電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被佔用……日常生活中,人們經常因為小區的物業問題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點”,全國多地物業管理條例近期陸續出台、修訂或徵求意見。
地方立法為規範物業管理提供了有力保障,為破解物業“頑疾”開出了法治良方。同時,物業管理不僅關乎小區內部,更是羣眾自治的體現、是社會治理的重要內容。社會各方應共同努力,在解決問題時也須多一分理解與寬容。
物業糾紛 五花八門
“自從成立了業委會,小區就變了個樣兒!”北京市朝陽區望京利澤西園一區業委會副主任陳寒松對記者説。談起之前的日子,她皺起了眉頭。“老物業公司內部出了問題,服務越來越糟糕。業主們對此不滿意,便不交物業費,於是惡性循環就開始了。起初他們還提供部分服務,但到後來什麼都不做了,也不退出。小區電梯和管道等設施設備老化、垃圾亂堆、治安問題隨之而來。”
2016年8月,在街道辦、社區的協助下,望京利澤西園一區克服重重困難成立了業委會。業主們有了重選物業公司的機會。“現在小區裏不僅有人清理垃圾、搞了綠化,還更換了老舊的公共設施,安裝了電子監控。我們正商量着如何管好小區車輛。只要大家一起使勁,小區的明天會更好!”陳寒松説。
實際上,並非所有小區都有業委會。業委會成立難、覆蓋率低是當前制約我國物業管理水平提升的短板之一。以北京市為例,數據顯示,北京現有10213個住宅小區,其中僅有1216個小區成立了業委會。
專項維修資金怎麼用?車位車庫如何分?出現私拉電線、製造噪音、違規飼養動物和出租房屋、懸掛物脱落、高空拋物等情形誰來管?各種“操心事”“煩心事”困擾着廣大羣眾。圍繞物業費、物業服務合同的糾紛在日常生活中更是五花八門、屢見不鮮。
“我家屋頂漏水了,房屋質量不合格,拒交物業費”“我買了房子,但沒裝修沒入住,沒有享受物業服務,為啥要交物業費?”一提及部分公司不合格的物業服務,業主們常常憤憤不平。不可否認,面對一些不合理訴求,物業公司往往也是有苦難言。
“這個案例令我印象深刻,從中可體會到解決物管難題絕非易事。”安理律師事務所合夥人包華告訴記者,一個開發商及其下屬物業公司與業主們發生矛盾,業主們通過召開業主大會選聘了新的物業公司。但從2015年至今,圍繞物業管理權又產生了多起訴訟,不僅有民事訴訟,還包括行政訴訟。即便政府、法院作出了一系列指導意見和判決,但現狀並未得到根本改善。
物業管理難,究竟為何?在中國人民大學公共管理學院教授王叢虎看來,原因是多方面的。物業公司水平參差不齊、一些公司服務質量差是引發矛盾的重要原因。部分職能部門“不作為”“亂作為”在某種程度上激化了矛盾,再加上業主與物業公司之間缺乏信任與有效溝通,相互猜疑在所難免。
北京物業管理行業協會法務部主任劉立華認為,不少業主參與小區自治的積極性不高。在實踐中,對已成立的業主組織缺乏有效監督,業委會成員以權謀私的事例時有發生。
“與物業管理相關的法制宣傳不足,致使社會各界對物業管理存在認識誤區,很多人對業主及物業公司權利義務的理解有偏差。”劉立華説。
羣眾有呼 立法有應
“小物業”牽動“大民生”。作為衡量城市管理水平的重要標誌,物業管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感、安全感。
羣眾有所呼,立法有所應。近期,深圳、北京、重慶等地物業管理條例相繼實施,成都、廣州等地將修訂或制定物業管理條例提上日程,台州、西寧、九江、衡水等地也就本市物業管理條例向社會公開徵求意見。
北京市人大常委會法制辦主任王榮梅表示,《北京市物業管理條例》的出台將依法破解物業管理難題、規範物業管理工作,構建具有首都特點的超大城市基層治理新格局。
條例提到物業管理納入社區治理體系。劉立華認為,這是最具特色的亮點。從加強社區治理入手,發揮黨建引領作用,符合新時代要求。
鑑於社區在此次疫情防控中的重要作用,條例增加了應對突發事件條款,明確街道辦、鄉鎮政府負責指導物業服務人開展工作,並給予物資和資金支持。
沒有業委會咋辦?條例創造性地提出組建“物業管理委員會”。組織業主共同決定物業管理事項臨時性機構的成立,目的是推動業委會的產生。“物管會的出現符合當前形勢需要,有利於業主與物業公司之間的良性溝通,實現小區物業管理的平穩過渡和長遠發展。”長城物業北京分公司總經理張永謙説。
為實現各方利益平衡,條例規定物業費實行市場調節價並適時調整。業主逾期拒不交納物業費,物業服務人可依法提起訴訟或申請仲裁。法院可依法對拒不執行的業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。
條例也對物業公司提出明確要求,增加了其違法成本。如物業服務人應如實公示、及時更新物業服務收費標準和方式,對電梯、消防設施加強巡查和養護,採取必要措施防止懸掛物脱落,對不文明行為進行勸止或報告等。物業服務人若被解聘拒不退出,自規定時間屆滿次日起每日罰1萬元;若未優先滿足業主出租車位車庫,每個違法出租車位最高可罰1萬元。
由於專項維修資金不足,維修和更換公共設施設備經常久拖不決。為此,條例規定當專項維修資金餘額不足首期籌集金額30%時,業主組織應及時通知業主補足。另外,50%以上的公共收益應優先補充。
賦予基層部分執法權是一大特色。“特別授權是北京市在總結長時間以來的實踐經驗基礎上做出的,具有現實意義。”王叢虎指出,執法權的下沉可一定程度緩解“看得見的無權執法,有權執法的看不見”的尷尬,是對“街鄉吹哨、部門報到”執法機制的有益補充。
此外,條例對老舊小區綜合整治、前期物業、失管小區應急維護、不文明行為懲處等公眾關心的其他問題也做出回應。
各地條例在體現共性的同時,結合實際,各具特色。
《重慶市物業管理條例》細化了物業管理區域禁止行為清單,鼓勵使用新技術為物業服務提供便利,建立起第三方評估制度,並創設了民宿等住宿服務規範。
《深圳經濟特區物業管理條例》要求加強對業主共有資金、專項維修資金的監管,修改業主大會生效和表決門檻,降低業委會選舉門檻,並強化對業委會的監督。
多方協作 抓好落實
法律的生命在於實施。
“條例的出台是完善北京市物業管理法律體系的第一步,也是最重要的一步。”包華指出,但單有條例遠遠不夠。
“落地的關鍵是以問題為導向,用解決問題倒逼落實。”劉立華認為,首先要加強配套制度建設。目前很多規定帶有原則性,需要有關部門及時出台相關配套措施,立法本意才能落到實處。
物業管理項目多、涉及面廣,充分調動各方積極性很有必要。“政府部門、有關機構和組織履職盡責必不可少。加強對主管部門、街道、社區和業主組織工作人員、物業從業人員培訓,保障其切實履行職責。同時,對落實不到位的部門和人員按規定督促、問責。”劉立華説,還要發揮行業協會和專業服務機構作用,藉助各方力量共促物業管理水平提升。
物業糾紛多而雜,全走法律程序不現實。《北京市物業管理條例》提到要建立人民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制。“這種機制及其良性運行是化解矛盾的有效方法。但從目前來看,這套機制參與解決小區物業糾紛還很不夠。如何健全機制、加快運行是關鍵。”王叢虎説。
物業公司服務能力的提升及對物業公司的監管不可或缺。公司應集中精力提高服務水平、提升業主滿意度。為有效考核監督物業公司,業內人士建議進一步量化物業服務指標,更新現行物業服務標準。
另外,對業主的宣傳教育同樣不容忽視。“有些業主法律意識淡薄、契約精神缺失,無故拖欠物業費,在小區隨意亂為。”王叢虎認為,條例針對多種不文明行為規定了處罰措施。加強宣傳教育、健全個人信用聯合懲戒機制有助於減少上述行為的發生。
有專家表示,條例實施過程中,還要注意可能出現的新問題。比如,在沒有業委會的情況下,物管會是否會一直“臨時”下去?物業服務本質上是業主和物業服務人之間的民事法律關係,而社區治理採用黨委領導、政府主導、多方參與的行政管理方式,物業管理納入社區治理後能否兼顧各方利益?
“其實,物業管理與社會治理、國家治理密切相關。”王叢虎談到,物業管理是基層社會治理的重要內容,也是羣眾自我管理、自我治理的重要體現。國家治理體系和治理能力現代化的一個重要基礎就是羣眾的自我治理。
“這份工作不容易,有時候付出多,卻仍有人不理解。但看到小區一天比一天整潔有序,心裏還是很高興的。我們現在倡導黨建引領、多方合作,勤溝通多商量。”在業委會工作了近4年的陳寒松感概説。
破除物業“痼疾”,單憑一方獨力難支。大家除了遵守法律法規及管理規約外,遇到糾紛,少不了坐下來協商。到那時,不妨少一分抱怨和指責,多一分理解與寬容。(記者 史志鵬)
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