置地於8月26日發佈2020年中期業績報告同時，公司亦發佈擬分拆物業管理及商業運營服務業務分拆或獨立上市的公告。5天之後，港交所便披露了華潤萬象生活的招股書，但具體上市時間、募資金額等相關內容尚未公佈。
值得一提的是，與現有物業公司不同，華潤萬象生活被注入了物業管理服務和商業營運服務業務，即以“物管+商業”模式搶灘資本市場。
招股書顯示，截至目前，華潤萬象生活由華潤置地100%控股。為將物管和商業兩項業務合併，華潤置地在今年分別將境內、境外相關主體所持有的業務打包放入華潤萬象生活，最終形成華潤萬象深圳、華潤物業科技服務有限公司、華潤潤欣商業管理（深圳）有限公司“三足鼎立”的局面，分別負責商業運營服務、物業管理服務以及商業分租服務。
不過，與多數物管公司相似的是，華潤萬象生活的發展亦離不開母公司的支持。華潤萬象生活在招股書中坦言，營業記錄期間，公司的物業管理及商業運營服務大部分與華潤集團和華潤置地（連同各自的合營企業和聯營公司）所開發的物業有關。
2017～2019年及2020年上半年，華潤集團和華潤置地是華潤萬象生活兩大客户，所貢獻合計收入分別佔總收入31.2%、32.2%、32.3%和36%，佔比持續走高。
2017～2019年，華潤萬象生活分別實現總收入31.29億元、44.32億元、58.68億元；利潤分別為3.88億元、4.23億元、3.65億元。2020年上半年，公司實現收入31.34億元，利潤3.38億元。
在毛利率方面，華潤萬象生活2017～2019年的整體毛利率分別為13%、15%、16.1%，今年上半年該項數據為24.1%。值得注意的是，儘管公司的毛利率處於上升趨勢，但仍低於上市物企毛利率均值。
根據招股書，華潤萬象生活在報告期內對住宅及其他物業、購物中心、寫字樓的物業管理服務收入均按包乾制收取。只不過，2017～2019年和2020年上半年，在按包乾制收入模式管理的項目中，公司分別有96個、113個、98個和102個住宅和其他物業項目（若干三供一業項目除外）錄得虧損，金額分別為8010萬元、7570萬元、7920萬元和5920萬元。
另外，華潤萬象生活同期分別有2個、5個、7個及2個購物中心項目出現虧損，金額分別為2350萬元、2650萬元、2490萬元和490萬元；分別有5個、11個、8個及5個寫字樓項目錄得虧損，金額分別為990萬元、560萬元、740萬元和1100萬元。
華潤萬象生活在招股書中表示，將繼續採用包乾制管理住宅及其他物業以及寫字樓，而購物中心物業管理服務的收入模式自2020年下半年開始由包乾制改為酬金制。住宅及其他物業以及寫字樓方面，若其未能提高物業管理收費水平，則會對公司毛利率產生不利影響。
在業績會上，華潤置地管理層對合並物業管理服務及商業運營服務業務上市寄予厚望，表示希望能夠推動這兩項業務構建自己的盈利能力，成為華潤置地新的利潤增長點。
而對於下一步是否還有分拆其他優質資產上市的計劃，華潤置地方面對記者表示，“不予置評”。
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