8月25日，36氪在上海舉辦了WISE2020超級進化者大會，邀請創業領袖、頭部投資人、明星創業者以及資深行業專家，分享跨越不同增長週期的秘密，就5G、人工智能、新零售、在線教育、智慧出行等行業進行深度探討，幫助創業者跳出行業軌道來了解整個商業市場，把握更多的創新機會。
WISE2020超級進化者大會超級進化論圓桌
在本次活動的圓桌進化論環節，36氪助理總裁馬金男邀請了御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖，36氪基金創始合夥人、集團副總裁趙甜，分別從企業家和投資人的角度，探討了地產行業的創新變化，以及在今年複雜的形勢下，企業家應當如何進化。
作為一位白手起家的企業家，馮侖1991年創辦萬通集團，他在商業領域的不斷摸索實踐也是超級進化者的典型縮影。馮侖認為，地產是人們創造的有價值的人造空間，承載了人們生活中80%的時間，是一個又老又新的行業，其中對安全、舒服、便捷的追求是不變的。
“進入到後開發時代以後，簡單的住宅開發銷售的日子慢慢不好過了，創業者更關注空間的服務，我們叫做吃軟飯，掙硬錢，軟飯是靠服務運營，把每一平米的空間服務質量提高，同時獲取好的租金回報”，馮侖稱。
房地產行業的重心轉移到運營、服務上來，用空間更好地為創業者連接各方面的增值服務，更強調空間給創業者帶來的便捷性和安全性，現在房地產成為了創業的加速器，也成了創業者的若干保姆之一。馮侖表示，“對於企業家，我們早期創業的時候經常互相打氣，學先進、傍大款、走正道，今天再延續一下這樣的説法，走正道、吃軟飯、掙硬錢”。
談及民營企業的活力問題，36氪基金掌門人趙甜認為，民營企業需要更加積極進取的進化精神，來保證更好的創業活力，那麼民營企業不僅今天能夠愉快的過七夕，也會有更多百年好合的優秀企業。
以下是圓桌對話實錄，經36氪整理編輯：
馬金男：聽説馮總剛從海南三亞過來，歡迎您從海天盛宴來到我們的思想盛宴。今天特別高興邀請到馮總，同時今天的話題也非常適合您。因為您創業三週年，一直在不斷地折騰，不斷地進化，給了不少中國年輕一代的企業家很多啓示。您身上有很多的標籤，包括商界的理論家、企業家、地產行業的帶頭大哥，包括投資人。這些標籤您最喜歡哪個？
馮侖：地產商。
馬金男：為什麼呢？
馮侖：因為一直幹這個，能夠養活自己、發展企業和提供產品的就這一件事。地產商這件事我們做的非常堅持，剩下的事是在人生過程當中帶出來的。所謂地產特別有意思，大家看到的是買賣房子，而在我們眼裏是一個空間的導演、是製片。我們從空間入手，作家從人生入手，再好的人生故事80%都發生在我們的人造空間裏，而怎麼創造有價值的人造空間，而且還能跟人收上錢，這是我們的工作。我覺得我特別喜歡地產商這個角色。
馬金男：您覺得很自豪。甜總，您對馮總一直以來的印象是怎麼樣的，他身上的標籤您喜歡哪一個？
趙甜：我剛剛是第一次見到馮總，我當時蹲下來彎下腰叫他老師。做老師的人一輩子都有做老師的情懷。不知道馮總您更喜歡哪個稱號，您屢屢站在台前，也做了自己的自媒體，也輸出了很多的金句。把您做地產商的精髓，您做商人的精髓抽離出來，變成普世商業規則和對人性的理解，這是您特別高明的地方。當然不是因為我今天的角色是您的捧哏，而是一直以來有關注您的很多文章。
馮侖：其實這特別正常。我們最近做健康的不動產。人越老，身上的味越多，只不過散發的味一個是跟人體生理健康有關的味，還有一個是情感、觀察、經驗或者思考的味道。無非我就是活的久，這兩種味都有。但是前面的味收拾的乾淨一點，一般人也聞不到。第二個味，就比如説當老師，樂於分享。企業界裏頭愛説話的大部分都跟當老師的經歷有點關係，作為曾經老師的感覺，説話這件事，或者分享這件事，就會當成公益的一個思考，沒有功利目的，而是見到人就願意説兩句。
我不知不覺做企業30年來，一邊講着空間的故事，一邊散發出一些相關的思考，也講很多話，這些話人和人説的方式應該都不一樣，只不過我説的有時候稍微偏低俗一點，大家覺得不那麼累。我叫淺入深出講故事，這是我説話的習慣。
為什麼叫淺入深出呢？我們以前的詞用反了，説深入淺出，我們上來講高深的東西人家都走了，如果我講人間故事，男歡女愛的故事，“淺入”地講的話，大家都在那坐着。深出是什麼？大家一琢磨有點意思，這就算深出了。沒琢磨，你就一樂，那也就算上午沒白坐。包括《論語》、《莊子》、《聖 經》這些經典著作都是淺入深出，先講故事，再講深入的內容。這個表達的習慣也帶來一些味道，於是給你這麼一點印象。
馬金男：我們經常在電視上、節目上看到馮總的演講或者講課。馮總的講話很有意思，可以把枯燥的話題用淺顯易懂的話講出來。我們籌備圓桌的時候，也有徵集網友的問題，有人提出您創業30年來一直沒有想着退休，一直嘗試各種行業、各種佈局，包括投資，您背後持續的動力是什麼？
馮侖：動力有大有小。大着來説，剛開始想改造中國，後來想改變世界。從小裏説，得有點成就感。這一輩子反正是不管怎麼待着，幾十年得過，吃了等死的過，還是折騰着給自己不同的驚喜？不同的過法，翻成書面語言，就是需要對最後的人生有所期待，希望自己有所成就，這都是家長從小講的。
就我成年以後來説，的確多了一點使命。這個使命就是想讓自己生活的世界比以前有所不同。而且在力所能及的範圍內有所改變，變得更好。比如説做房地產，相比原來蓋的房子，現在蓋的房子就有所改變，住在這裏的人的體驗、感受和滿意度在提升。這個是對世界的一個小小的貢獻，我們也在不斷地改變。
我們最近幾年做了很多圍繞大健康的不動產。比如説康養社區、健康公寓、療愈式酒店、醫療中心。拿健康公寓來説，大家比較熟悉，現在住的人造空間，有七類因素跟你有關：光線、空氣、水、聲音、精神、行為等等，這些一共涉及到110個指標。如果把七大類、110多項指標做到了，保證你在這裏活的比在森林裏活的時間還長。注重空間的質量，比如説像舞台上這種燈光就不符合標準，健康空間的燈光最重要的標準是“見亮不見燈”。例如每天出去，看到是白天，但是你沒盯着太陽，太陽也並不是每天都對着你的眼睛，如果太陽十幾個小時對着你的眼睛，這是見了燈，但是你見了燈，眼睛就黑了，它對健康是不利的。我們現在做這樣的健康空間，就是對未來、對客户、對健康的責任，同時也是對社會的進步，文明的改善所做的一點工作，這是挺大的動力。
我總覺得別給人添亂，儘量改善，讓別人因為你的存在而感覺這個世界更好，這是我簡單的動力。當然是不是還有點別的更厲害的動力，我覺得有時候男人一閃念的好奇心也是一種動力。比如我去拉薩看人家發射衞星火箭，出於好奇，就折騰一下，這都是正常人性所難免的。但是主要的動力還是是前面講的，因為你的產品或者服務，讓周邊的社會、人變得更健康，更美好，這是一個持久的動力。
馬金男：近幾年咱們的生活發生很大的變化，無論是手機、汽車，包括我們的生活方式都隨着科技進步不斷的進行迭代。地產其實好像是變化比較小的，雖然您剛剛有提到健康養老地產，但是整體來看，隨着科技的改變，地產行業給我們大眾的感知還是比較傳統，有這個感覺嗎？
趙甜：給人的感覺還是一樣的很賺錢。賺錢沒有變，但是內核發生變化了。在經濟上行或者下行，疫情前和疫情後，馮總一直是地產的堅持擁護者，您時時刻刻對地產有信心，只是在不同時間點有不同的時代特徵。
馮侖：七夕跟大家講一下月亮上的房子。為什麼呢？人類想象要成為一個跨星際的物種，這是很多人在做、在討論的事情。幾年前在英國的一個建築事務所，我進去看到很奇怪的東西，像房子又不像，我沒有好意思問，一直到出來以後，看完整個事務所所有的建築設計作品之後，還是忍不住好奇問了一下，我説:“這是房子嗎？”結果負責人告訴我：“這是房子，這是月亮上的房子。”我説：“為什麼是這樣呢？”他説：“這是真實的NASA委託我們做的研究題目，就是在外星球上，因為月亮離我們很近，現在的火箭速度兩天半就可以到月亮，相當於十年前我們坐慢車火車從北京到廣州。”
人在其他星球上怎麼建建築？他們設計這個建築有兩個特點：一是都是曲線的，不是方方正正的，因為曲線形，隕石砸不壞；二是挺矮，大概是掏洞加蓋的概念，用智能機器人或者3D打印的做法，用的材料都是當地的材料。房地產會不會變呢？實際上回答這樣一個判斷，我覺得不變的就是我們永遠都是在為人類的文明做一個重要的貢獻——就是創造人造空間。
講一個小故事，人類、獅子、老虎有一個很大區別，獅子、老虎皮很厚、毛很多，人一開始也是有毛的，皮也很厚，但是最後為什麼我們變成了皮膚又薄、毛又少呢？我們要跟他們競爭，我們要跑、要散熱，所以我們直立行走，我們學會了長跑，學會了散熱，一邊跑，一邊呼吸吆喝，這樣出汗怎麼辦？退毛，不然汗出不來。人變光，就面臨安全的問題，氣候冷熱要適應，皮膚碰一下就破了，所以要打洞、挖洞，然後發現只有人造空間可以保護我們，讓我們在一個人造空間裏進行生存、繁衍、工作、創造。
人類幾萬年來，如果當初沒有發明人造空間，我們早死於獅子、老虎、豺狼虎豹的嘴下，我們今天不可能坐在這裏。我們今天開會，在這麼好的人造空間，安全、舒服、便捷，這個是不變的。房地產核心是我們創造了一個有價值的人造空間。沒有燈泡的時候，點火把就起到了類似的作用，有了燈泡，有了空間，舒適度變得不一樣了。現在又有了空調、移動通信等等。現今地球上最大的一個人造空間是120萬平米，能夠容納十幾萬人，並且在裏面人們互相彼此間井井有條，非常快樂、舒適。空間有四、五十種功能，居住、遊樂、辦公、上班、購物甚至是做奇怪的事情都可以在裏面，這些就是依靠了新興技術。房地產的變化在於怎麼樣來解決安全、舒適、便捷。
另外一點，房地產最大的變化，是跟你我的經濟關係也就是財務關係在不斷變化。以前是賠錢，現在是賺錢，這就是變化。再過一些日子可能又賠錢的，這是不斷的變。以前是資產，後來發現是消費品，再後來可能是共享的免費用品，是公共物品。它的經濟屬性在變化，它的內在內容在變化，但是創造有價值的空間這件事情不變，人類目前80%的時間都在人造空間裏。
我們在這開會，一會兒到了另外一個人造空間，坐汽車到酒店又是一個空間，然後坐飛機，之後再回家。大家仔細想想，我們的空間就兩種，固定的人造空間和移動的人造空間。汽車、飛機是移動的人造空間，而通過移動的人造空間去到下一個固定的人造空間。房地產這個行業為什麼一直又老又新？實際上就是這樣一個道理。
馬金男：行業誕生之初解決人類舒適、安全居住的需求，它也是一個政策性的市場。像每次我們需要刺激經濟的時候都先把房地產行業拉出來刺激一輪。好像在前幾天央行和住建部發文表態，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。您覺得這個釋放了一個什麼信號？
馮侖：其實這樣一個政策導向在四年前就開始了。因為隨着我們的成長，對空間的需要有一個一致性的關係。比如在改革開放初期，我國人均GDP三四百美金，人均住房三四平米。改革開放30年之後人均GDP接近一萬美金，人均住房超過30平米，現在過了35平米。到這樣一個經濟發展階段後，房地產行業住宅這樣一個產品，基本達到供需的平衡點，大家對住的需求，絕大部分都得到了滿足。
接下來對空間的需求將會轉到“吃飽撐了”的需求，比如説娛樂、研發、商業、教育、製造業等其他各種各樣的需求。於是住宅之外，又增加了寫字樓，商業、度假、物流倉儲、醫療健康、教育研發等等其他的物業形式。四年前我們行業內部很重要的趨勢是進入後開發時代，就是後住宅時代，我們開始研究住宅以外的不同形式。
這個時候政策發生相應的變化，長週期的週轉方式方法對簡單的快速建房賣房形成了抑制和調整，迫使地產商儘快進入到其他六七類新的住宅以外的房地產業態上來，提供更好的經營空間和運營空間。比如説大家講到直播，直播也要空間，不能在馬路上直播，除非賣莊稼、賣大米，可以偶爾在露天，更多的是在特定空間裏面做直播。我們提供一個項目叫共享直播，一座大廈裏面全是各種直播空間，從選品到自己選直播間，到金融服務，到最後幫你化妝，幫你覆盤研究，幫你選擇明星和產品等等一整套，叫做共享直播空間。這是什麼呢？就是住宅以外新的空間服務的形式，一種新產品。
這個政策改變一方面是整個行業進入後住宅時代、後開發時代，是行業發展的自然規律。另一方面有效抑制投機炒房的不健康經濟活動。三是有效地防範金融風險。這幾個經濟政策目標是對的。
馬金男：看起來房地產市場的企業家們也在根據政策，以及我們用户的需求，不斷升級迭代產品和未來的方向。有一句話，我想問一下甜總，跟投資相關，有的人説房地產行業的過度發展，一方面確實給人類提升了居住空間的環境，另外一方面房價高了，也降低了很多年輕人的幸福感，同時由於大量的資金湧入地產行業，擠壓高科技行業的投資空間，您作為投資人怎麼看待這個話題？
趙甜：我覺得分兩個層面，一個是房產行業對於創業企業和創業者兩方面的衝擊。
創業者説一句通俗的話，剛才馮侖老師説淺入深出，北京的創業氛圍比上海好一些，雖然我在上海生活，壓榨或者打擊上海的創業者最大就是上海的丈母孃，因為上海的丈母孃很厲害，男方如果沒有房產在上海討老婆是很困難的，北京姑娘可能更有情懷一點。
的確創業者在房產和現實的需求下，會動搖他創業的熱情，關於創業的話題我覺得可以跟馮老師再單獨聊一期，因為關於創業者，我投資也做了二十年，覺得創業這件事挺理性但是也挺反人性的，最反人性的就是夢想和現實的需求，特別是高起的房價之下，的確會打擊創業者的信心的。
我以前做PE的，投了很多的企業，有很多的重型資產，我們告訴創業者拿了錢要放到企業經營上，千萬不要囤土地和房產，但往往企業發展到一定的拐點的時候，比如説企業經營不善，最後發現最值錢的還是那些不動產，一些人在產業上乏力，最後卻分享到了地產的紅利，這也是讓我們覺得很無奈的。從我們投資者的現實訴求來看，的確地產一定程度增加了他本身企業的安全性，所以很長一段時間創業這件事和地產這件事其實是有點相愛相殺，價值上背道而馳，但是終極上他們又找到了一個結合點。
但是，我覺得時至今日，在現在這個時候包括剛才馮老師説的這個情況，地產終於找到一個和創業甚至説科技創業、新模式創業的一個非常好的結合點，這個結合點是什麼？就是地產商的日子不好過了，就是以前的只靠資產自然增值、靠市場、靠國家順勢而為的自然增值而獲取的那些傻錢的利潤，越來越難賺了，必須尋求一個更好的提升資產價值的運營的方式，新型的技術來助力，這個時候就必然需要創新型的力量，新型的商業模式，新型的技術來助力它的價值。
再套用馮老師的一句話，這硬錢不好掙，要靠“吃軟飯”了。要提高資產的附加值，精細化運營，不論是注入IP還是增加後面的產業鏈，其實都離不開技術和新商業模式注入，這就是一個非常好的節點。
馬金男：只要是地產行業不好了，地產商不賺錢了，投資行業就變好了。
馮侖：我同意趙總的判斷，我們叫做吃軟飯，掙硬錢。軟飯是靠服務運營，把每一平米的空間服務的質量提高，同時我們獲取好的租金回報。概念稍微有點不同，不能説房地產不好投資好，應該叫做開發的行業不好。房地產是三個詞兒，我們以前等同於住宅開發銷售，簡單的住宅開發銷售的日子慢慢不好了，實際上創業者得到的空間服務變好了，我們現在強調住宅以外講的空間的故事和空間的服務，最重要的是算賬方法發生改變。
如果做住宅，我們的競爭力在於規模、成本、速度，快週轉。計量的方法每平米賣多少錢，住宅以外我們算的是每平米收多少房租。“不講速度講質量，不講規模講價值。”什麼意思呢？比如一個開發類的房產，2000億、3000億的市值算很好了，一年要賣4千億的房子。但是如果按照剛才講的後開發時代，我們知道北京國貿一期、二期、三期，他們30年蓋了一百萬平米，但是這一百萬平米一年收60、70億的租金，也沒有什麼負債，市值相當於你做開發要賣三千億、四千億的房子的股票市值，所以不在於量大，在於加強品質，在於每平米收的錢。
所以進入到後開發時代以後，由於我們的重心轉移到運營、服務上面來，我們更強調空間給創業者帶來的便捷性、安全性，能夠更好地連接創業各方面的增值服務，這樣他才來，來了才付租金，我們才能活。我們變成了創業的加速器，而且也成了創業者的若干保姆之一，投資顧問是一個保姆，PE、VC這也是一個助產式的保姆，我們空間服務上也是一個保姆，晚上加班他們也沒有安全問題，不用擔心門會被鎖上出不去，壞人傷害他我們第一時間抓住壞人，這是我們提供的安全舒適便捷的服務來幫助創業者。
所以房地產行業由討人嫌現在叫做萬人愛，租金收的不高，而且服務還挺好。
馬金男：説了半天房地產行業，我們把視角再宏大一點，改革開放40年來，從1978到現在，中國的企業經歷了很多的變化，原來最早是個體加工後來變成貿易，從房地產再到互聯網，但是發現我們中國的企業不太願意創新，我説的創新是指我們更願意模式創新不願意科技創新，是不是因為我們中國缺少百年老店的核心的原因呢？
馮侖：創新我覺得有兩方面，一方面是個人有一些特別的內在的驅動力，而這個驅動力有可能是經濟利益，但也可能是非經濟利益，比如説一個科技的幻想，一個產品的夢想，但是這是內在推動力。
另外，創新也需要外部制度環境。從過去兩百年來看，中國創新的活力主要來源於民間企業，而1949年以前民間企業的生存時間都不到20年，如果再早到洋務運動的時候，企業生存的時間十年都不到。我們最好的時代是改革開放這40年，民營企業像我們都30年了，有的快40年了，20年的一大把，15年的更多。必須要有制度環境允許這些民間企業的存在，才能夠願意創新。
舉一個例子，我們還是説房地產創新，大家抱怨房地產質量不好。在日本，日本人買地隨便買，私人的土地產權契約能夠查到一百年、兩百年以前，買地很流暢，買了以後什麼時間蓋政府不管，我看到一塊地放了50年才開發。銀行給的利息在日本不到1%，貸款時間也非常長，10-20年。日本做了一個未來城市叫做百業城，這個百業城的智慧能源、房屋、物聯網都做的很好。為什麼做的好？這些制度環境給它的條件很寬鬆，也沒有人催你，可以慢慢弄。
咱們這兒要做就不大容易，首先土地一兩年不開發就收走了，利息8%，甚至10%。賣房政策限購限價限售。所以制度環境對於創新來説特別重要，比如做一個房子，我們做健康公寓、健康住宅，投入要增加，備案的時候一個價，創新的時候一個價，企業就不願意創新了。
我們希望交易障礙越來越小，讓交易當中的摩擦越來越少，怎麼做到呢？產權要清晰，規則、法律政策要清晰，要保護創新者的既得利益，也要維護穩定健康公平的市場秩序，這些都做到了，創新只是一個副產品而已。
最近，我們國家的法律環境有了非常大的進步，進步多少呢？講一個數就知道了。1993年以前我們全國人大關於賺錢的法律，一級法律一個都沒有，1993年到現在全國人大頒佈的賺錢有關法律，一級法律有230多個。這麼多法律是幹什麼的呢？規範了你所有的行為，比如我們今天貸一筆款，有商業銀行法、貸款法、擔保法、票據法，多少項法規管着你，而且這個法是公平的，大家要做都得按照這個套路來做，所以效率高。
在過去如果説你是張村的，他是李莊的，兩個老村長想法不一樣，你們兩個很難做，但是現在很簡單就按照法律規範走。所以法律規範非常重要，我們全中國有一億個左右的經營單位，包括個體户，我們現在每天城市裏面有幾百萬輛車在走，為什麼能夠各自開着車在路上走不亂呢？就是因為交通規則清楚，警察文明執法，這些做到了。車裏面裝的好人有媳婦管，壞人由警察管。法治環境就像交管局提供的交通規則，我們政府應當像交管局一樣維護這些規則，我們就會創新，那創新就會很火。
馬金男：企業創新和發展需要土壤，土壤就是政府和制度要跟得上。今年比較特殊有疫情，同時我們看到國際環境以及逆全球化的趨勢也在抬頭。
時間有限，最後邀請兩位面對今年複雜的形勢，給我們現在正在苦苦掙扎的企業家們提一些建議，馮總從企業家的角度來談，甜總從投資人的角度來談。
趙甜：我説一句話吧，民營企業易過七夕，難有百年好合，今天講這個話特別應景，借用五年前馮老師講的這句話。為什麼難得百年好合是因為需要有更加健康穩定的商業環境，保證創業土壤。第二，點我們今天的題，如果有更加積極進取的進化精神來保證更好的創業活力，那麼我相信民營企業不僅今天能夠愉快的過七夕，也會有更多百年好合的優秀企業。
馬金男：有了創新土壤，有了資金的投入，才不會出現易過七夕，難過百年好合。
馮侖：我們早期創業的時候經常互相打氣，學先進、傍大款、走正道，今天再延續一下這樣的説法，走正道、吃軟飯、掙硬錢。
馬金男：我們掌聲送給馮總。
感謝兩位嘉賓的討論，期待未來帶來更多企業創新、企業未來發展的更多的思考，謝謝！