導讀：未來，前期激進融資擴張的民營、中小、高槓杆房企資金鍊將更加敏感，需要重點關注這些中小發行人的信用風險。
自2016年四季度以來，隨着我國一系列房地產調控政策的實施，房企融資持續收緊，城市間房地產銷售分化加劇。由於房地產行業為資金密集型和高槓杆行業，具有其自身的行業特徵，房地產行業拐點與其企業信用風險發生時點可能並不等同，未來需要重點關注中小發行人的信用風險。
嚴調控形勢下的房地產市場狀況
在房地產嚴調控政策影響下，我國房企融資持續收緊，主要體現在以下方面：房地產企業公司債發行、定增等股權融資監管加強，銀行表內開發貸和委託貸款受到嚴格排查，表外融資的私募、資管計劃投資房地產項目被叫停，房地產信託融資監管趨嚴，離岸美元債發行基本暫停，違規開展房地產信託業務受到重點檢查，等等。
2017年初，由於上一年房地產市場的異常繁榮透支了後續需求，市場普遍預期2017年房地產銷售同比增速將進入負增長區間，投資增速將下降至0～3%。但從前4個月房地產行業土地購置、銷售和投資來看，實際情況卻比年初想象的要樂觀。
(一)按揭貸款實際利率仍維持歷史最低水平，居民在房地產市場加槓桿仍未停歇
2017年1—4月商品房銷售同比增速累計強勁增長15.7%，史上最嚴限購政策似乎並沒有抑制居民按揭加槓桿買房的熱情，尤其是三、四、五線城市，房地產成交和投資勢頭不減，一、二線城市房價環、同比增速回落緩慢，市場投資信心仍較強。
(二)房地產開發投資保持強勁，資金需求韌性較強
2017年1—4月，房地產開發投資保持強勁增長，同比增速為9.8%，創下2015年2月以來新高，同時房地產資金來源同比增速為11.4%，按揭貸款和定金同比增速仍保持較快增長。
(三)土地購置、房屋新開工等領先指標增長仍然強勁
2017年1—4月土地購置面積和成交價一路攀升，分別從2016年全年的-3.4%和19.8%飆升至8.1%和34.2%，新開工面積從2016年的8.1%反彈至11.1%。在銷售、投資、土地購置、新開工等一系列指標超預期向好的背後，反映的是投融資需求整體仍然強勁(見圖1)。
