來源： 中訪網財經
作為一家浙系房企，得益於上半年公司玉水觀邸、明月江南、堇裏等項目的順利交付結轉，榮安地產（SZ000517）上半年業績表現強勁。
8月27日、28日，股價也連續錄得兩天漲停，領漲國內上市房企。
圖片來源：萬得股票
半年報披露
業績持續向好
8月27日，榮安地產發佈半年報，儘管上半年受疫情影響，公司仍實現122.43億的銷售額，較去年同期的172.9億元，僅同比下滑29.2%。其中權益簽約銷售額為77.81億元，也同比只下降了20%。
如果沒有疫情，榮安上半年的銷售情況，應該會相當不錯。
受銷售數據向好，榮安整體業績表現，較其它小幅盈利，甚至一度虧損的上市房企，還算比較靚麗。
整個上半年，公司實現營收32.5億元，同比增長57.6%，其中歸母淨利潤達7.1億元，同比增長20.3%。
圖片來源：鷹眼預警
圖片來源：鷹眼預警
與此同時，榮安的ROIC（投資回報比）也達到4.19%的，要優於一大批上市房企。
圖片來源：萬得股票
所謂ROIC，也就是資本回報率，是房企投入的資金與最終收益的比值。所以這個值越大，證明房企的資本利用效率越高，房企的實際經營能力也就越強，比ROE更具參考價值。
因為ROE（淨資產收益率）主要是指股東能夠在這家上市公司身上獲得多少投資回報，但不會在實際經營層面，減去槓桿經營等風險問題，因此對投資參考存在一定缺陷。
相比之下，ROIC更能反映上市房企的實際投資價值，因為它可以直觀反映企業的資本利用效率，體現房企創造價值的能力。
國泰君安此前發佈過一份研究報告，通過對國內73家主流房企的ROIC進行對比，這73家房企2019年的平均ROIC中位數為5%。
但榮安地產整個2019年的ROIC已經達到14.6%，2020年上半年即便受疫情影響，榮安ROIC也達到4.19%，基本與行業中位數持平。
所以單從財報來看，榮安的表現其實要優於大部分房企。
比如之前聊到的陽光城：詳情請點擊“陽光城2020年半年報：營收淨利雙增背後 盈利質量有待提高”，半年報同樣是營收淨利雙豐收，且前7個月的銷售額就已經達到1080.02億元，完成了全年2000億銷售目標的54%。
但陽光城的ROIC只有1.16%，説明其營收淨利雙增的背後，資本回報其實不高。
不過，儘管榮安整體業績表現不錯，但在債務規模、營收質量等細節處，還是有一些問題值得關注。
榮安的困擾
負債規模增大
先來看一直困擾榮安的債務問題。
作為一家地道浙系房企，榮安在目前所有上市房企中，整體規模不算太大，也算不上頭部房企，但榮安的資產負債率卻一直維持在80%以上，超過65%的行業平均水平。
根據半年報，截止到2020年6月31日，榮安地產資產負債率為84.9%，較2019年同期的83.9%小幅增加。
圖片來源：鷹眼預警
導致負債率增加的原因在於榮安2020年上半年整體負債規模有所增加。
根據財報數據，榮安2020年上半年負債總額為408.33億元，較2019年全年增加了75.69億元，較2019年同期的290.26億元，則同比增加了41%。
圖片來源：萬得股票
其中一年內到期的短期負債達到約53億元，包括“短期借款、應付票據、一年內到期的非流動負債”等，較2019年同期的19.98億短期負債，同比增加了165%。
圖片來源：東方財富
好在公司賬面還有可支配現金62億元，足以覆蓋53億元的短期負債，但面對2017年以來逐年增加的負債規模，以及不斷擴大經營規模對現金流的渴求，榮安也一直擴大融資規模。
早在今年7月初，榮安就曾針對新增借款發佈公告：
截至2020年6月30日，榮安地產累計新增借款金額達19.08億元，累計新增借款佔2019年末經審計淨資產的比例28.46%，截至2020年6月30日借款餘額也達到107.94億元。
圖片來源：榮安地產公告
對借款情況進行披露的原因在於，榮安當年新增借款超過了上年末淨資產的20%。根據《公司債券發行與交易管理辦法》，只要超過這個數值就需要對詳細借款情況進行披露。
目的在於向市場提示公司的債務風險，預示公司可能出現潛在的流動性風險。公佈此類消息，一般可以認為是對公司利空。
或許是受此影響，榮安的融資利率算是行業內比較高的。
今年年初榮安發行了一筆融資利率高達8%的2億規模的公司債。但僅關聯子公司認購了5000萬。
這就説明榮安在槓桿問題的處理上，並沒有讓市場滿意，或者説市場對榮安的經營風險或存較大擔憂。
經營性現金流虧損28.25億元
跟營收淨利雙增長相比，榮安地產的經營性現金流，也就是賣房子獲得的收益不僅沒有同步增長，反而出現大幅虧損。
根據年報數據，榮安地產2020年上半年的經營性現金流淨額為-28.25億元，導致經營現金流為負的主要原因，在於榮安上半年拿地速度過於激進，且拿地成本較高。
整個上半年，公司新增土地11宗，計容建築面積118.27萬平方米，而土地總價款達到146.15億元，遠超上半年122.43億元的銷售額。
在拿地成本方面：
7月初，榮安地產以13.12億元競得寧波一宗宅地，溢價率高達36.54%。
7月27日，榮安地產則以19.67億的高價再奪寧波奉化宅地，溢價率達到41.6%。
8月5日，榮安地產以29.13億元競得寧波江北區一宗地，樓面價19330.00元/㎡，溢價率高達28.9%。
中指研究院也有數據顯示，今年1-7月，榮安地產以112億元的拿地金額排名第42，並以122萬平方米的拿地面積排名80。
而受拿地成本增加影響，榮安整個上半年的現金及現金等價物淨額同樣出現虧損，為-10.2億元，同比減少45.51億元。
圖片來源：萬得股票
中小房企高溢價拿地，在中原地產首席分析師盧文曦看來：“大房企參與競爭提升了市場的整體溢價水平，導致榮安這類中小房企不得不高溢價拿地。”
因為相比不拿地面臨日後無項目可做的尷尬，選擇高溢價拿地，儘管會大幅壓縮利潤空間，最起碼不會讓公司顆粒無收。
這也是當前很多中小房企在夾縫中生存的現狀，而且，隨着近期寧波、浙江等地再度加碼樓市調控，為樓市降温，榮安在浙江地區的佈局也平添了更多的不確定性。
這一系列因素在增加榮安拿地成本的同時也在推高項目售價，並在一定程度上為榮安地產的去化效率產生了一些影響。
根據榮安地產半年報數據，2020年上半年榮安存貨週轉率只有0.1次，大幅低於此前16次的行業平均水平。應收賬款週轉率也只有41.9次，低於此前64.9次的行業平均水平。
圖片來源：鷹眼數據
圖片來源：鷹眼數據
如此以來，隨着經營層面的現金流被不斷壓縮，榮安只好通過發債融資，在償還舊債的同時，以滿足規模擴張的資金需求。
但值得慶幸的是，儘管現金流層面比較緊張，但在資金使用效率方面，榮安地產的資本回報比還是比較不錯的。
而且隨着榮安不斷在長三角及全國範圍內開疆拓土，如果能平衡好資產負債結構，榮安未來的發展，或許值得期待。
出品 l 觀點財經
作者 l 橙子