首先要説「金融工具」，如果從會計的定義來看，房子一定不是金融工具，不能列到金融資產裏。但如果問房子是不是有金融屬性，或者房子跟金融的關係大不大，答案是肯定的。不只是房子，我們生活中絕大多數接觸得到和接觸不到的各種東西，都和金融有越來越密切的聯繫，或者説多少被金融左右。我最近和朋友討論各種話題時都喜歡拋出這個認知，就是現在的地球人的生活已經徹底被金融改變了，包括但不限於房子。
首先，無論是開發商建房還是個人購買房產，多少都會藉助金融。開發商建需要通過金融市場融資，會發股票、債券，會從銀行等融資渠道借錢，會通過設立項目公司等方式引入股東等一系列手段，資金價格直接決定開發成本，開發成本會轉嫁到房價上。個人購房即使是自住也會涉及到借錢，而且借的錢越來越多，深圳的按揭購房比例是全國最高，大概有超過 90%的人選擇按揭購房，貸款成數有 60%以上，數據來自深圳國內按揭佔比最高 91.2%置業者貸款買二手房，深圳按揭率高也是本輪領漲全國樓市的一個原因。無論建房還是購房，我們都或多或少的和金融打交道，對於大多數人來説這可能是與金融關係最密切的一次購買了。這可以説房子和金融有一定關係，但這裏還不能説房子有很大「金融屬性」。
然後我們看一種金融屬性很高的商品，銅。銅是使用及其廣泛的一種金屬，我們都知道建築、器具、電線、電子元器件都需要大量的銅，所以銅是交易量最大的有色金屬之一。在過去，銅價就是由供需決定的，但隨着金融日益發展，銅已經和套利、套保等需求密不可分了，滬銅期貨在很多時候走出了與現貨完全不相干的走勢，比如強制結匯制度與輸入型通脹是什麼關係? - Sgt Pepper 的回答這個案例。像美國那樣的住房抵押債券及其衍生品當然毫無疑問是金融工具了，在中國房子是不是這樣呢?
房子如果有金融工具的屬性，一定體現在價格上。但影響房價的因素太多太多了，供需、收入、人口、利率、住房政策、土地政策這些與房子有直接關係的因素當然都會影響房價，但這些傳統的考量因素，或者簡言之供需的重要性佔比，是不是在影響房價的變量中的重要性越來越少，一些典型的影響金融工具的變量(比如預期)的重要性越來越大呢?這個命題，我很難在一篇回答中詳細計算，只是簡單説明並且引用文獻結論。我們都知道房價快速上漲始於 04 年，在 08 年有一撥回落，09 年加速上漲，在 13 年有一撥小幅回落，在 15 年底再次快速上漲。在這些年間，房價的上漲速度明顯超過了 GDP、人均收入、人口數量、CPI 等一系列宏觀指標，這也在一個方面説明基本需求對房價的解釋力逐年下降。08 年金融危機帶來的預期讓房價和成交量一度大幅下跌，在這段時間基本需求都未有明顯改變。況大偉在預期、投機與中國城市房價波動中對中國 35 個大中城市 1996 —2007 年數據的實證結果表明，預期及其投機對中國城市房價波動都具有較強的解釋力。而且我主觀上認為這種解釋力在 04 年以後是逐年增強的(沒有做具體的研究)。
當然，我們沒法知道一個房子到底值多少錢，就像過去以物易物那樣將房子與兩頭牛劃等號，像日本和香港那樣房價劇烈波動的情況都有可能發生。房子雖然也是生活必需品的一種，但房子不像其他生活必需品那樣價格波動幾乎都與產量相關，甚至投機都與產量預期相關。在和平時期，世界上大多數國家的房價劇烈波動都受到了金融市場波動和人們預期的推波助瀾。房子更像原油那樣，是一種已經被注入了太多投機、政治和預期的金融工具或金融產品。而房子作為一種十分重要的生活必需品，房價的波動又反過來影響宏觀經濟、貨幣政策、產業政策、資產價格、甚至社會穩定，房價已經不僅僅是一種商品或者資產的價格，也是一個經濟指標、宏觀變量，甚至是一個金融變量，發揮着十分重要的作用。
未來的房價會如何，如果依照人口、收入、房租這些傳統需求指標去分析，怕是大概率得不出正確的結論，因為用這些指標分析的人在 05 年就預言房價要崩潰了。是不是更多的從金融資產價格分析的角度去考慮會更好一些呢，多看看貨幣投放、利率，多結合理性預期和適應性預期分析會更好一點呢?