閒置資產獲新生：閒置留用地寫字樓變長租公寓
租不出去的留用地寫字樓變成熱門長租公寓，還帶火樓下商業
留用地土地成本低，有望提升租賃企業的投資回報率
閒置資產獲新生，市場多了塊大蛋糕
在杭州留用地項目建設和經營的具體探索中，既有成功的案例，同樣有失敗的案例。
一些留用地項目以酒店式公寓的面貌入市，卻在產權問題上出現糾紛；不少郊區的留用地項目建成大量寫字樓，而市場根本負荷不了，導致大量項目處於閒置狀態，造成極大的浪費。
而近日出台的《關於加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》明確，為盤活存量土地、用房，杭州將積極探索村集體10%留用地上建設租賃住房，換句話説，留用地未來有了新的探索方向――進入租賃的“藍海”。那些閒置的資源，也獲得了新生。
留用地上不少寫字樓閒置
以租代售酒店式公寓引糾紛
中豪國際營銷總監餘宙説：“杭州各個村在開發10%留用地上並非都是成功的。經營不下去，或者爛尾的案例也非常多。這就要看合作方的專業運營能力，其次也要看企業責任心。而且現在商業飽和度越來越高，如何做好產品迭代等，都是未來留用地項目的考驗。”
的確，在探索過程中，杭州部分留用地項目並不成功。
目前的留用地項目，大多建成了寫字樓、酒店式公寓和商業綜合體。政策規定，留用地中51%是歸村裏集體所有，不可以拿來出售，而事實上不少開發商將屬於村集體的部分長租，變相地“以租代售”，賣給購房者，糾紛和矛盾也屢屢出現。
就在今年4月，位於西溪板塊的西溪9號漾LOFT就因為留用地的產權問題，至今未交付。事實上，開發商向村裏承租51%非售房源的租期為20年，但開發商與購房者簽訂的卻是“40年使用權”，換句話説，開發商一次性得到了40年租期收入，但20年租期到了之後，要麼是村民的利益受損，要麼就是購房者的利益受損。
一些郊區的留用地項目，沒有因地制宜，盲目地建寫字樓。而事實上，近幾年，杭州寫字樓租賃市場一直比較低迷，需求量並不大，郊區更是如此。結果蓋了寫字樓，卻苦於租不出去，長期閒置，造成資源浪費，也影響了村民的收益。
變身長租公寓
留用地閒置資源得以新生
《試點方案》中一條“探索村集體10%留用地上建設租賃住房”，為杭州留用地的發展指明瞭新的道路。
樓市。孫睿 攝
“這次政策中明確了留用地上建設租賃用房，從某種角度來講，讓原來不能交易的這部分可以進行適度改造，用作租賃房源使用，村民收益有了保障；而原來閒置的寫字樓項目，也允許進行改造，做成長租公寓，盤活閒置資產。”一位長租公寓開發企業負責人表示，這次新政順帶解決了以上兩個突出的問題。
在杭州，已經有一些企業在進行嘗試。
上市公司世聯行在下沙將好幾個留用地項目改造成了長租公寓。世聯行旗下長租公寓品牌――紅璞公寓，自2015年以來就開始在全國收項目，目前已經佈局27個城市，共5萬間公寓。在杭州，該公司也已經佈局了10個集中式公寓和5個分散式項目。剛剛出台的租賃政策，讓不少像他們這樣的公司從幕後走向了台前。
“下沙我們有三個留用地項目在運營，分別是中豪七格、亞馬遜社區以及元成社區，例如中豪七格，我們以差不多每月每間成本1600元租了10年，現在差不多每間每月的租金是2600元，基本上5年可以收回成本。”杭州紅璞公寓總經理查倩向錢報記者介紹道，“村裏也要有風險控制，他們希望引進具備一定操作經驗的品牌運營商，這樣他們的收益也能得到保障。”
本土長租公寓品牌“羣島”旗下第一個項目羣島・MOMA，前身是濱江區的星耀鑫都匯，也是村留用地，接手之前，項目本身是寫字樓，為了避免寫字樓空置，就交給“羣島”，改造成了藝術系風格的高端長租公寓。
MOMA的名字，源於紐約現代藝術博物館(MOMA)，項目風格在長租公寓裏獨樹一幟。“每一層幾十套房源的户型完全不同，我們請了蜜桃咖啡的設計師來做我們的整體設計，風格偏北歐、工業風，同時配備近1000m2的公共生活空間，很受周邊高新企業的年輕羣體歡迎。”項目負責人介紹，平均月租金在3680元~5780元，在杭州整體長租公寓裏，租金水平算是比較高的。
羣島・MOMA吸引了大量粉絲，294套房源，目前已經租出大半。“羣島”的運營不僅盤活了閒置資產，吸引來的租客能接受高租金，也意味着擁有較高的消費水平，這對鑫都匯的商業也帶來利好。
“羣島MOMA的出現，在傳統租賃升級和地產開發轉型實踐中，讓市場和同行看到了存量不動產運營整個新興行業未來發展的可行性。我們通過這個產品，不單把原本賣不出去的寫字樓盤活，同時也打出了自己長租公寓的品牌。雖然不像原本賣房子那樣來錢快，但長租公寓就是做長期效益，對村民和原本的承租方來説，都有持續的收益。”羣島項目負責人告訴錢報記者，租賃新政出來後，的確可以實現多贏。目前羣島第二家店羣島・JUNGLE即將亮相九堡，羣島西溪複合型園區也進入設計階段。
留用地較低土地成本
可以提高租金的回報率
事實上，今年是杭州的拆遷大年，租賃市場的需求顯得格外旺盛。根據豪世華邦的不完全統計，杭州今年以來市區的房租漲幅在20%左右，有小部分熱門小區的租金漲幅甚至超過30%。而租賃新政的出台，未來無疑將增加租賃房源的供應，緩解每年大量的外來務工人員、需要安置的拆遷户以及員工宿舍等需求。
錢報記者採訪相關專家，他們表示，新政對村集體、對相關開發運營企業來説是個很大的機會。因為，土地成本和税收成本相對較低，可極大地降低租賃房運營的前期成本，年化投資回報率可能超過5%，開發商會積極爭搶這塊蛋糕。
“政策的出台還需要時間沉澱，對目前的杭州租賃市場，起不到燃眉之急的作用。不過，從長遠的眼光來看，肯定可以解決部分住房問題，尤其解決租賃市場的供需失衡問題。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為。
浙江工業大學副校長虞曉芬表示，對開發商來説，集體建設用地用於建設租賃住房相較於傳統住宅用地來説，拿地成本是非常低的。如果有好的經營方式，就有贏利點存在，相信未來也會有開發商陸續進入該市場。
“上海在7月份出讓的兩塊純租賃住房用地，成交樓面單價僅5568元/m2與5950元/m2，按照這樣的拿地成本來算，做租賃開發商是有盈利的。假設在杭州，未來用於建設租賃住房的集體用地會達到這樣的價格，那麼應該會有開發商願意選擇。”丁建剛補充道。
留用地上建設租賃住房如此受人關注，那麼杭州將從哪裏展開試點？
杭州市國土資源局相關工作人員告訴錢報記者：“留用地探索建設租賃住房，屆時會以區為單位選址規劃，論證方案後，再報市政府批覆同意，才會確定試點位置等。因為要考慮到未來，租賃居民如果也同樣要享受醫療、教育等資源，那就要全局統籌。”
本報記者 孫晨 吳佳怡