作者：蒼穹
編輯：tuya
出品：財經塗鴉
據公司情報專家《財經塗鴉》消息，新城悦服務（01755.HK）於8月12日晚間公佈截至2020年6月30日止六個月的中期業績。
財報數據顯示，上半年新城悦服務的收入為12.22億元，較2019年同期的8.56億元增加42.7%；毛利增長45.7%至3.64億元，同期毛利率上升0.6個百分點至29.8%；期內利潤、權益股東應占利潤分別為2.06億元、1.89億元，雙雙同比增幅超過60%，淨利潤率則增加2.3%至16.8%。
於2020年6月30日，新城悦服務的在管面積為7122萬平米，較2019年末的約6015萬平米增加約1107萬平米或約18.3%。
取得上述不錯的成績，表明新城悦服務的“一核兩增”戰略正在穩步推進。所謂一核兩增，即以物業服務為核心、增值服務和增量拓展為支撐，在強化客户體驗的同時提升經營價值和規模貢獻。
身為新城系的成員公司，新城悦服務擁有明顯的內生增長優勢。克而瑞數據顯示，今年1-7月新城控股全口徑銷售額為1195.6億元，是17家銷售額破千億的房企之一。跟隨兄弟公司的步伐，截至2020年6月末新城悦服務在全國62個地級市擁有在管項目346個，其中54.2%的在管面積位於江蘇省內，而其逾2倍的合約在管比率居於行業前列。
依靠關聯公司輸血從來不是新城悦服務的秘密。於2020年6月末，新城悦服務來自新城系的在管面積為4621萬平米，僅是上半年就新增341萬平米，相應的關聯面積佔比為64.9%、關聯收入佔比為75.4%。同2019年末的數據相比，關聯差由6.4%擴大至10.5%。
為了夯實物業管理的核心，上半年新城悦服務還進行不同領域的變革。如通過智慧平台建設和管家網格化管理措施，以此提高服務的響應及時性；再如通過“卓悦賽場”、“項目合夥人”機制，讓項目管理團隊的收入與項目績效直接掛鈎，以此調動團隊的積極性。
內生增長之外，外延增長是物業公司規模擴張的第二路徑，亦可以看出新城悦服務在第三方擴展的決心。今年上半年新城悦服務新增第三方合約面積約1250萬平米，這一數值已經超過去年全年。其中，2020年5月新城悦服務斥資1.05億元完成誠悦時代61.5%股權的併購，這是其戰略性進入辦公樓領域的重要舉措。
將時間軸拉長，新城悦服務的外延增長動力卻略顯不足。據統計，自2018年上市以來，新城悦服務僅錄得2起大型併購，除了誠悦時代，另一筆是2019年5月2994萬元完成對上海數淵的全資控股。
更有甚者，上市兩年半有餘，新城悦服務的5.38億元IPO募資資金淨額尚有2.09億元未動用，其中計劃用於獲取物業管理項目的未動用金額為1.60億元。
相比同行，新城悦服務的增值服務可圈可點，畢竟這塊收入貢獻已經超過基礎物業管理服務。2020年上半年新城悦服務的物業管理服務收入為5.30億元，而開發商增值服務、社區增值服務及智慧園區服務三大類合計的增值服務收入為6.92億元，貢獻率達到56.6%。
而在增值服務之中，社區增值服務和智慧園區服務增長迅猛，上半年分別同比增長94.7%及133%，兩者合計佔據同期總收入的32.3%。其中，2020年上半年新城悦服務承接一個上海核心區域高端購物中心智慧商業項目在內的4個新城系以外的智慧工程項目，並預期後續將有更多斬獲。
美中不足的是，新城悦服務的兩塊高增長業務盈利能力值得考究。一是社區增值服務的毛利率有所下降，表現為由2019年上半年的60.9%降至42.7%，儘管仍維持在整體毛利率之上；二是智慧社區服務的毛利率居於四項業務之末，卻由此前的13.5%上行1.4個百分點至14.9%。
與之而來的結果，物業管理服務反倒成為新城悦服務盈利增長的拉動器，2020年上半年毛利佔比擴大至46.6%。同期新城悦服務的物業管理服務毛利率達到32%，已經處於行業中上游水準。