越秀物業：“穩”字下的不確定性 | 物管IPO洞見⑭

來源： 奇點商業地產

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疫情衝擊中的物管企業角色被重新審視，其內在價值開始被資本挖掘。那麼，這波提出IPO申請或者計劃分拆上市物業公司規模幾何，有哪些服務運營的特點？鳳凰網奇點商業推出《物管IPO洞見》系列報道策劃，全面解讀物管公司IPO背後的邏輯。

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七月的暑氣，將不平凡的2020年帶進下半場。在年初防疫中扮演着關鍵角色的物業企業，下半年也依舊炙手可熱。

據普華永道統計， 2020年全年預計將有180家企業在香港上市，主板市場首次上市企業將有165家，全年融資總額將介於2300億港元至2600億港元。而在眾多試圖接軌資本市場的企業中，物業板塊的一舉一動都備受關注。

今年上半年，興業物聯、燁星集團與建業新生活完成上市；而下半年僅過去一週，金融街物業與弘陽服務便先後登陸港交所。

在這股愈演愈烈的上市潮中，有人順應趨勢積極弄潮，也有人在審慎觀望的同時試圖分一杯羹。向來以穩字當頭的越秀無疑屬於後者，今年業績會上，管理層的一句“對於物業分拆上市目前還處於研究階段”，更是給越秀物業的上市前景蒙上一層不確定性。

規模不確定：2100萬平在管面積有待增長

今年3月，越秀地產以電話會議的形式舉行2019年度業績發佈會。期間，對於分拆物業上市的打算，管理層回應稱：“越秀地產的物業在管面積2100多萬平方米，對於分拆上市，目前還是處於研究階段，如果有結果，會按照上市公司的規則進行披露。”

公開資料顯示，廣州越秀物業發展有限公司成立於1992年，是越秀集團旗下、越秀地產控股子公司，原為廣州城建開發物業有限公司。2017年起正式更名，進行品牌升級並佈局全國化戰略。

截至目前，越秀物業成立了25家分公司及106家子公司，業務拓展至全國12城，形成了以珠三角為核心，以長三角、環渤海、中部地區為重點的全國性佈局，承接項目超過100個，管理面積超2000萬平方米。

越秀物業管理規模/圖源官網

若是以超過25年的管理經驗來衡量，越秀物業2100萬平方米的管理規模實際上並不可觀。

在2019年中國物業服務企業管理規模排行榜中，萬科物業以43886萬平方米的管理面積排名第一，碧桂園、龍湖、保利、金科、中海等旗下物業則均以過億體量名列前十。越秀物業與行業頭部企業的管理規模相去甚遠，即使與排名50位、管理面積約3069萬平方米的成都嘉城心悦相比，也相差近千萬平。

此外，儘管在官方介紹中，越秀物業表示管理項目涵蓋普通住宅、高端住宅、寫字樓、商業綜合體、大型場館、工業園區等多種業態。但從官網的項目展示中不難看出，越秀物業在管項目中，絕大多數為母公司開發的住宅物業，其他業態的在管項目均在五個以內，項目質量也參差不齊。

越秀物業在管商業項目/圖源官網

可以確定的是，越秀物業與絕大多數上市物業企業相同，管理面積多依賴母公司，來自第三方的管理規模相對較少。而當前，物業管理行業正處於跑馬圈地與上市融資的雙線並進階段，越秀物業卻並未釋放出任何收併購相關消息。

知名地產分析師嚴躍進向奇點君表示，此類企業若後續上市，那麼則需要在拓寬企業業務、規模和融資等方面發力，才會使得企業上市具有優勢。

模式不確定：智慧物業是唯一出路？

與管理規模同樣表現出不確定性的，還有越秀物業的增值服務模式。

眾所周知，多數物業企業上市初期，管理面積與營收來源依然在很大程度上依賴母公司。而要真正實現業績和盈利增長，還需憑藉多元創新的增值服務，打造差異化的競爭優勢。

據悉，越秀物業目前可為業主提供置業管家、房產中介、一站式家裝服務以及衣食住行等社區配套服務，締造“一公里生態圈”。越秀的增值服務看似覆蓋了社區生活服務的“全鏈條”，但這也使其增值服務的商業模式並不清晰。

越秀物業增值服務/圖源官網

事實上，面面俱到不如有的放矢。當前，越秀物業唯一可以明確的增值服務體現在智慧物業上。據悉，越秀物業自2010年提出數字化管理戰略，開始打造集成內部管控、現場管理、社區維護的信息化和智能化管理工具。

越秀物業服務事業部總經理毛良敏曾表示，要利用人工智能、大數據、物聯網等技術，實現技術替人、技術助人、提供更有温度的服務，全面支撐社區多業態運營。

越秀物業智慧服務/圖源官網

今年4月，越秀物業分別與阿里雲、浙江大華股份簽訂框架合作協議，組建“人工智能實驗室”，在社區智慧管理場景中充分發揮AI、大數據、雲計算等技術優勢，為社區服務打造數字化解決方案。

不過，在享受數字紅利的同時，越秀物業也需要時時修煉基本功。奇點君發現，在多個論壇與投訴平台中，越秀物業在社區衞生管理方面遭到眾多業主“吐槽”。

圖片截取自網絡

此前，在越秀地產一次產品發佈會上，某物業負責人曾自豪地表示：“我們一直在努力的做好看不到的那70%。”而對於越秀物業來説，在智慧社區建設與增值服務模式之外，先做好業主能夠看到的30%成為更加迫切的任務。

母公司不確定：多元化佈局中排名幾何？

規模增長與業務模式的不確定，讓越秀物業的上市之路充滿未知。事實上，經歷2013年激進的“地王”策略後，越秀近年來始終以穩健作為發展關鍵詞。

2019年，越秀地產全年累計合同銷售金額約為人民幣721.1億元，曾經的千億目標已經擱置。2020年，越秀將銷售目標定為802億元，上半年合同銷售額約375.61億，完成年度目標47%，下半年的銷售任務依然充滿考驗。

從這一角度來看，一直以來中規中矩且不愛冒險的越秀地產是否願意投入多餘的資金與精力分拆物業公司上市，依然充滿着不確定性。

除此之外，在集團多元化的佈局戰略下，養老業務與長租公寓似乎是越秀地產更為關注的板塊。

在2019年業績會中，集團管理層曾提到，目前越秀地產的養老業務有9個項目，一共4000餘牀位。廣州目前有6個項目，其中4個項目在運營中，一共1300多個牀位。管理層還強調稱，這個業務沒有停止。而長租公寓方面，管理層也稱，長租公寓正積極響應國家鼓勵發展，正常推進中。

在集團主打的多元化業務中，越秀物業究竟排名幾何？又能否先於養老與長租業務進行佈局？或許只有真正遞交招股書的那一天，有關越秀物業上市的一切不確定性才能真正消退。