兩會之後，我想告訴你幾個買房建議

來源： 鳳凰網房產

來源：樓市團長

作者| 樓市團長

5月22日（星期五）上午9時，十三屆全國人大三次會議開幕會在人民大會堂舉行。下面我將為您解讀政策，然後提供合理的購房建議，希望您耐心閲讀，並轉發親友，非常感謝。

1

今年宏觀經濟目標如何？

今年GDP增速不設目標（去年為6-6.5%）

城鎮新增就業900萬人以上（去年為1100萬）

城鎮調查失業率6%左右（去年為5.5%）

居民消費價格3.5%左右（去年為3%）

GDP增速目標並未提及，這是歷年來的首次，這其實是好事。在全球疫情和貿易形勢遠未明晰的當下，制定剛性的政策標準，一旦不達預期，反而容易引發大家對前景的信心。

與其敲定數據，不如實事求是，讓市場提前做好預期管理。這樣如果順利度過疫情難關，經濟企穩，GDP大幅反彈，反而能起到更好的信心提振作用。

今年失業率加大是不可避免的了。4月全國城鎮調查失業率為6%，其中16到24歲人口失業率則高達13.8%。

那麼今年失業率會不會影響樓市呢？不會。沒有思維邏輯的人，第一直覺是受疫情影響，失業率增高，樓價一定跌。

其實真實世界的事情，並不是線性推理就能簡單得出結論的。今年疫情的確拉高了失業率，但是失業的人，往往是那些剛剛畢業的學生又或者是混了幾年社會沒有核心能力的人。這些人本來就不是購房的準人羣，他們失業並不能直接不影響房價，因為房價是由有購買力的有錢人決定的。

舉個例子吧，高考的時候，清華北大的錄取分數線是由全省的尖子生決定的，學渣不能決定清華北大的錄取分數。總不能説那一年學渣沒考好，清華北大的錄取分數就會下降吧？

我們再看看深圳就知道了，疫情之下，很多剛畢業一兩年的人失業，急得團團轉，但是他們對深圳的房價沒有任何影響，過完春節，深圳的房價照樣蹭蹭往上漲。

記住，富人是不會失業的，他們才是支撐房價的人。

那麼什麼樣的失業情況才會真正影響樓市呢？對，持續、大面積的失業，才會真正影響樓市，因為那個時候已經出現經濟惡化了，整個社會各行各業都會受到影響，而不僅僅是樓市。

目前我們出現了這種失業情況嗎？沒有，疫情發生三個月，中國基本就把它撲滅了，現在社會已經在有序的恢復之中，中國經濟並未見到不斷惡化的跡象，所以我們對樓市很有信心。

2

今年貨幣政策如何？

今年穩健的貨幣政策將更加靈活適度，綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量（M2）和社會融資規模增速明顯高於去年。

CPI預期比去年高出0.5%，且今年不再像去年那樣強調「宏觀槓桿率」，結合當下的貨幣和財政政策，今年政府對於槓桿率的容忍度將會提高，也就是政府會加大放水力度，且集中在下半年放，大家準備好水桶。

結合過去幾年的數據來看更清晰：

2015年M2增速13.3%

2016年M2增速11.3%

2017年M2增速8.2%

2018年M2增速8.1%

2019年M2增速8.7%

中國真正的去槓桿週期是2015-2018年，M2一路下降，但到了2019年，拐點出現，從M2從8.1%升為8.7%，高層表示今年的M2增速又要「明顯高於去年」，所以今年的M2增速估計會更高。一聽到高層這麼説，嚇了我一跳，趕緊摁緊了口袋的六毛錢硬幣，生怕它縮水。

3

財政政策如何？

今年積極的財政政策要更加積極有為。今年赤字率擬按3.6%以上安排，擴大赤字範圍。

對比下過去幾年的數據：

2015年赤字率2.5%，赤字規模1.62萬億

2016年赤字率3.2%，赤字規模2.18萬億

2017年赤字率3.0%，赤字規模2.38萬億

2018年赤字率2.6%，赤字規模2.38萬億

2019年赤字率2.8%，赤字規模2.76萬億

今年財政赤字預計3.76萬億，其中中央財政赤字1.83萬億，地方財政赤字2.93萬億。另外，再發行地方專項債3.75萬億，鐵路基建投資1000億，中央預算內投資6000億，計算一下，今年赤字 發債 投資的資金至少8萬億。2008年我們有四萬億，2020年我們有8萬億，中國人不差錢。

4

房產政策如何？

1.深入推進新型城鎮化。

發揮中心城市和城市羣綜合帶動作用，培育產業、增加就業。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

此次報告並未提及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，但在M2放量的背景下，聰明的錢自會選擇合適的去處。

可以預見，房產將成為今年貨幣放水之下，最好的避險資產。在此種情況下，最終決定勝負的是你是在高層放水之前買房，還是放水之後買房，現在是你跟國家賽跑的時候。

房住不炒是2016年底在中央經濟工作會議上提出來的，到現在已經3年多，每年都提，但是房住不炒，不等於房住不漲。

昨天有朋友問：現在高層強調房子是用來住的，不是用來炒的，還適不適合買房啊？

我聽了回答他説：政府什麼時候鼓勵大家炒房？你説得好像過去政府就鼓勵大家炒房一樣，都200斤的人了，還沒一點政治覺悟！

我們認為自住的剛需不要參與投機，猶豫一刻就踏空，房價漲上去了，可能連首付都不夠了，還不如早買，摁死住五年、十年不怕它不漲。

及時買房，住個幾年，房子自然的升值令您有機會往上置換就應該心滿意足了，別老是想着賺走樓市的最後一個銅板。

那麼投資買哪裏有機會呢？

今年高層強調了新型城鎮化，新基建的大量資金投入會帶動一批新興城市吃到紅利，同時結合西部大開發戰略，今年建議重點關注下成都、重慶和西安。她們是中國內陸的經濟重鎮，也是新的增長極。

幾天前，中央發佈《關於新時代推進西部大開發形成新格局的指導意見》，裏面也提到了：

* 加快川藏鐵路、沿江高鐵、西（寧）成（都）鐵路等重大工程規劃建設。

* 研究按程序設立成都國際鐵路港經濟開發區。

* 支持重慶、四川、陝西發揮綜合優勢，打造內陸開放高地和開發開放樞紐。

成渝經濟圈經濟發展勢頭強勁，今年第一季度，重慶GDP為4987.66億元，成都為3845.57億元，超過蘇州、杭州，次於廣州，排在第五、六位。

未來，在區域經濟一體化、強省會的戰略背景下，成都和重慶極有可能成為中西部龍頭，向長三角、大灣區、京津冀看齊。

2.結束棚改，加速舊改

根據國家去年的統計數據，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民上億人。今年的政府工作報告提到，新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，相當於1/4的量。

舊改涉及的資金有多大呢？國務院參事仇保興之前説過，舊改投資總額可能高達4萬億元。這些資金會用在“加裝電梯，發展用餐、 保潔等多樣社區服務”方面，拉動內需。

在此意義上，老破小社區迎來了前所未有的改造契機，其價值必須重估。不過，政府的資金是有限的，很難做到雨露均霑，實踐中具體改造誰，肯定會有個優先級。

所以如果要購買“老破舊”物業，一定要記住這幾個原則：

必須是大城市

沒有級差的城市，老破舊沒有春天，只有房價足夠貴，人們資金資金衰竭了，才會去考慮老破舊。所以三四線城市的老破舊儘量不要碰。

必須是核心地段

因為核心地段往往象徵着城市形象，政府為了政績工程和城市觀感，會優先撥款給這些老舊小區進行翻新改造。

品質不能太差

老破舊參差不齊，一定要慢慢看、認真挑，找一些建築質量好、户型結構好的房子，最好是有物業公司管理的小區，品相太差的不能要。

最好是帶學位的老破舊

只要有名校學位，這套房一切缺點都能讓家長接受。有時帶學位的老破舊，甚至比沒學位的新房還要貴。

“老破舊”是一個小眾市場，如果資金足夠，寧願買電梯兩房新房，也不要買老破舊樓梯三房，因為小眾市場的流通性是很差的。

最後總結一下政府報告，給大家幾個建議：

1、從疫情結束起算，180天左右，房價會出現上漲趨勢。（現在已經過去了30天左右）

2、今年不是四萬億，是八萬億，高層放水集中在下半年，提前準備房票、貸款名額。

3、今年剛需買房不要猶豫，及早下手。在中國買房，買貴都不怕，買貴總比踏空好。

4、投資多關注一下成都、重慶、西安。尤其重慶，今年重慶購房政策寬鬆加上主城區擴容，大量的基建資金投入，目前正處於大漲的前夕，再晚6個月筍盤基本被掃空，現在是本地剛需和外地投資者搶時間的緊張時刻，早買一個月多賺十幾萬。

5、有可能加裝電梯或帶學位的老破舊，可以考慮買入，但要認真選盤。

每一次行情啓動的時候，都是大多數人不看好的時候，或者説是大多數人都不行動的時候。當然，在這個時候，大多數人都還沒有準備好， 所以賺錢機會就這樣錯過了。

長遠來看房子肯定是漲的，這基本是共識，每隔幾年我們都感嘆房價到頂了，不吃不喝多少年也買不起房，但幾年之後隨着收入的上漲、經濟的變化、貨幣的貶值等等，我們會發現房價還是依然往上漲到我們想不到的新高度。