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隨着即墨撤市設區得到國務院、省政府的正式批覆，青島的第七個城區宣佈誕生！無論是對青島乃至山東的經濟發展，還是對本地的城市建設與民生改善都是重大利好。
在撤市設區之前，即墨有着“江北最強縣市之一”的經濟地位，轄區內包括藍谷、一汽大眾華東生產基地、空客直升機總裝線、紅領集團等一批大項目，知名企業，是目前青島市的投資、置業天堂，加之此次設區批覆，更是讓即墨成為全市的焦點。
那麼，青島居民最為關心的當地房價，會“起飛”嗎？
3點因素決定房價是否“起飛”
即墨撤市設區後，房價走勢成為關注的熱點問題。就筆者來看，至少有3點因素決定當地的房價走勢，即設區後的政策“磨合”、青島市的發展大方向以及自身未來的規劃佈局。
首先，是政策“磨合”。瞭解政策的小夥伴，可能會知道，即墨雖然撤市設區已獲批覆，但這只是第一步，後面的事還不少。
包括財政規劃審批管轄權移接、政府部門編制增減、先前的企業規劃和現有的福利待遇問題，還有居民最為關心的房地產政策統一的問題等，這都是需要花時間去慢慢磨合的。
即墨區
就今年青島市的樓市調控新政來看，主要是針對市內五區的樓市限購，當時作為外圍縣市的即墨，並未收到政策的影響。相反，正是限購新政對市內五城區的限制，讓大批有置業需求的本地、外地民眾紛紛將目光投向了城市外圍區域，黃島、即墨、膠州以及紅島經濟區，這4大區域成為熱門。
據8月公開數據顯示，即墨的商品房成交佔全市的12%，共售出1639套，每平米均價為8340元，成交量僅次於黃島區（加原膠南市區域共3853套）與膠州市（2400套）。位居全市的第三位，良好的成交量反映了民眾對即墨未來發展的看好。
所以，此次撤市設區，包括房地產在內的政策“磨合”，將成為關鍵的因素。
城市空間戰略，影響城區發展地位
設區後，待政策“磨合”完畢，影響房價走勢的第二個因素就是青島市整體發展戰略的方向，重心是否偏向即墨區，也成為這片區域能否落地更多規劃、項目的重要一環。
居民、投資客是否選擇置業、投資？城區在全市的發展地位很重要。進入2017年，青島推出了全新的“三灣三城”城市空間戰略，其中，重要的東部灣區，就是即墨區所在的鰲山灣。
同時，轄區內的藍谷更是承擔着國家建設海洋科技強國、山東省建設海洋強省、青島市實現東北部崛起的重任，發展地位顯赫。
除了城市空間戰略，青島市還圍繞“全域統籌，北部崛起”的發展方向，推出一系列規劃部署，根據計劃，紅島經濟區將是未來的北部核心城區，而即墨在完成設區後，也將成為青島實施這一發展戰略的支柱型城區之一。
2016年，即墨區GDP總量破千億元，達到1180億元，全市範圍內僅次於黃島區，除了戰略發展地位，即墨的經濟地位也十分重要。
自身規劃奠定城區樓市含金量
一般而言，區域行政級別的提升往往意味着樓市的利好，譬如北京的通州，在1997年由通縣改為通州區之後，城區規劃等級在2015年被立為北京城市副中心的發展級別，房價一路高歌猛進。
再如杭州的臨安區，在今年設為區後，臨安城區規劃等級提升。樓市方面，不論是普通住宅、別墅還是商業，價格都提升明顯，別墅類交易均價已經逼近2萬元，達到19958.63元/㎡，而普通住宅成交均價也突破萬元，達到10483元/㎡。
由此可見，設區對樓市發展自然有助推的作用，但也離不開制定符合自身等級的未來規劃。正如筆者上面所述，圍繞承接國家、山東以及青島市三級戰略定位的藍谷制定城區規劃，是即墨區難得的發展機遇。
圍繞藍谷規劃的即墨區
目前，即墨轄區內除了入列國家“十三五”規劃的藍谷外，還包括華東地區首屈一指的一汽大眾華東生產基地、中德兩國戰略合作核心項目之一的空客直升機總裝線以及青島“新五朵金花”之一的紅領集團等一批大項目，知名企業，讓這片區域早已成為投資、置業的天堂。
據公開資料顯示，即墨的藍谷規劃主線是海洋科技教育新城，未來轄區內城市功能配套完善、優質教育資源集聚。待明年地鐵11號線建成通車後，與青島主城區的聯繫將更為緊密，宜居指數也會更高，是即墨區未來的黃金地段。
藍谷規劃圖
此外，據即墨副市長（設區後，稱謂應會做相應調整）畢安傳透露，2012年以來，即墨實施了29個片區56個城中村改造，涉及汽車城、藍谷26000多户的拆遷改造。而未來3年，即墨還將大力實施舊村改造，涉及居民超2萬户。
大量的拆遷改造計劃，意味着即墨區未來將擁有大量的可用土地，而這些土地是城區完成高等級規劃目標的重要資本。
教育方面，未來3年，即墨將投資24億元改擴建36處中小學，而青島中心醫療集團温泉醫院與齊魯醫院分院也將組成藍谷未來“醫療矩陣”。
大項目落地、大面積的拆遷改造輔以交通、醫療、教育、環境等一系列城區規劃，將極大提升即墨區樓市的含金量，對城區房價的影響也會日趨明顯。